截至8月11日,已有30家上市房企頒布了中期事跡,今年二季度,這30家房企實現(xiàn)凈利潤56.78億元,環(huán)比增加25%,同比增加156%,銷售毛利率的提升和有息負(fù)債率的降落是助推事跡增加的重要因素。雖然面臨著從嚴(yán)的調(diào)控,4月份以來,地產(chǎn)銷售也開端在不斷下探中筑底,營收和利潤的增加除了房價的支撐外,還有更多的因素就是結(jié)算收入的確認(rèn)和計入,我們認(rèn)為,地產(chǎn)企業(yè)事跡的頂峰在今年中報已經(jīng)達到,下半年事跡同比回落的幅度和速度將更為明顯。

超出同期 單季利潤達新高

二季度,已頒布半年報的30家房企實現(xiàn)凈利潤56.78億元,比一季度的45.16億元環(huán)比增加25%,與去年同期的51.73億元比,增加9.76%,從季節(jié)因素看,往年的一季度一般都是房企利潤增加的低點,二季度開端發(fā)力,三四季度達到頂點,而由于樓市經(jīng)歷了“417”的嚴(yán)格調(diào)控,市場廣泛預(yù)期在成交萎縮的情況下,多數(shù)房企的營收額和利潤增加會有明顯放緩,從目前披露的數(shù)據(jù)看,這種負(fù)面影響還未浮現(xiàn)出來,我們認(rèn)為,首先,二季度地產(chǎn)成交的放緩還不至于抵消到房價增幅的貢獻,事實上,二季度房價仍處于小幅攀升狀態(tài),到6月份,整體才呈現(xiàn)了下跌止穩(wěn)的態(tài)勢,從眾多二三線城市的實際看,房價的上漲可以抵消成交面積下滑的負(fù)面影響。第二,便是結(jié)算周期和營收確認(rèn)的時間問題,我們估算,二季度很多房企確認(rèn)了去年下半年開工以來的銷售額和預(yù)收款,因此會計入當(dāng)期的利潤,從預(yù)售款/營業(yè)收入這一指標(biāo)看,今年中報30家企業(yè)的這一比值均呈現(xiàn)了降落,由銷售放緩導(dǎo)致的預(yù)收款減少將會對下半年的事跡造成更多的影響。第三,還有銷售毛利率的提升,由于房價的提升尚未觸及增值稅的累進稅制,并且在具體履行中,多數(shù)企業(yè)所在的監(jiān)管部門廣泛采用定額簡便的盤算方法,因此,房企的利潤有更好的保障。

雖然環(huán)比和同比房企利潤都在大幅增加,但與09年三、四季度超過80億元的事跡范圍比確定望其項背,我們認(rèn)為,今年中報將是多數(shù)房企事跡的高點,下半年由于基數(shù)原因和調(diào)控效應(yīng),對房企事跡的影響將更為明顯。從7月頒布的地產(chǎn)資金狀態(tài)看,當(dāng)月預(yù)售和定金增加為1291億元,累計同比下滑9.8個百分點,環(huán)比減少5.5%,目前政府部門對地產(chǎn)資金的管控依然周密,在政策基調(diào)不改的前提下,未來可以轉(zhuǎn)為利潤的預(yù)售款減少將直接影響地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

二三線地產(chǎn)公司毛利提升

從30家房企看,二季度平均毛利為39.1%,一季度為39.7%,今年二季度與去年同期的40.3%比有必定回落,但其中結(jié)構(gòu)性變更比較明顯。龍頭地產(chǎn)商和一線城市地產(chǎn)商毛利環(huán)比持平或減少,而二三線地產(chǎn)商毛利大幅提升。如臥龍地產(chǎn)、廣宇團體、萊茵置業(yè)等,銷售毛利的提升都在8%以上,而金地團體、保利地產(chǎn)毛利降落超過5%,萬科雖然毛利提升了3%,但重要的事跡貢獻還在二三線城市的熱銷,我們認(rèn)為,由于區(qū)域的特別性和調(diào)控的差別化,未來二三線城市的樓市氣氛要明顯好于一線城市,因此,事跡在二三線城市為主的地產(chǎn)商事跡負(fù)面影響要小很多。從現(xiàn)金/流動資產(chǎn)這一指標(biāo)看,大多數(shù)二三線城市地產(chǎn)商要好于龍頭企業(yè),從已發(fā)布中報的企業(yè)看,中天城投、臥龍地產(chǎn)、棲霞建設(shè)這一指標(biāo)分辨為24%、31%和21%,顯示了這些企業(yè)未來的資金實力還比較充裕。由于二三線城市的地價和開發(fā)范圍等因素,這些企業(yè)在成本上要好于龍頭企業(yè)和一線城市地產(chǎn)商。

總體而言,由于地產(chǎn)投資趨勢向下已經(jīng)確立,下半年銷售萎靡概率很大,在房價持續(xù)盤整的假設(shè)下,未來房企事跡放緩將更為明顯,預(yù)計三季度整體事跡增速可能在20%以內(nèi),四季度事跡增幅將達到環(huán)比最低值,我們認(rèn)為,下半年房企事跡分化也更為明顯,那些在一線城市項目較少,后續(xù)資源不足的企業(yè)當(dāng)期虧損面積較大,而立足二三線城市的房企利潤還將有保障。

可比的地產(chǎn)公司單季度現(xiàn)金流量凈額對照

可比的地產(chǎn)公司單季度營業(yè)收入對照

中報事跡同比增加的地產(chǎn)公司

證券代碼 證券簡稱 收盤價(元) 8月以來 中報凈利潤同比增加率(%) 營業(yè)收入同比增加率(%) 現(xiàn)金流量凈額同比增加率(%)