位于敦化路附近的某樓盤定價(jià)高達(dá)2萬/平方米，今年1月份開盤后，至今還沒有成交記錄；位于香港中路的財(cái)富中心樓盤4月份開盤后，也遭遇了零成交……從去年開始，選擇死扛的樓盤悄悄遠(yuǎn)離了購房者視野，玩起了“消失”,但即使成交量低迷，它們依然不降價(jià)。另外，本月全市已有4家樓盤開盤，月底預(yù)計(jì)還有11家開盤，但定價(jià)大多很堅(jiān)挺。
A 市北一樓盤開盤半年，零套成交
每逢路過中央商務(wù)區(qū)，大片在建的樓盤會映入眼簾，該區(qū)域在售的樓盤有10家左右，有幾家是你熟悉的？是的，今年2月份以來該區(qū)域新開樓盤量為零，但在售房源卻很多。在敦化路附近，有一家接近封頂?shù)臉潜P。早在今年1月17日便拿到了預(yù)售許可證，曾在報(bào)紙上做過少量的廣告，然后基本“銷聲匿跡”了。截至目前，根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，該樓盤還沒有成交記錄，房源量為476套。價(jià)格方面，參考價(jià)為20390元/平方米，比周邊樓盤高很多。
“去年年底，該區(qū)域的燕歸堂樓盤進(jìn)行了集中優(yōu)惠活動，單價(jià)在1.2萬元/平方米左右，部分房源為公寓，也可以用來辦公。同樣是該區(qū)域的良辰美景樓盤，公寓、住宅房源都有 ,價(jià)格在1.5萬元/平方米左右。這個區(qū)域的新房供應(yīng)量很高，得有2000套左右，同質(zhì)化競爭激烈。都是高層，小戶型比較多。最早的時候，2009年，萬達(dá)39克拉也不得不優(yōu)惠促銷�，F(xiàn)在，公寓和辦公市場并不樂觀，雖然不受限購影響，但交易稅費(fèi)還是很高的。以往，投資客購買的情況比較多，現(xiàn)在這部分需求明顯少了。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰向記者介紹說，“還有一個方面，這個區(qū)域內(nèi)的二手房源也很多。萬達(dá)39克拉有大量在售的二手房，還有對外出租的。并且，這個區(qū)域人氣并不太旺盛，有投資潛力，但還得等等。”
同樣位于該區(qū)域的歐典商苑樓盤，去年9月30日拿到預(yù)售證，近一年的時間，才賣了30套。“這個樓盤主要是住宅，70年產(chǎn)權(quán)，這是一個優(yōu)勢，不過定價(jià)1.8萬元/平方米，價(jià)格沒有優(yōu)勢。而且旁邊有熱電廠，對購房者有影響。”
B 四方李滄樓盤，不少有優(yōu)惠
在四方區(qū)和李滄區(qū)，玩“消失”的樓盤幾乎沒有。李滄區(qū)方面，之前定價(jià)過高的米羅灣樓盤，近期也釋放出了大幅優(yōu)惠，總價(jià)幾乎跌了20多萬元。而區(qū)域內(nèi)的中海、萬達(dá)、萬科等大鱷樓盤也放下了身段，5萬元左右的優(yōu)惠也在繼續(xù)進(jìn)行，曾經(jīng)制造高房價(jià)的大鱷們面對限購令，還是低下了頭。在四方區(qū)，新都心區(qū)域的海信淮安郡和萬科城近期也是不斷推出各種優(yōu)惠。中冶英郡在去年成功低價(jià)銷售高層以后，多層房源也玩起了降價(jià)，總價(jià)跌10萬多元。相比較來說，市北區(qū)和市南區(qū)的“消失”樓盤更多。這些樓盤的共同特點(diǎn)就是定價(jià)高。
位于香港中路附近的財(cái)富中心樓盤，共有241套房源，今年4月17日拿到了預(yù)售許可證，參考價(jià)為51110元/平方米。根據(jù)7月17日市房地產(chǎn)交易中心的最新數(shù)據(jù)，該樓盤還沒有新房成交記錄。位于市北區(qū)保張路附近的某樓盤，自今年1月份以來 ,一共才成交了5套，而且還有一筆撤單的情況。位于遼陽西路附近的興業(yè)大廈A座，共有239套房源，去年12月31日拿到的預(yù)售證，目前也沒有取得成交記錄。
“購房者的眼睛是雪亮的，至少是了解市場的。這個房子的單價(jià)是多少，總價(jià)是多少，戶型是什么樣的，它的周邊配套如何，包括商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通配套等等這些情況，都有一個衡量。如果區(qū)域內(nèi)，這家樓盤定價(jià)過高，很難取得成交，購房者會算賬的。舉個例子 ,中海紫御觀邸降價(jià)百萬元，老業(yè)主鬧。當(dāng)初我說這個房子將來是一定要降價(jià)的。買高房價(jià)樓盤是有風(fēng)險(xiǎn)的。”業(yè)內(nèi)人士張百忍介紹說。
