銀行業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的壓力測(cè)試,是以其昏昏,使人昭昭。很多人將壓力測(cè)試當(dāng)成了房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo),對(duì)具體的標(biāo)準(zhǔn)不甚了了。

一則報(bào)道稱,銀監(jiān)會(huì)請(qǐng)求在一些前期房?jī)r(jià)過度上漲的城市,銀行進(jìn)行第二次壓力測(cè)試,將房?jī)r(jià)下跌50%~60%的最惡劣情況放在壓力測(cè)試當(dāng)中。這則消息未知真假,由于與收緊三套房貸的消息同時(shí)出爐,一些分析人士順理成章得出房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松的結(jié)論。

筆者贊成房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,但認(rèn)為房地產(chǎn)政策遭遇強(qiáng)盛的抵抗,邊際效應(yīng)正在遞減,如果沒有更加有針對(duì)性的政策出臺(tái),所謂房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)成為一場(chǎng)心照不宣的游戲。房地產(chǎn)壓力測(cè)試是游戲的組成部分。

大眾,并不明白測(cè)試的標(biāo)準(zhǔn),只知道測(cè)試的樂觀成果。

今年5月,銀監(jiān)會(huì)請(qǐng)求商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試,分析不同壓力情景下,房地產(chǎn)貸款所受到的沖擊。測(cè)試分為輕、中、重三種不同壓力情景,分辨指全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌10%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn);房?jī)r(jià)下跌20%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn);房?jī)r(jià)下跌30%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。

測(cè)試的成果讓人心安,即使在最重的假設(shè)壓力下,樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2.2%,稅前利潤(rùn)降落20%。交行、工行、建行、招行、民生可容忍的下跌極限分辨為30%、35%、37%、40%,46家農(nóng)村商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率將上升3.5個(gè)百分點(diǎn)、貸款喪失率增加30%。而上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示,滬重要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準(zhǔn),對(duì)房地產(chǎn)相干貸款進(jìn)行了壓力測(cè)試�？傮w來看,壓力情景下對(duì)銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)整體影響較小,即使房?jī)r(jià)下跌30%,銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外,在輕度、中度和重度壓力情景下,個(gè)人住房貸款不良率將從0.36%的基準(zhǔn)程度,分辨升至0.58%、0.74%和1.58%。

房貸壓力測(cè)試并未全面反應(yīng)銀行直至金融范疇的風(fēng)險(xiǎn),大眾,無法真正心安。

我國(guó)的房貸壓力測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)含混。據(jù)報(bào)道,商業(yè)銀行壓力測(cè)試采用“專家斷定”法,基礎(chǔ)步驟為設(shè)定壓力情景——分析借款人現(xiàn)金流,財(cái)務(wù)成本變動(dòng)時(shí),第一還款起源影響程度——分析抵押物變現(xiàn)收入籠罩貸款本息情況——綜合評(píng)估斷定借款人足額償還貸款本息才能——斷定對(duì)五級(jí)分類成果變動(dòng)。

對(duì)個(gè)人住房貸款的測(cè)試,商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價(jià)格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值,由分行按照當(dāng)?shù)氐臉鞘凶儎?dòng)、借款人行動(dòng)特點(diǎn)等具體因素進(jìn)行測(cè)算,由銀行根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值斷定安全警惕線。這其中就存在含混之處,樓市變動(dòng)難以把握,借款人的行動(dòng)特點(diǎn)更是難以揣摩。以筆者親身經(jīng)歷為例,貸款行與開發(fā)商聯(lián)手,只要你有工資證明,基本不管收入真假,就大筆發(fā)放貸款。這是爭(zhēng)取房貸的常見現(xiàn)象。

銀行依附的經(jīng)驗(yàn)值并不靠譜。房?jī)r(jià)不管下跌多少,只要超過重置成本,貸款者就會(huì)感到不劃算,把房產(chǎn)交給銀行了事,類似于美國(guó)的止贖、中國(guó)的止貸現(xiàn)象就將大批產(chǎn)生。我國(guó)香港地區(qū)房?jī)r(jià)大跌,壞賬率并未相應(yīng)上升,可見國(guó)人對(duì)信用與房產(chǎn)一樣珍視。這是虛幻的想象,在信用卡惡意透支、網(wǎng)絡(luò)金融欺騙越來越廣泛的情況下,依附我國(guó)香港地區(qū)與日本的經(jīng)驗(yàn)值是危險(xiǎn)的。我們還沒有完整的房地產(chǎn)周期,以2008年的經(jīng)驗(yàn)同樣無法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)入降落通道后的情況。

銀行更沒有考慮到房地產(chǎn)價(jià)格大幅降落,導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與銀行自身資產(chǎn)縮水。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款,監(jiān)管機(jī)構(gòu)請(qǐng)求預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格下跌和基準(zhǔn)利率上升對(duì)企業(yè)還款才能帶來的影響。銀監(jiān)會(huì)請(qǐng)求銀行分析房地產(chǎn)價(jià)格下跌,抵押物變現(xiàn)收入能否足額籠罩貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口。抵押物按什么價(jià)格變現(xiàn)?失去流動(dòng)性的抵押物一錢不值,美國(guó)底特律有不少數(shù)美元一棟的房子沒人問津。到時(shí)候,銀行會(huì)發(fā)明手中握有大批缺乏流動(dòng)性的房地產(chǎn),無處兌現(xiàn)。更大的風(fēng)險(xiǎn)是,缺乏抵押物,缺乏資產(chǎn)流動(dòng)性,中國(guó)就會(huì)像金融危機(jī)時(shí)代的美國(guó)一樣,處于信用凍結(jié)狀態(tài)。

目前的房貸壓力測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)有漏洞可鉆,對(duì)資產(chǎn)變現(xiàn)過于樂觀,房貸與宏觀經(jīng)濟(jì)、與整體信用市場(chǎng)割裂。在這方面美國(guó)人早就有了教訓(xùn),所以才有對(duì)表外資產(chǎn)的監(jiān)管,對(duì)衍生品市場(chǎng)的警惕,以及對(duì)于資產(chǎn)變現(xiàn)才能的請(qǐng)求。