險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)須遵循三不原則

中國(guó)保監(jiān)會(huì)5日發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》（簡(jiǎn)稱《辦法》），對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

《辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品�！掇k法》同時(shí)明確，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)須遵循三不原則，即不得投資或銷售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（含一級(jí)土地開(kāi)發(fā)）、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外）。

此外，《辦法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過(guò)該項(xiàng)目投資總額的30%�！掇k法》同時(shí)要求，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，不得提供無(wú)擔(dān)保債權(quán)融資；不得以所投資的不動(dòng)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；不得運(yùn)用借貸、發(fā)債、回購(gòu)、拆借等方式籌措的資金投資不動(dòng)產(chǎn)。值得一提的是，《辦法》要求，不得以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。

據(jù)了解，一些保險(xiǎn)公司尤其是中等保險(xiǎn)公司，曾私下與地產(chǎn)上市公司溝通，希望通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)吸納股票達(dá)到控股目的�！掇k法》的出臺(tái)，將堵死此條道路。

在投資比例上，《辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)（不含自用性不動(dòng)產(chǎn)）的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%；投資不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。投資單一不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的賬面余額，不高于該計(jì)劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%。

《辦法》要求，保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效；地處直轄市、省會(huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市；管理權(quán)屬相對(duì)集中，能夠滿足保險(xiǎn)資產(chǎn)配置和風(fēng)險(xiǎn)控制要求。

此外，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，除政府土地儲(chǔ)備項(xiàng)目外，可以采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或者股權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)等方式。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險(xiǎn)公司內(nèi)部轉(zhuǎn)讓自用性不動(dòng)產(chǎn)，或者委托投資機(jī)構(gòu)以所持有的不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的除外。

而對(duì)于超大項(xiàng)目投資，保監(jiān)會(huì)將重點(diǎn)關(guān)注。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，投資余額超過(guò)20億元或者超過(guò)可投資額度20%的，應(yīng)當(dāng)在投資協(xié)議簽署后5個(gè)工作日內(nèi)，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告。

中金公司認(rèn)為，《辦法》的出臺(tái)表明，保險(xiǎn)資金投資渠道拓寬方面再次邁出堅(jiān)實(shí)步伐，這將為保險(xiǎn)公司資金配置的優(yōu)化和投資收益水平的提升奠定良好基礎(chǔ)。

保監(jiān)會(huì)：險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)限定三類大城市

中國(guó)保監(jiān)會(huì)近日發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》。辦法明確，保險(xiǎn)資金不能投資創(chuàng)業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資基金，不得投資不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策以及高污染、高耗能、技術(shù)附加值較低等企業(yè)股權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)方面，保險(xiǎn)資金不得投資或銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，投資的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)靥幹陛犑�、省�?huì)城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市。

辦法規(guī)定，保險(xiǎn)資金直接投資股權(quán)，僅限于保險(xiǎn)類企業(yè)、非保險(xiǎn)類金融企業(yè)和與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等企業(yè)的股權(quán)。保險(xiǎn)資金直接或者間接投資股權(quán)，該股權(quán)所指向的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合的條件包括：產(chǎn)業(yè)處于成長(zhǎng)期、成熟期或者是戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)，或者具有明確的上市意向及較高的并購(gòu)價(jià)值；具有市場(chǎng)、技術(shù)、資源、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和價(jià)值提升空間，預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的現(xiàn)金回報(bào)，并有確定的分紅制度等。