樓市調(diào)控政策出臺(tái)后的市場(chǎng)博弈,已經(jīng)步入更為復(fù)雜的階段。6月17日,距離新“國(guó)10條”出臺(tái)整整兩個(gè)月,雖然各地住宅成交量廣泛大跌,但價(jià)格調(diào)劑卻一直“扭扭捏捏”,房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍不明朗。

5月北京房?jī)r(jià)有漲有跌

調(diào)控新政出臺(tái)后,北京樓市率先呈現(xiàn)調(diào)劑,成交量急劇降落,持續(xù)6周不足100套(剔除保障性住房),土地市場(chǎng)“地王”頻出的景象也未再呈現(xiàn)。

　然而,北京房?jī)r(jià)卻沒有呈現(xiàn)一邊倒式降落,而是有漲有跌。

北京市統(tǒng)計(jì)局昨天頒布數(shù)據(jù)顯示,5月份北京房屋銷售價(jià)格環(huán)比降落0.1%,但是新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%,其中,純商品住宅環(huán)比上漲1%。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),1至5月,北京四環(huán)至五環(huán)的商品住宅期房均價(jià)為20749元/平方米,比前4個(gè)月降落944元/平方米,為今年以來(lái)首降。同時(shí),六環(huán)外房?jī)r(jià)每平方米為11748元,比1至4月降落228元。

但是,四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)卻比前4個(gè)月平均上漲508元,均價(jià)高達(dá)34620元/平方米,同時(shí),五環(huán)至六環(huán)間均價(jià)為14799元/平方米,上漲520元。

“按理說(shuō)應(yīng)當(dāng)是距離城中心越遠(yuǎn),價(jià)格降得越快。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻讓人感到懷疑。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表現(xiàn)。

更值得關(guān)注的是,保障性住房建設(shè)實(shí)際履行情況似乎并不樂觀。據(jù)統(tǒng)計(jì),前5個(gè)月北京市政策性住房實(shí)際完成投資70.7億元,同比還降落16.3%。對(duì)此,一位業(yè)內(nèi)人士向記者表現(xiàn),處所政府在保障性住房建設(shè)方面仍需加大力度。

普通住宅市場(chǎng)張望情感濃重

樓市另一個(gè)值得關(guān)注變更是,二手房市場(chǎng)率先呈現(xiàn)激烈調(diào)劑,成交量更為低迷,投機(jī)炒房者退出的現(xiàn)象比較明顯。

以北京為例,端午節(jié)小長(zhǎng)假期間北京商品房現(xiàn)房簽約量?jī)H為3套,商品住宅總簽約量?jī)H為171套,比今年“五一”節(jié)小長(zhǎng)假下跌72.5%,二手房成交量更是下跌83.6%。

“據(jù)我們統(tǒng)計(jì)觀察,之前占市場(chǎng)總成交量4成的投資客已經(jīng)離場(chǎng),投資需求在6月呈現(xiàn)大幅降落。”中原地產(chǎn)張大偉說(shuō),目前普通住宅市場(chǎng)張望情感極為濃重,正處于“冬眠”中。

但記者注意到,目前豪宅和商業(yè)地產(chǎn)卻相對(duì)活潑。記者曾調(diào)查的豪宅項(xiàng)目之一的長(zhǎng)安8號(hào)(論壇消息)項(xiàng)目,日前又呈現(xiàn)5套網(wǎng)上簽約,且均價(jià)由57498元/平方米上漲至58011元/平方米。

而據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),商業(yè)地產(chǎn)成交量占比從2009年4季度的6%,上漲至日前的9.5%,“我們預(yù)計(jì)這一比例有可能在6、7月份持續(xù)上漲。”張大偉說(shuō)。

土地市場(chǎng)呈現(xiàn)理性回歸

對(duì)于未來(lái)調(diào)控政策和樓市走向,中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為,中央政府不會(huì)轉(zhuǎn)變調(diào)控方向,開發(fā)商對(duì)此不要心存僥幸。住建部政策研究中心一位權(quán)威人士也表達(dá)了類似見解。

從土地市場(chǎng)來(lái)看,也呈現(xiàn)了向理性回歸趨勢(shì)。據(jù)某研究院統(tǒng)計(jì),5月份全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交188宗,環(huán)比減少14%,同比減少11%;成交土地面積1347萬(wàn)平方米,環(huán)比減少13%,同比增加11%。

“受調(diào)控政策影響,開發(fā)企業(yè)廣泛調(diào)低拿地預(yù)期,但并沒有呈現(xiàn)2008年開發(fā)商不拿地的現(xiàn)象,這是個(gè)好現(xiàn)象。”某研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。

尹中立則認(rèn)為,與去年10萬(wàn)億元的新增信貸范圍相比,今年新增信貸總量?jī)H為7.5萬(wàn)億元,資金增量的減少,將使處所政府加快推地,進(jìn)而增加住房供給預(yù)期,壓迫房?jī)r(jià)下跌。他預(yù)計(jì),6月份房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)拐點(diǎn)跡象,明白的拐點(diǎn)會(huì)在第三季度呈現(xiàn)。