4月17日，被業(yè)界稱為“新國十條”的房地產(chǎn)調控新政正式發(fā)布。新政至今已百日，但大眾等待的“巨變”并未如期而至，與歷次調控后的樓市表象一樣，這次同樣上演著成交量迅速下滑、價格依然堅挺、土地市場急剎車、各主管部門頻出細則、開發(fā)商向媒體大倒苦水等慣例戲碼。然而，在住建部明白表態(tài)調控依然持續(xù)的堅決回應中，中國樓市似乎還是在等待著什么。

在新政后100天這一時間節(jié)點，搜房網(wǎng)消息中心百城聯(lián)動推出系列策劃——《2010房地產(chǎn)新政百日觀察》，全面展現(xiàn)新政百日樓市百態(tài)，寄望為業(yè)界和購房者斷定房地產(chǎn)未來發(fā)展方向供給借鑒。以下為偉業(yè)控股公司董事履行總經(jīng)理徐斌接收搜房網(wǎng)專訪的實錄：

偉業(yè)控股公司董事副總經(jīng)理兼?zhèn)�業(yè)北京公司總經(jīng)理徐斌

北京住宅交易市場急轉直下買不如租

徐斌表現(xiàn)，據(jù)偉業(yè)統(tǒng)計，新政后北京住宅交易市場急轉直下，基礎“見底” ，5、6月一手房、二手房成交量均驟降六成。與此同時，住宅租賃市場逆勢上揚，成交量同比上漲11.5%。

成交量驟降的原因，徐斌認為在于：一、本次宏觀調控的目標明白，重點打擊投機型需求、克制投資型需求、把持改良型需求，直接導致市場成交降落；二、自住型需求受到市場下行信號引發(fā)的張望氣氛影響，大多延后了購房打算，暫時轉向租賃市場過渡。

另外從成交價變更情況來看，新政后一手房和二手房也呈現(xiàn)了不同幅度的變更。根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政過后5、6月一手房成交價降落了16%。根據(jù)偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二手房成交價降落了12%，租賃成交價上漲了6%。

徐斌表現(xiàn)，雖然成交價格統(tǒng)計降幅均超過10%，但一手、二手價格的實際變更情況存在較大差別。新政之后一手房成交價格降落統(tǒng)計數(shù)據(jù)為16%，但不能正確的反應實際情況：一方面城區(qū)成交比重降落，郊區(qū)成交比重明顯上漲，成交結構變更較大；另一方面一手房成交量的萎縮，使得成交價異常敏感，個別項目標熱銷會在很大程度上影響成交價統(tǒng)計的客觀性。而據(jù)偉業(yè)我愛我家監(jiān)測的諸多項目來看，開發(fā)商張望氣氛仍然濃重，降價促銷的項目并不占多數(shù)，針對樣本項目統(tǒng)計的初步測算成果顯示，實際市場成交均價尚在10%以內。然而，由于二手房業(yè)主對房價調劑相對機動，政策影響之下價格廣泛下調，統(tǒng)計數(shù)據(jù)基礎客觀的反應了市場現(xiàn)狀，即成交價格降落了12%。與此同時，由于一、二手房地產(chǎn)市場部分需求轉向租賃市場，租賃需求短期內膨脹，租賃價格被小幅拉升。

供求雙方博弈形勢日漸清楚

對于房地產(chǎn)各級市場的供給方，徐斌說從偉業(yè)我愛我家近期的調研成果顯示，目前供給方的投資策略與經(jīng)濟才能是其市場策略制定的重要影響因素。隨著調控政策的貫徹與深化，以及市場的持續(xù)下行，部分張望型供給方會在現(xiàn)金流與發(fā)展機會衡量之后逐步向主動降價型和被動降價型轉化，并適當調劑市場預期重新入市。

應對策略¬——把握機會、順勢而動

在這樣的調控大背景下，開發(fā)商該如何應對？徐斌建議開發(fā)商盡快合理斷定市場、調劑價格預期、擠壓虛增部分加速出貨，同時后半年有大批較低價土地供給，可利用回款滾動開發(fā)。其次，開發(fā)商還應加強與專業(yè)機構的信息和資源互動，不斷加強自身對市場調控的機動應變才能。同時，市場低迷之時也是企業(yè)修煉內功的機會，企業(yè)的內部管理、企業(yè)文化建設、盈利模式、融資渠道等方面著手，對企業(yè)管理效率等綜合各方面進行新的提升及整合，逐步適應新政條件下的市場形勢。