預(yù)期難變
對(duì)大多數(shù)投資者來說,市場(chǎng)底部往往是一個(gè)不可揣摩的謎團(tuán)。2008年8月,全球金融危機(jī)期間,百仕通CEO蘇世民接收本刊記者采訪時(shí)曾表現(xiàn),他更愿意預(yù)測(cè)頂部,而不是底部。
與買房者一樣,持張望態(tài)度開發(fā)商并非少數(shù)。一些開發(fā)商抱有等待,認(rèn)為今年年底前,目前嚴(yán)格調(diào)控政策可能會(huì)呈現(xiàn)變數(shù),那時(shí)推盤不遲。
“現(xiàn)在很多盤都捂著不開,開發(fā)商不知道定多少錢,尤其現(xiàn)在政府請(qǐng)求‘一房一價(jià)’,要是該漲的時(shí)候漲不上去,不就虧了。不如先不開,等等看政策怎么變。”上述北京開發(fā)商稱。
據(jù)統(tǒng)計(jì),萬科、中海、綠城、恒大、碧桂園、富力、世茂、龍湖、雅居樂、合景泰富、保利香港、復(fù)地、中渝置地、江蘇新城等14家已披露5月銷售事跡上市房企,除恒大在新政之初率先啟動(dòng)降價(jià)策略,5月銷售額環(huán)比上升8%,其余13家房企受4月新政影響明顯,銷售金額環(huán)比平均下滑42%。地產(chǎn)龍頭萬科銷售金額環(huán)比降落34%,綠城降幅高達(dá)近七成,龍湖降落近四成。
“除了上市房企迫于資本市場(chǎng)的需要,不得不采用降價(jià)方法進(jìn)行促銷,大部分房企,尤其是民營(yíng)房企,并不急于降價(jià)。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。
一位資深地產(chǎn)界律師也對(duì)本刊記者表現(xiàn),與2008年之前相比,如今民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資金積累已不可同日而語,地產(chǎn)商多數(shù)手中資金寬裕。
即使是少數(shù)目前現(xiàn)金流為負(fù)的地產(chǎn)商,也有可能持續(xù)撐下去。前述北京開發(fā)商稱,要害要看開發(fā)商動(dòng)了幾個(gè)盤子,“把所有盤子都動(dòng)起來,就難持續(xù),可以放慢一些先不動(dòng)”。
5月各銀行頒布?jí)毫y(cè)試成果顯示,多數(shù)商業(yè)銀行在房?jī)r(jià)下跌三成的情景假設(shè)下,信貸質(zhì)量惡化程度并未超過警惕程度。很多市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)暗示,對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的部分一線城市,政府本輪調(diào)控的目標(biāo)或?yàn)榉績(jī)r(jià)下調(diào)約30%。
上述觀點(diǎn)很難得到官方印證。相反,對(duì)于調(diào)控目標(biāo),更為保守的觀點(diǎn)正日益盤踞上風(fēng)。6月6日,清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、中國(guó)國(guó)民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵在公開場(chǎng)合表現(xiàn),克制房?jī)r(jià)過快上漲政策還會(huì)持續(xù),房?jī)r(jià)不會(huì)巨幅降落。
“房?jī)r(jià)最多降落20%,只要把持住不再瘋漲的話,在我看來政策的目標(biāo)就達(dá)到了,也就緩解了社會(huì)抵觸。”李稻葵說。
6月9日,中金公司分析師白宏煒等人在一份研究報(bào)告中稱,中國(guó)房地產(chǎn)處于泡沫積累的初級(jí)階段,中國(guó)未來應(yīng)當(dāng)在保持房?jī)r(jià)穩(wěn)固或小幅下跌的情況下,通過收入增加、結(jié)構(gòu)調(diào)劑消化高房?jī)r(jià)。
僵持之下,房地產(chǎn)投資者仍抱有看好房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。“若不是急需資金,手中持有多套房產(chǎn)的人,目前也不會(huì)輕易出售,因?yàn)橐环矫嬉酝恼{(diào)控歷史表明房?jī)r(jià)長(zhǎng)期仍會(huì)上漲,目前租金回報(bào)率正在進(jìn)步,另一方面按照現(xiàn)有政策,賣出房產(chǎn)后再買回時(shí)杠桿小了,利率成本高了。”一位地產(chǎn)炒家稱,“此外,房地產(chǎn)稅在征收上估計(jì)還有不少技巧問題。”
這場(chǎng)表面嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控,最終只是一次歷史重演嗎?
相關(guān)閱讀