自1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》正式引入商品房預(yù)售制度以來,房地產(chǎn)市場在缺乏監(jiān)管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展。直到今年5月,住建部發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶,而且鼓勵試點現(xiàn)房銷售,引入監(jiān)管機制的趨勢才明朗,商品房預(yù)售制度正�；辛丝赡�。
預(yù)售制度可部分減少房地產(chǎn)未來需求的不確定性,并有助于降低開發(fā)商的存貨成本,在國際上具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴２贿^各國和各地區(qū)都對住房預(yù)售的市場準(zhǔn)入、資金支付方式、資金�？顚Ｓ煤托畔⑴兜冗M行了嚴(yán)格的監(jiān)管,總體上共性包括:
第一是嚴(yán)格的預(yù)售準(zhǔn)入條件:一般而言,大多數(shù)國家和地區(qū)都對開發(fā)商的預(yù)售資格進行較為嚴(yán)格的限制。如在香港,資金充裕、擔(dān)保充分的大企業(yè)更容易獲得預(yù)售許可。在美國,雖然預(yù)售的方式比較靈活,甚至可以未開工預(yù)售,但是資信和商譽好的開發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求。在日本,開發(fā)商只有具備合法的建筑許可證,才能辦理預(yù)售。
第二是嚴(yán)格控制預(yù)售資金的支付節(jié)點和支付比例:幾乎所有的國家在期房預(yù)售時,都嚴(yán)格要求預(yù)售合同中對預(yù)售資金的支付節(jié)點、方式和比例進行明確。一般而言,幾個非常關(guān)鍵的支付節(jié)點是:首先支付一定比例的定金,然后依次按照新房開工并建好房基、房屋封頂、全部設(shè)施竣工等建設(shè)節(jié)奏分別支付不同比例的預(yù)售資金。具體而言,日本、美國、中國香港、新加坡、中國臺灣明確各自的定金支付比例為10%、5%~
10%、5%~10%、20%、10%。德國和法國一般在簽訂預(yù)售合同時不支付定金,而是以是否建好房基為起點,進行分批、分期支付。
第三是嚴(yán)格的預(yù)售款第三方專門管理:從國際經(jīng)驗看,幾乎所有的成熟市場都會引入第三方的托管賬戶,預(yù)售資金并不能一次性全部進入開發(fā)商的賬戶,而是由專業(yè)的律師事務(wù)所或銀行進行專門管理,并在嚴(yán)格的監(jiān)管下按照建設(shè)工程進度逐筆撥付。
2009年,中國期房預(yù)售面積占全部住宅銷售的比例已達72.1%(10年前這一比例僅為40%),這說明住宅預(yù)售早已成為我國主要的房屋銷售方式,相對于成熟經(jīng)濟體,我國的住宅預(yù)售占比已經(jīng)很高。然而,對比國際經(jīng)驗,中國的住宅預(yù)售制度服務(wù)于開發(fā)商的融資需求,是特定經(jīng)濟環(huán)境下的一種過渡性安排。
從政策取向上看,引入監(jiān)管是預(yù)售制度正常化的關(guān)鍵,具有政策糾偏意義:中國與發(fā)達國家或地區(qū)預(yù)售制度的重要區(qū)別在于預(yù)售款包括定金、預(yù)收款和個人按揭?guī)缀醵际且淮涡缘剡M入開發(fā)商的資金賬戶,從而在預(yù)售的第一個環(huán)節(jié)就將銀行抵押貸款支付給了開發(fā)商。正是這個角度講,引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開發(fā)商的建設(shè)進度分批、分期支付,并在每個環(huán)節(jié)明確設(shè)定支付比例。從北京市擬出臺的監(jiān)管方案看,將預(yù)售款引入專門賬戶管理,并參照基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節(jié)點核撥資金,每個節(jié)點用款額度不得高于重點監(jiān)管資金總額的25%。這種監(jiān)管措施完全符合國際監(jiān)管慣例,具有較高的可操作性。實際上,引入監(jiān)管機制本身并不是新政策,而是參照國際經(jīng)驗,實現(xiàn)預(yù)售制度正�；闹匾襟E,屬于政策糾偏的范疇。
此外,引入完全的第三方監(jiān)管是未來繼續(xù)改革的方向:從目前一些城市出臺的監(jiān)管方案看,雖然都明確引入了預(yù)售款的專門賬戶管理,但最終的資金監(jiān)管權(quán)都落在了商業(yè)銀行或者地方監(jiān)管機構(gòu),考慮到地方政府、銀行與開發(fā)商三者之間難以界定的清晰關(guān)系,目前這種監(jiān)管方案仍不完備。未來一個可以參考的方向是:第一步引入商業(yè)銀行與獨立第三方(工程監(jiān)測機構(gòu)和律師代理機構(gòu))的共管賬戶;第二步是逐漸過渡到完全獨立的第三方監(jiān)管機構(gòu),但是方向應(yīng)當(dāng)是值得考慮的。
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