C 新開樓盤價(jià)格還玩堅(jiān)挺
“中央商務(wù)區(qū)的幾家樓盤，開盤的時候就很低調(diào)，幾乎沒有做宣傳。定價(jià)比較高，絲毫不在乎成交量。市北區(qū)的金盛苑樓盤也比較典型，去年年底，為回籠資金，突擊推出優(yōu)惠，降價(jià)成交了一部分房子 .然后今年就沒動靜了，成交量就跌了下來 .從區(qū)域來看，沒有動靜的樓盤集中在中央商務(wù)區(qū)和市南區(qū)。2008年，有些死扛樓盤成功了，當(dāng)時沒賣房子，到2009年多賣了很多錢，嘗到了甜頭 .今年形勢不好說，死扛風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。”孫杰介紹說。
7月份截至目前，已經(jīng)開盤的樓盤有金日紫都、正陽東郡、遠(yuǎn)洋風(fēng)景二期、正商紅河谷。接下來 ,本月預(yù)計(jì)開盤量有11家，價(jià)格大多比較堅(jiān)挺。市北區(qū)的盛世美邦預(yù)計(jì)年7月開盤，房源面積65~140平方米不等，均價(jià)18000元/平方米，含3000元/平方米精裝修。李滄區(qū)的潤發(fā)湖畔雅居二期將于7月中下旬開盤，戶型面積36~96平方米，起價(jià)5630元/平方米，均價(jià)6300元/平方米。青島印象山和香山美墅樓盤也將開盤，定為高端，有大戶型房源。時代城在售230~320平方米別墅，起價(jià)16000元/平方米，均價(jià)18000元/平方米，將推出高層房源。
城陽區(qū)的臻園樓盤預(yù)計(jì)7月中下旬開盤，一期將推94套房源，主力戶型是 90平方米左右的套二，起價(jià)5180元/平方米。7月4日開始認(rèn)籌，總房款優(yōu)惠5000元。另外，御景尚都、月亮灣、天一畔城等樓盤也將在本月開盤。“現(xiàn)在的新房市場，實(shí)際上也很簡單。只要低于市場價(jià)格，取得不錯的成交量并不難。定價(jià)是關(guān)鍵，如果價(jià)格高了，就很難成交了，這是很簡單的道理。個別開發(fā)商還是存在幻想的。”李滄區(qū)一家樓盤營銷總監(jiān)向記者介紹說。
D 成交前10名樓盤都是降價(jià)的
從今年上半年開始，到現(xiàn)在整個青島新建住宅存量基本上維持在11萬套左右。11萬套什么概念？北京的存量是12萬套，上海是6萬套左右，大部分城市跟上海差不多 ,超過十萬套全國沒有幾個城市，青島是其中之一 .11萬套的新房，占用了開發(fā)商的大量資金。對青島開發(fā)商來講，在未來的一到兩年內(nèi)是一個艱苦的時期，只有取得不錯的成交，才有更多的資金來拿地，繼續(xù)建設(shè)，否則的話得面臨轉(zhuǎn)行抉擇了。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個上半年成交量排名前十名的樓盤中，都是降價(jià)的樓盤，有的是低價(jià)開盤，總之價(jià)格優(yōu)勢明顯。張百忍告訴記者，開發(fā)商如果不把價(jià)格降下來的話，這個銷量基本是上不去的。比如4月銷售冠軍秀蘭禧悅山拿地是2000元/平方米左右，房子均價(jià)不到6000元/平方米，基本上是成本甩賣，其他大部分樓盤也是這樣。這一個區(qū)域出現(xiàn)了這種降價(jià)的樓盤之后，會形成一個區(qū)域壓制，就是所有的購房者會把所有的樓盤跟降價(jià)之后的那個盤的價(jià)格進(jìn)行一個對比，從而產(chǎn)生盼著所有樓盤都降價(jià)的期望。這個時候，死扛不降價(jià)的樓盤就更難取得成交了。
最典型的對比就是溫泉區(qū)域和白沙河區(qū)域 .溫泉區(qū)域基本上是偃旗息鼓的狀態(tài)，但是白沙河區(qū)域 ,比如龍湖、中信森林湖，積極作為，調(diào)整價(jià)格，效果非常好。中信直接打出了5500元/平方米的起價(jià)，一個月賣幾十套是很正常的，一個樓盤成交量壓過了溫泉整個區(qū)域的成交總量，這是市場格局的一個新變化。
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