3月1日,萬科在香港發(fā)布2009財年報告,總裁郁亮強調(diào),萬科的定位是主流住宅,沒有發(fā)展投資物業(yè)或者進(jìn)入其他地產(chǎn)范疇的打算。

但在2009年11月16日,萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調(diào)發(fā)布新戰(zhàn)略:萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備,并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型,住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。

這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的標(biāo)記性事件。

2009年8月,商業(yè)名家凱德置地的毛大慶跳槽萬科,坐鎮(zhèn)華北,惹人想象,并表現(xiàn),“萬科并非絕對不做商業(yè)地產(chǎn)”。隨后王石在各公開場合仍堅稱不進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　時勢正在逼迫萬科在糾結(jié)中,做出轉(zhuǎn)變。萬科已掐算出自己的生命周期。

萬科模式大考物極必反

上市18年來,復(fù)合增加率超過30%,萬科保持做了18年的減法,在專業(yè)住宅開發(fā)商的道路上走到極致巔峰。效法者如過江之鯽,碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、恒大、雅居樂正是采用這一模式晉級名流。

當(dāng)萬科對住宅單一化的路徑依附到極致時,反向制約作用不可避免。萬科要保持此前的擴(kuò)大速度,必須具備兩個支撐條件:一是持續(xù)享有人口紅利,二是城市化過程加快至少不減速。此前,萬科享受了城市化帶來的宏大人口紅利,保持了10年的高速發(fā)展。問題是,人口紅利還能持續(xù)多久?

很少有效法者學(xué)到了萬科的精華,像萬科那樣敏銳洞悉自我生命。

據(jù)悉,在2006年前后,萬科曾做過中國人口結(jié)構(gòu)變更的研究。其中一個研究結(jié)論是:2013年,首次置業(yè)人口紅利的拐點將呈現(xiàn),2013年后新增首次置業(yè)人口將迅速降落,而改良型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右,20-65歲的總勞動人口將達(dá)到高峰。此后將快速衰退。

而目前中國城市化率為47%,業(yè)內(nèi)預(yù)計將來一段時間仍可每年以1%的速度推動。根據(jù)大略測算,達(dá)到高峰的時間大概是2022年。

兩相抵消,人口紅利留給萬科模式的生命黃金期約在7-10年。

這是一個不算長,也不算短的時間窗口,顯然未到杞人憂天,然則以萬科的范圍,轉(zhuǎn)型的難度和時間成本相當(dāng)大。

“這個行業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的。未雨綢繆,現(xiàn)在已經(jīng)到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮路在何方的時候了。”業(yè)內(nèi)一位專業(yè)人士說,2010年,大家都在跟著萬科思考商業(yè)模式。