住房購買消費(fèi)者多數(shù)認(rèn)為房價(jià)過高難支付，冀望調(diào)控，觀望情緒漸濃。 新華社記者 張國俊 攝

　　社科院：我國住房需求主體處“租購兩難”窘境

　　新華網(wǎng)北京１２月８日專電（周婷玉、馬嘉驪）中國社科院８日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（２０１０－２０１１）》指出，２００９年到２０１０年，我國購房者趨于觀望，租房者承受的壓力越來越重，出現(xiàn)租購兩難窘境。

　　綠皮書在分析２００９－２０１０年住房市場(chǎng)情況時(shí)指出，住房購買消費(fèi)者多數(shù)認(rèn)為房價(jià)過高難支付，冀望調(diào)控，觀望情緒漸濃。根據(jù)中國人民銀行的有關(guān)調(diào)查，今年近兩個(gè)季度，意欲購房的居民占比連續(xù)回落，這種購房意愿的變化與居民對(duì)房價(jià)水平的判斷有關(guān)。

　�。玻埃保澳暌詠�，在房價(jià)普遍大幅上漲以后更多居民認(rèn)為房價(jià)“過高，難以接受”，而且隨著住房調(diào)控政策的出臺(tái)，房價(jià)上漲預(yù)期總體也有所弱化，持幣觀望靜待購房時(shí)機(jī)成為大部分人的選擇。

　　與此同時(shí)，住房租賃者支付房租激增，承租壓力日重。２０１０年上半年以來，全國住房租賃市場(chǎng)成交量有所增加，租金水平出現(xiàn)較大增幅。部分中介因?yàn)榉课葙I賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”；大規(guī)模拆遷和部分買家轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)也是推高房租的因素；而高價(jià)購買住房導(dǎo)致出租成本增加以及政府缺乏租金管理應(yīng)該是更為根本的原因。對(duì)許多住房消費(fèi)者來說，住房問題已經(jīng)出現(xiàn)“買不起”兼“租不起”的困境。

　　綠皮書指出，投資者和投機(jī)者經(jīng)歷狂潮后有所收斂，但待機(jī)而動(dòng)也成為一部分人的選擇。根據(jù)中國人民銀行營業(yè)管理部對(duì)北京市上千城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)戶購房狀況的問卷調(diào)查，２０１０年第１季度，在有購房需求的居民中投資性購房居民占比達(dá)到２３．１％，創(chuàng)近兩年以來新高，但到２０１０年第２季度，在有購房需求的居民中，有投資性購房需求的居民占比為１７％，比第１季度下降６．１個(gè)百分點(diǎn)，與２００９年末相比下降４．３個(gè)百分點(diǎn)。這表明投資者和投機(jī)者在住房價(jià)格大幅上漲后擔(dān)心住房價(jià)格在嚴(yán)厲調(diào)控下回調(diào)，行為有所收斂，但是這并不表明他們甘心退出住房市場(chǎng)，他們更多地可能是選擇待機(jī)而動(dòng)。

我國7個(gè)大中城市房價(jià)泡沫超50%

　　綠皮書通過對(duì)２０１０年９月全國３５個(gè)大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房價(jià)泡沫為２９．５％，其中有７個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在５０％以上，１１個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在３０％—５０％之間，８?jìng)�(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在１０％—３０％，９個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在１０％以內(nèi)。

　　樓市調(diào)控面臨十大挑戰(zhàn) 明年房價(jià)穩(wěn)中有降

　　中國社科院財(cái)貿(mào)所經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛在發(fā)布會(huì)上稱，中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨以下幾個(gè)方面的挑戰(zhàn)：

　　第一個(gè)挑戰(zhàn)，制度缺陷導(dǎo)致主體沖動(dòng)，主體沖動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)失衡。

　　第二個(gè)挑戰(zhàn)，中國宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在一個(gè)重要的問題是動(dòng)力不足，對(duì)房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重，保增長和調(diào)房價(jià)存在兩難。

　　第三個(gè)挑戰(zhàn)，多種因素導(dǎo)致房價(jià)長期上漲的預(yù)期。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1.土地資源稀缺的預(yù)期。

　　第四個(gè)挑戰(zhàn)，開發(fā)市場(chǎng)。房地產(chǎn)較高的行業(yè)毛利率，2009年毛利率50%以上，房地產(chǎn)進(jìn)入門檻低，銷售方式便于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，大量企業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

　　第五個(gè)挑戰(zhàn)，貨幣供應(yīng)寬松導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)資金暴增，流動(dòng)性充裕，貨幣供應(yīng)收緊并不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)銳減。

　　第六個(gè)挑戰(zhàn)，土地拍賣助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素沒有解決，土地融資助長地價(jià)上漲。

　　第七個(gè)挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控很久了，這種緊縮的調(diào)控對(duì)市場(chǎng)行為各方的壓力越來越大，即使不會(huì)出現(xiàn)停止，但是也會(huì)出現(xiàn)一些削減的情況。

　　第八個(gè)挑戰(zhàn)，目前保障性住房是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)問題一箭雙雕的措施，但是目前保障性住房的資金沒有保障。

