4月至7月，“12.8%、12.4%、11.4%”，一條平滑向下的房價漲幅曲線浮現(xiàn)出來。

“房地產(chǎn)仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)。”昨日，在“華中科技大學(xué)房地產(chǎn)出色總裁高級研修班”的演講中，陳淮一上來便給出結(jié)論。

　　陳淮，住建部政策研究中心主任。昨日，近3個小時的演講中，他思維極度“迅速”,針對開發(fā)商“成本”與“暴利”，陳淮昨日一一揭底。他說，即使房價低于成本，開發(fā)商也不會緊張，他們始終有得賺。

“房子的核心功效是居住”

房價向左還是向右？牽動買房人神經(jīng)。這同樣也是昨日在場的一大群武漢地產(chǎn)商的關(guān)注所在。

“不要因為政策而裹足不前，也不要盲目尋求利潤而損壞產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡。”一開場，陳淮便毫不客氣地說出了開發(fā)商、銀行與花費者之間存在的問題根源。

現(xiàn)階段，樓市的狀態(tài)是：市場好的時候像買白菜一樣排隊搶購，市場不好就恐慌性拋售。

陳淮指出，不論市場現(xiàn)狀如何，不動產(chǎn)最核心的功效都是居住，只要有居住需求，市場就會持續(xù)發(fā)展。所以，購房者重要的購置條件應(yīng)當(dāng)是自己的居住需求，而不是單純的投機心態(tài)。

“盡管最近樓市逢多事之秋，但對于買房人來說，其長遠發(fā)展仍是利大于弊。”在陳淮的分析中，畢竟市場擠出泡沫，高溫冷卻，長期發(fā)展趨于穩(wěn)固，價格保持在相對安穩(wěn)的狀態(tài)，對于購房者和房主來說，“不必再為一時的漲跌惶恐，這才是房地產(chǎn)發(fā)展的健康狀態(tài)。”

“暴利”與“降價”無關(guān)

有人說，房價上漲有兩個方面原因：一是政府導(dǎo)致地價上漲；二是開發(fā)商謀取暴利。

“把這兩個問題解決掉，房價一樣會漲。”陳淮舉了個例子：假定武漢內(nèi)環(huán)線蓋房子不要錢，土地也不要錢，“開發(fā)商都學(xué)雷鋒，只算1000元/平方米的建安成本，再1000元/平方米出售。”“如果二環(huán)線的人想買內(nèi)環(huán)線的房子，房東開價2000元/平方米，成果會怎樣？很簡略，只要有一戶人家2000元/平方米出手成功，那么，所有人都會賣2000元/平方米，也就帶動了內(nèi)環(huán)線整體均價上漲。”

“那么，開發(fā)商到底有無暴利呢？有！”陳淮的舉例同樣活潑：假定開發(fā)商建造某一樓盤所需的總成本需要1億元，但可能開發(fā)商的自有資金投入只有2000萬元，其余資金來自銀行的開發(fā)貸款、購房人的按揭貸款等。”他說。“開發(fā)商降價的降價空間取決于成本利潤率，而開發(fā)商的暴利來自于資金利潤率。”陳淮一語道破，別認(rèn)為開發(fā)商有暴利就有降價空間，“其實那是兩碼事”。

低于成本價開發(fā)商仍賺

現(xiàn)階段，不少樓盤在降價，更有些開發(fā)商明言，價格已經(jīng)降到了成本之下。這是否意味著這些企業(yè)在做“虧本買賣”？在陳淮看來，降價銷售，即使是價格降到了成本之下，開發(fā)商也未必沒有利潤可圖。

“假定開發(fā)商當(dāng)初以每平方米5000元的樓面價購入土地，現(xiàn)在同樣土地的樓面價降到3000元；如果開發(fā)商的現(xiàn)售樓盤單價下降1000元，即使銷售價降到了財務(wù)成本以下，也不意味著真實意義的‘虧本’。”他指出，由于開發(fā)商已經(jīng)重新獲取完整雷同的生產(chǎn)要素，也即重置成本已經(jīng)下降了2000元。“這時，房價降價1000元的開發(fā)商實際獲取了1000元的利潤，同時可擁有與未降價前完整雷同的再生產(chǎn)條件。”他說。