今年4月中旬,中央頒布一系列旨在遏制房價過快上漲的措施,像一擊重拳打向了住宅市場。外界普遍猜測,房地產(chǎn)投資趨勢極有可能從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

根據(jù)上海房地產(chǎn)市場2010年1-7月數(shù)據(jù)統(tǒng)計,SOHO東海廣場寫字樓項目成為銷售冠軍,上海商業(yè)辦公成交面積和成交均價也雙雙創(chuàng)下歷史新高,商業(yè)地產(chǎn)在間接利好下開始展露頭角。不過,有專家表示,政策擠出效應(yīng)下的短期繁榮恐怕過于脆弱。

新政間接催熱商業(yè)地產(chǎn)

在上海今年1-7月房地產(chǎn)項目銷售額排行榜上,SOHO東海廣場以21.97億元獨占鰲頭,同樣登上銷售排行榜前十位的還有玫瑰購物廣場和浦江雙輝大廈兩個寫字樓項目。

據(jù)統(tǒng)計,今年4月出臺針對商品住宅的調(diào)控政策后,上海寫字樓供應(yīng)量大幅增加,5-7月持續(xù)保持25萬㎡體量,同比去年5-7月上漲63.35%。而在政策出臺前的今年1-3月,三個月供應(yīng)總量僅為26.6萬㎡。

"國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)很有前景,只是一直被低估。"雅仕鉑(亞洲)總裁、前世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事楊詠詩女士表示,特別是北京和上海,地理位置的重要性決定了商業(yè)地產(chǎn)在這兩個城市會大有作為。

根據(jù)仲量聯(lián)行7、8月房地產(chǎn)市場觀察報告,外資流入商業(yè)地產(chǎn)市場,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的跨境交易受到歡迎,在上海和北京,香港上市的恒生銀行和北京華融投資公司分別完成了一宗收購交易。

本土房企也欲在這一領(lǐng)域大展拳腳。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)8月13日以15.6172億元摘牌上海虹橋交通樞紐旁商辦地塊"臨空15號地塊"。董事長潘石屹表示,虹橋交通樞紐吞吐量巨大,非常有發(fā)展前景。并且從投資環(huán)境來看,政府對商辦用地沒有住宅用地那么多限制。預(yù)計該地塊將建成總建筑面積達25萬平方米的項目。

此外,地產(chǎn)"四大龍頭"萬科、保利、金地、招商地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)發(fā)布中報時稱"回歸理性",其中萬科、保利明確了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展意圖。保利稱,將穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資。萬科則在專注住宅市場18年后,重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,不過預(yù)計近期商業(yè)地產(chǎn)份額不超過10%。

短期繁榮難料發(fā)展遠(yuǎn)景

然而,相比供應(yīng)量的持續(xù)上升,1-7月寫字樓項目成交量雖然創(chuàng)下新高,但卻沒有維持持續(xù)上升的良好勢頭。在4月達到18.65萬㎡的高位后,5-7月成交量"腰斬",平均不過9萬㎡,甚至不及今年1-3月平均成交量。

另據(jù)上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),今年1-7月,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資較為平穩(wěn),住宅投資在調(diào)控中經(jīng)歷了大起大落。但總體來看,住宅投資無論份額和漲幅依然都超過商業(yè)地產(chǎn)。

楊詠詩告訴記者,商業(yè)地產(chǎn)有其特殊性,一大特點就是回報見效慢,屬于"長線慢熱"型。它不像住宅市場投資那樣"立竿見影",所以懂的人很少,一直是"小眾",在如今略顯急功近利的投資環(huán)境中并非 "香餑餑"。商業(yè)地產(chǎn)的門檻也較住宅地產(chǎn)高,銀行只能提供最多五成的貸款,且最長不能超過10年。

另外,商業(yè)地產(chǎn)比較復(fù)雜,不僅僅是地產(chǎn)的問題,還涉及整個產(chǎn)業(yè)鏈,其定位和規(guī)劃頗有難度,還需注重招商和運營的管理。一個環(huán)節(jié)做不好,就可能導(dǎo)致比住宅更高的空置率,可以說是高投入、高風(fēng)險。許多住宅開發(fā)商和投資者嘗試轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)時會遇到這些困惑。

復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)者陳杰表示,商業(yè)地產(chǎn)成交量通常可以反映真實經(jīng)濟需求,"囤房"的情況在這里不太存在,普通的投資者和炒房團很少會選擇這樣的長線投資。他還認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)受國際經(jīng)濟環(huán)境和外資影響很大,現(xiàn)在這個時間段比較特殊,單純依賴于政策的繁榮恐怕過于脆弱。