今年以來(lái)，新建商品房市場(chǎng)持續(xù)低迷，特別是以剛需為主的郊區(qū)項(xiàng)目滯銷情況嚴(yán)重，價(jià)格下行預(yù)期明顯，然而7月新建商品房成交均價(jià)卻上漲了9.8%。7月中低端項(xiàng)目成交比重下滑，3萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目成交比重則上升了6個(gè)百分點(diǎn)。新建商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，未來(lái)以改善性需求為主的高端項(xiàng)目有望升溫。

　　高端項(xiàng)目套現(xiàn)146億

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年1-7月共入市94個(gè)項(xiàng)目，截至目前，成交總金額為349億元，其中，售價(jià)高于3萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目22個(gè)，共計(jì)回籠資金達(dá)到146億元，約占總銷售金額的42%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，由于限購(gòu)政策圈定了較為固定的購(gòu)買人群，在階段性政策周期內(nèi)，開發(fā)商為提早搶占市場(chǎng)份額會(huì)增加入市項(xiàng)目數(shù)量，6月是一個(gè)推盤高峰期，預(yù)計(jì)四季度初期會(huì)再次迎來(lái)下半年的供應(yīng)高峰。然而，根據(jù)北京市房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，首次購(gòu)房比重達(dá)到88%，受剛需市場(chǎng)影響，新建商品房成交難以突破現(xiàn)有的疲軟狀態(tài)。與此相反，高端市場(chǎng)相對(duì)活躍，CPI連續(xù)兩月破六，高通脹情況下，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的保值增值期望加強(qiáng)。根據(jù)鏈家在線統(tǒng)計(jì)，7月總價(jià)500萬(wàn)元以上的樓盤關(guān)注度環(huán)比上漲了15%。改善性購(gòu)房和希望一步到位的首次購(gòu)房需求向市區(qū)回流，一方面拉高新建商品房成交均價(jià)，另一方面向開發(fā)商傳達(dá)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的訊息。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月新建商品房供應(yīng)量為30905套，其中高端項(xiàng)目供應(yīng)僅5589套。以18%的供應(yīng)量博取四成銷售資金，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，銷售壓力較小，回籠資金更加明顯，預(yù)計(jì)下半年高端項(xiàng)目入市比例將有所提升。

　　記者了解到，今年以來(lái)中海九號(hào)公館(論壇)、金茂府(論壇)、西山壹號(hào)、公園1872(論壇視頻)等一批高端項(xiàng)目熱銷，而這些項(xiàng)目基本上推出的是以滿足高端改善性需求的大戶型。如中海九號(hào)公館推出了175平方米和210平方米的御山居高層精裝豪宅，目前主推175平方米的精裝三居和四居；金茂府目前主推的15、16號(hào)樓為220-230平方米的精裝住宅。

　　保障房滿足基本需求

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月7日，今年第四塊面積超10萬(wàn)平方米的保障房項(xiàng)目入市，2011年可售保障性住房供應(yīng)達(dá)到1.5萬(wàn)套，約占新建商品房供應(yīng)量的五成。而今年新入市的商品房成交量只有1.4萬(wàn)套，與新建保障房成交比重接近1：1，隨著未來(lái)保障房入市量的增加，這一比重將有可能持續(xù)拉大。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，受限購(gòu)政策影響，商品房市場(chǎng)成交低落，如果下半年限購(gòu)向二三線城市全面挺進(jìn)，將嚴(yán)重制約開發(fā)商區(qū)域轉(zhuǎn)移銷售壓力的戰(zhàn)略布局，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)很可能跌破100%，商品住宅市場(chǎng)將急劇收縮。同時(shí)，受政策主導(dǎo)，保障房建設(shè)速度加快，根據(jù)央行營(yíng)管部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額為158.26億元，其中82.9%都投向了保障性住房，全市保障性住房開發(fā)貸款比年初增加131.2億元；此外，房企為融資需要增加保障房承建，商品房項(xiàng)目生產(chǎn)力相應(yīng)減少，預(yù)計(jì)今年以后，商品房開工建設(shè)數(shù)量將有所減少。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，限購(gòu)政策之所以能夠在短期內(nèi)起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，主要是由于限定購(gòu)買范圍，而要疏導(dǎo)城市化進(jìn)程中長(zhǎng)期形成的高房?jī)r(jià)和低購(gòu)買力的矛盾，根本上還需要保障房來(lái)托底。受此影響，今后，在滿足基本住房需求的高密度低端市場(chǎng)，開發(fā)商將難以再形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，低端項(xiàng)目長(zhǎng)期滯銷情況下，很可能轉(zhuǎn)而進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來(lái)或向中高端布局。