　　第九個(gè)挑戰(zhàn)，目前調(diào)控本身目標(biāo)不明確，任務(wù)不具體，政策不連續(xù)，責(zé)任不落實(shí)，執(zhí)行力有待加強(qiáng)。

　　最后，國際經(jīng)濟(jì)、全球金融、國際游資虎視眈眈對(duì)中國房地產(chǎn)的覬覦也是對(duì)房地產(chǎn)的重大挑戰(zhàn)。

　 2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整 房價(jià)穩(wěn)中有降

　　8日發(fā)布的住房綠皮書預(yù)測(cè)，2011年我國房地產(chǎn)的總體判斷是市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降，市場(chǎng)還有小幅波動(dòng)。

　　把脈房地產(chǎn)金融市場(chǎng)：明年房貸增長“先降后升”

　　綠皮書預(yù)測(cè)，2011年我國的房貸將沿著一條較為審慎的路徑演進(jìn)，已經(jīng)形成的房貸規(guī)模走低的趨勢(shì)恐怕要延續(xù)，下半年隨著房貸政策效果逐步顯現(xiàn)，政策趨松，房貸將有所回升，全年總量略升。

　　明年房價(jià)自相矛盾 因缺乏調(diào)研數(shù)據(jù)

　　一位不愿具名的統(tǒng)計(jì)學(xué)專家認(rèn)為，造成社科院前后腳兩份報(bào)告對(duì)房價(jià)走勢(shì)判斷差距如此之大的原因，一方面是沒有統(tǒng)一科學(xué)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，無論是穩(wěn)中有降還是報(bào)復(fù)上漲，基本上都是根據(jù)現(xiàn)有的政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行的判斷，缺乏基層調(diào)研的數(shù)據(jù)支撐；“另一方面就是各自為戰(zhàn)是造成機(jī)構(gòu)在發(fā)布報(bào)告時(shí)，特別是一個(gè)系列的報(bào)告出現(xiàn)天壤之別的原因。”

　　公租房將成住房保障“新主力”

　　綠皮書指出，２０１０年住房保障目標(biāo)進(jìn)一步提高。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定的２０１０年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房３００萬套，各類棚戶區(qū)改造住房２８０萬套，改造農(nóng)村危房１２０萬戶，總量比上年增加三分之一。２０１０年眾多城市明顯加大了保障房的供應(yīng)力度，例如北京、廣州等一線城市。

　　“公租房將成住房保障‘新主力’。”中國社科院財(cái)貿(mào)所姜雪梅博士說，我國不僅從資金、土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠等方面加大住房保障的建設(shè)力度，而且也加大監(jiān)管力度。

　　房企喜憂參半 上市企業(yè)銷售收入兩極化

　　綠皮書指出，２００９年第４季度，市場(chǎng)銷售火暴，開發(fā)企業(yè)賺得盆滿缽滿，紛紛制定樂觀的２０１０年銷售計(jì)劃；２０１０年４月份嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，銷售應(yīng)聲下滑；八九月份銷售狀況再次好轉(zhuǎn)，而更嚴(yán)厲的政策促使市場(chǎng)再度逆轉(zhuǎn)。開發(fā)企業(yè)借殼上市叫停，股市融資計(jì)劃紛紛擱淺。

　　綠皮書指出，２００９年末，住房企業(yè)普遍現(xiàn)金充裕，缺乏降價(jià)銷售的壓力。隨著國家調(diào)控市場(chǎng)措施的出臺(tái)，土地購置出現(xiàn)分化，央企國企頻頻出手，大力擴(kuò)張版圖，民企則出手謹(jǐn)慎。開發(fā)企業(yè)投資的規(guī)模依舊保持穩(wěn)定增速，嚴(yán)厲的調(diào)控政策減緩了推盤速度。住房銷售波動(dòng)幅度加大，向二、三線城市擴(kuò)張成為多數(shù)房企市場(chǎng)擴(kuò)展策略。

　　京滬家庭20年不吃不喝才能買套房

　　社科院發(fā)布的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出,2010年,全國城鎮(zhèn)居民的房價(jià)收入比是8.76。從房價(jià)收入比看,2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,不扣除價(jià)格因素,估計(jì)為18900元左右。上述數(shù)值是按照城鎮(zhèn)居民每人30平方米以及城鎮(zhèn)居民每戶有3口人進(jìn)行計(jì)算所得出,是用每戶住房總價(jià)除以每戶家庭年總收入得出該比值。

　　這一平均數(shù)值相比房價(jià)上漲過快的大中城市而言,而對(duì)于北京、上海等大城市房價(jià)收入比都已經(jīng)達(dá)到20以上,也就意味著20多年不吃不喝才能買一套房。

　　北京住房支付能力最弱

　　住房支付能力指數(shù)反映的是城鎮(zhèn)居民家庭購買存量住房的能力。為反映２００９年以來住房支付能力的變動(dòng)，綠皮書測(cè)算了２００９年第１季度至第２季度３５個(gè)大中城市的住房支付能力指數(shù)。結(jié)果顯示，我國絕大多數(shù)城市住房支付能力指數(shù)下降。