由于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)牽涉到目前炙熱的公眾情緒,因此本文擬展開分析地方融資平臺(tái)負(fù)債和房?jī)r(jià)的關(guān)系。未來一段時(shí)間內(nèi),房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?這無疑是一個(gè)眾說紛紜的話題。坦率的說,在當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的政策角力下,任何言之鑿鑿的論斷都是可疑的,房地產(chǎn)市場(chǎng)像是一鍋越燒越焦的堅(jiān)硬稀粥,除了它本應(yīng)有的面貌之外,它什么都像。

政治高層,民意,開發(fā)商和地方政府目前是房?jī)r(jià)走勢(shì)的幾個(gè)關(guān)鍵變量。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,地方政府其實(shí)才是真正的悶聲發(fā)大財(cái)?shù)闹�。長(zhǎng)期以來,土地出讓收入和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收收入占據(jù)了地方財(cái)政的半壁江山。為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退,在中央政府默許和鼓勵(lì)下,地方政府大肆融資和投資,一手造就了地方融資平臺(tái)債務(wù)這顆定時(shí)炸彈。如今,為了拆解這顆定時(shí)炸彈,逃避懲罰,同時(shí)為了保證GD P增長(zhǎng)率,地方政府需要通過不斷的賣地來維持或增加財(cái)政收入,來充實(shí)地方融資平臺(tái)的資產(chǎn)。事實(shí)上,從大部分地方融資平臺(tái)還款安排來看,很多是以土地資產(chǎn)作為抵押貸款的,其債務(wù)清償取決于土地價(jià)值。

但是根據(jù)國(guó)土資源部公布的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃顯示,2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)同比增加約140%,但是在不斷推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施的陰影下,市場(chǎng)開始快速冷凍。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示,2010年上半年,全國(guó)103個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地20335.8萬平方米,僅完成了全年計(jì)劃的11%。截至6月份,北京僅完成2010全年度土地供應(yīng)計(jì)劃中住宅供地量的16.4%,廣州完成計(jì)劃的6%,上海完成了計(jì)劃的38%,深圳完成了計(jì)劃的14%。從這些有代表性的城市的土地出讓狀況,可以看出土地市場(chǎng)是如何蕭條,地方政府的財(cái)政壓力前所未有。

在當(dāng)下的政治架構(gòu)下,地方政府擁有的能量遠(yuǎn)非民意和開發(fā)商能相提并論。既然經(jīng)驗(yàn)告訴他們,只有房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期的存在,才能有效激活房地產(chǎn)成交,才能快速消化土地市場(chǎng),才能緩解財(cái)政壓力,因此想方設(shè)法托市,維系房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì),才是他們真正的關(guān)注焦點(diǎn),因此對(duì)政治高層要求的強(qiáng)化保障性住房建設(shè)陽奉陰違,對(duì)個(gè)別降價(jià)的開發(fā)商進(jìn)行懲罰,等等措施不一而足。要準(zhǔn)確的描述地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的操控超出了本文的需要,但是結(jié)論是簡(jiǎn)單的,那就是因?yàn)榈胤截?cái)政收入的原因,因?yàn)榈胤饺谫Y平臺(tái)負(fù)債的需要,地方政府有意無意的合謀,維持了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì),消解了中央調(diào)控房地產(chǎn)的政策努力。當(dāng)然,房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)本身可能倒逼高層出臺(tái)更激烈的打壓政策,從而使得局勢(shì)更為迷離。而地方政府不斷推出土地的意圖,長(zhǎng)期下去,也必然意味著供應(yīng)增加,形成價(jià)格下行壓力。

在中短期之內(nèi),還是無法斷言房?jī)r(jià)是漲是跌。目前可以斷言的是,土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)將繼續(xù)扭曲,而這些很可能是為了掩蓋另外一些更扭曲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象———比如地方政府融資平臺(tái)的負(fù)債問題。溫克堅(jiān)