在宏觀調(diào)控的大背景下,雖然上半年各房企的業(yè)績?nèi)匀€飄紅,但資金鏈、銷售壓力以及并不明朗的市場走向,均給房企下半年帶來不少壓力。于是,各大房企紛紛開始尋求新的發(fā)展機(jī)遇。記者發(fā)現(xiàn),“二、三線城市”、“商業(yè)地產(chǎn)”和“金融業(yè)務(wù)”這三個關(guān)鍵詞頻頻出現(xiàn)在各大房企半年報的戰(zhàn)略規(guī)劃中。

二、三線城市拿地超七成

從上市房企的半年報來看,企業(yè)拿地?zé)崆橐廊徊粶p。2010上半年,多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%,而在二、三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。

半年報顯示,萬科上半年新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市,累計新增的項目38個,其在二、三線城市的拿地面積占新增土地建筑面積比重從2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%。

此外,保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)在二、三線城市的拿地比例從2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%;華潤置地(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)2010年上半年新增的土地儲備全部來自二、三線城市。中海地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、龍湖地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)2010年上半年在二、三線拿地面積也仍然達(dá)到80%左右。

從半年報反映的情況來看,萬科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、綠城房產(chǎn)、華潤置地、復(fù)地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)等品牌的開發(fā)商上半年土地儲備多處于二、三線城市,平均樓面地價在3500元以下,成本相對較低。

搶占商業(yè)地產(chǎn)制高點

純商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商業(yè)績讓人大開眼界,包括萬達(dá)、SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,中期成績均大幅增長,全線飄紅。商業(yè)物業(yè)因其能夠提供穩(wěn)定的回報、尚未受到政策嚴(yán)厲監(jiān)控等特點,成為開發(fā)商爭搶的制高點。越來越多的企業(yè)選擇在原有純住宅產(chǎn)品體系中,配以一定比例的商業(yè)地產(chǎn),以增強(qiáng)對抗市場波動的能力。

在半年報中,招商地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)規(guī)劃在未來的增持商業(yè)項目,包括建設(shè)蛇口太子灣國際郵輪母港和海上世界CBD的大手筆規(guī)劃,以及其他城市商業(yè)地產(chǎn)的逐步增加。而萬科總裁郁亮也明確表示有機(jī)會將“循序漸進(jìn)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。郁亮稱,近期商業(yè)地產(chǎn)不會超過10%,未來兩、三年最多也不會超過20%。

相比之下,保利地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍的決心更加堅定。保利的半年報顯示,上半年,保利的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步提升,經(jīng)營面積約55萬平方米,實現(xiàn)經(jīng)營收入約2億元;4月10日佛山保利洲際酒店正式開業(yè),成為洲際品牌首家開業(yè)三個月即實現(xiàn)了正現(xiàn)金流的酒店。保利地產(chǎn)表示,將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%,在未來的3年內(nèi),持有型商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米。

謀求金融業(yè)務(wù)創(chuàng)收

房企的資金鏈決定著房企的生死存亡。開發(fā)商們逐漸意識到,單純依靠銀行貸款、上市融資、銷售回款這些傳統(tǒng)途徑已不能滿足企業(yè)在復(fù)雜環(huán)境下的生存需求。于是,房地產(chǎn)基金等多渠道融資與創(chuàng)收,成為不少房企新的發(fā)展方向。

據(jù)不完全的統(tǒng)計,國內(nèi)新近成立的以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)基金已超過100家。主要分兩類:一是以金融投資機(jī)構(gòu)為主要發(fā)起者的戰(zhàn)略型投資基金;二為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人及募資設(shè)立,以此彌補(bǔ)銀行開發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。

目前,包括中國海外、華潤地產(chǎn)、金地集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、復(fù)地集團(tuán)等,均已試水房地產(chǎn)的私募投資基金。其中,中海與工銀國際成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金;金地與瑞銀發(fā)起房地產(chǎn)基金首期募資約1億美元;去年復(fù)地與諾亞財富發(fā)起資產(chǎn)管理規(guī)模在6.3億景業(yè)基金。

半年報的數(shù)據(jù)顯示,金地集團(tuán)6月底賬面現(xiàn)金94億元,同期流動負(fù)債246億元,扣除無需償還的預(yù)收賬款105億后,流動負(fù)債依然達(dá)到141億元,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-45.36億元�？梢�,下半年,金地面臨較大的資金壓力。金地集團(tuán)董事長凌克多次在公開場合表示,金地在做好短期風(fēng)險防御工作的同時,還將建立長效發(fā)展機(jī)制,例如探索房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域,并希望到2015年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)所創(chuàng)造的利潤在集團(tuán)中占比能超過20%。