新修訂的《濟南市物業(yè)管理辦法》已于日前召開的濟南市政府第62次常務會議討論通過，將于2015年2月1日起施行。

　　辦法提出，房地產(chǎn)開發(fā)商賣房時，應當將前期物業(yè)服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主代收費用。辦法同時規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續(xù)。

　　物業(yè)服務必須寫入購房合同

　　新買的房子物業(yè)服務是什么情況？明年2月開始市民從購房合同中就能了解。新物業(yè)管理辦法明確，新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法通過招標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　開發(fā)企業(yè)應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等資料報房管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約示范文本。

　　有市民購買了房子之后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)費過高，或者物業(yè)服務水平不行，新規(guī)施行以后這種情況就不會出現(xiàn)了。物業(yè)新規(guī)明確，開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可申請或現(xiàn)售備案時，應當提交經(jīng)房管部門備案的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。

　　而且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，同時應當將臨時管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。這樣一來，市民在買房的時候，可以從購房合同中了解將是哪家企業(yè)提供物業(yè)服務，收費標準和服務標準都是什么樣的，提前做到心中有數(shù)，借此也能減少以后的物業(yè)糾紛。

　　物業(yè)質量缺陷保修期內開發(fā)商負責

　　物業(yè)出現(xiàn)質量缺陷誰來負責維修呢？新出臺的物業(yè)新規(guī)劃定了責任界限，保修期之內的物業(yè)質量缺陷，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責保修。

　　為了確保開發(fā)商履行責任，新規(guī)提出，新建物業(yè)實行質量保修金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質量保修金。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內未及時履行保修義務的，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可申請使用物業(yè)質量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質量保修金余額及孳息應當及時退還。

　　物業(yè)質量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設部門制定。

　　業(yè)主大會須有“雙過半”業(yè)主參加

　　小區(qū)成立自己的業(yè)主委員會進行自治，籌備程序到底該怎么進行，相比之前的征求意見稿，最終公布施行的物業(yè)新規(guī)對業(yè)主大會籌備組的工作職責進行了更明確的規(guī)定。

　　明確了籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加。其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產(chǎn)生。

　　籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內公示。并且要承擔確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；以及召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作這五項工作。

　　召開首次業(yè)主大會后選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會，而業(yè)委會則要按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。