2009年是綠城團(tuán)體起逝世回生之年。

這一年,綠城足球隊(duì)由于廣州、成都假球案,得以重返中超,而綠城地產(chǎn)得到了工行信托融資,擺脫“外債門”危機(jī)。

然而,進(jìn)入2010年,綠城又陷入新一輪的償債期。年初,綠城已回購(gòu)了一筆2007年發(fā)行、期限7年的高息債,金額4億美元。5月18日,綠城有一筆本金總值22億元國(guó)民幣的可換股債券到期,債權(quán)方是紐約梅隆銀行,綠城已籌備贖回該筆債券,但沒有流露此次贖債資金的具體出處。

事實(shí)上,綠城巨額負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方法一直受到業(yè)內(nèi)詬病。盡管去年樓市大熱,綠城中國(guó)的凈負(fù)債率已經(jīng)由2008年底的140%,減緩至2009年底的105%,但在地產(chǎn)上市公司中仍屬高位,而今遇到史上最嚴(yán)格的樓市調(diào)控,無(wú)疑是對(duì)綠城高負(fù)債模式的考驗(yàn)。

巨債壓頂

根據(jù)綠城頒布的財(cái)務(wù)報(bào)表,今年1-4月份,綠城實(shí)現(xiàn)銷售金額達(dá)國(guó)民幣143億元,較去年同期增加170%,但綠城團(tuán)體僅完成全年目標(biāo)的21%,明顯低于內(nèi)房股同行30%的平均程度。更重要的是,綠城的資金壓力仍然較大。

綠城中國(guó)被認(rèn)為是在港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司中杠桿率最高的公司,2009年耗資456億元激進(jìn)拿地,占合同銷售額的88.8%。這使綠城的“資本承擔(dān)”高高在上。

綠城中國(guó)總裁壽柏年向時(shí)代周報(bào)記者表現(xiàn):“今年我們又買了一些土地,地價(jià)90億元左右,如果我們接下來不買地,今年綠城大概要付200億元的地價(jià)款,到現(xiàn)在為止,綠城已經(jīng)支付了100億元。”

今年又是綠城最花錢的一年,綠城團(tuán)體在建項(xiàng)目達(dá)102個(gè),新開工面積將超過800萬(wàn)平方米,在建面積將超過1200萬(wàn)平方米,僅次于綠地和萬(wàn)科。

壽柏年認(rèn)為,目前的負(fù)債對(duì)于綠城而言是安全的,并且是有效率的。他告訴時(shí)代周報(bào)記者:“現(xiàn)在負(fù)債率盤算并非十分合理。因?yàn)橘I地的時(shí)候,綠城出一半的錢,銀行出一半的錢,其中綠城的凈資產(chǎn)不會(huì)增加,相反負(fù)債是必定會(huì)增加的。”

“綠城這種方法,在市場(chǎng)好的時(shí)候,完整可以憑借銷售事跡,回籠資金,進(jìn)一步擴(kuò)大自己的土地儲(chǔ)備。但這種高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式,一遇到宏觀調(diào)控,就存在較大的資金壓力。”佑威地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師陸騎麟向時(shí)代周報(bào)記者表現(xiàn)。

綠城上市前負(fù)債率400%,2008年底也高達(dá)140%,很多分析機(jī)構(gòu)預(yù)期2010年、2011年綠城的凈借貸比將達(dá)到141%和126%。盡管綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表現(xiàn)“只要迅速開發(fā)銷售,就不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)”,但在樓市調(diào)控背景下,“迅速開發(fā)銷售”成為開發(fā)商不得不面對(duì)的難題。