新標(biāo)準(zhǔn)對二套房的認(rèn)定是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，“認(rèn)房”的意思就是借款人即使是首次申請利用貸款購房，但如果在購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中甚至是開發(fā)商的預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)中,借款人被發(fā)明家庭已登記有一套或一套以上住房的就可認(rèn)定為“二套房”。

6月4日，住建部、國民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱“通知”），這讓不少在原地徘徊等候政策決定舉動的購房者心坎清楚不少，但對他們來說，“通知”的下發(fā)似乎是“東邊日出西邊雨”。

政策并非完善無缺

“通知”規(guī)定：借款人需出具家庭住房登記記錄書面查詢成果，如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能供給此根據(jù)的，借款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。對不能供給1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策履行……

以上條款以文件的情勢明白了二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，這對此前不少銀行在履行過程中表現(xiàn)出來的“認(rèn)房不認(rèn)貸”抑或“認(rèn)貸不認(rèn)房”的兩方立場供給了一個清楚可供斷定的基礎(chǔ)準(zhǔn)則，也讓不少貸款者從手足無措中安穩(wěn)著地，能根據(jù)政策斷定自己到底屬于第幾套房的持有者，在貸款時候會受到哪些限制或者怎樣的優(yōu)惠。

然而，僅此還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，專家表現(xiàn)，雖然新規(guī)中的確添加了一些看似比“新國十條”寬松一些的新履行標(biāo)準(zhǔn)，但如果仔細(xì)研究不難發(fā)明，“通知”中不少標(biāo)準(zhǔn)的個別條款尚需細(xì)化。對某些住房者來說，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中一些條款可能對他們造成“誤傷”，這些人本不應(yīng)當(dāng)“受限”，還有一些條款則可能會被一些購房者鉆了空子。那么，又是哪些出發(fā)點底本善意的條款會使購房者處于“冰火兩重天”的不同境遇之中呢？

“受困”的改良性購房者

記者發(fā)明，新標(biāo)準(zhǔn)對二套房的認(rèn)定是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，“認(rèn)房”的意思就是借款人即使是首次申請利用貸款購房，但是如果在購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中甚至是開發(fā)商的預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)中借款人被發(fā)明家庭已登記有一套或者一套以上住房的就可以認(rèn)定為“二套房”。而所謂“認(rèn)貸”就是借款人已利用貸款購置過一套或者一套以上住房的，又申請購置住房也認(rèn)定為“二套房”。

如此一來，不少購房者在此時想鉆政策漏子的想法顯然已無法立足，購房者在買房時需要“房貸兩審”，缺一不可。也就是說，“認(rèn)房又認(rèn)貸”對花費者來說最大的影響就是購房者過去不管是有沒有貸款或者哪怕已經(jīng)提前還款了，也都會在相干的系統(tǒng)中顯示出來，其在再次購房時仍然會受到新政的限制。

著名地產(chǎn)專家黃瑜在接收中國商報記者采訪時表現(xiàn)，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，但嚴(yán)格并不代表著完善無缺，相反，如果仔細(xì)揣摩，漏洞并不少，這突出表現(xiàn)在一些細(xì)節(jié)方面，他向記者舉例，“比如從‘認(rèn)貸’來說，某些住房者就極有可能被誤傷，比如那些曾經(jīng)貸款買過房但為了改良住房把本來的房子賣掉盼望重新購房者，雖然他們手中無房但根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)中的‘雙認(rèn)’規(guī)定，他們再買房也需要履行二套房政策。再說‘認(rèn)房’，如果夫妻雙方婚前都曾用自己的名字買過房，婚后再買房時已經(jīng)將被認(rèn)定是已購房，將履行二套房貸或三套放貸政策。這很明顯，是不公平與不合理的，但新規(guī)并沒有顧及到這些細(xì)節(jié)。”

黃教授的認(rèn)識并非空穴來風(fēng)，新政中“雙認(rèn)”所體現(xiàn)出來的一些不公平效應(yīng)如今已在住房交易市場上以并不低的速率在浮現(xiàn)。在我愛我家金臺路店，記者采訪到一位正面臨兩難的改良性購房者曲先生，在今年4月初國家房產(chǎn)政策大舉出臺前夕，曲先生想趁機在高位出手自己位于東四環(huán)中路東區(qū)國際的一處高級公寓，他盼望籌到所有款項之后再選擇一處位于南城大興面積稍大一些的中端住宅樓盤，“在東四環(huán)一套房子在大興能換到面積在兩倍以上的，趁國家政策還沒有動靜，我盼望趕緊把房子順手換了，心里也能安心。”