從1998年中國房地產(chǎn)業(yè)走上市場化的道路之時起，宏觀調(diào)控就無時無刻不伴其左右，然而過去宏觀調(diào)控留下的經(jīng)驗卻是房價的報復(fù)性反彈，現(xiàn)在，所有人都想知道，這輪史上最嚴(yán)格的地產(chǎn)調(diào)控，能擺脫這樣運動式調(diào)控的怪圈嗎？中國經(jīng)濟(jì)真被房地產(chǎn)綁架了嗎？

針對上述問題，陽光100團(tuán)體董事長易小迪在7月初接收了《環(huán)球企業(yè)家》記者專訪時提出擔(dān)心，認(rèn)為史上最嚴(yán)格的調(diào)控未觸及房地產(chǎn)制度的基本，房地產(chǎn)業(yè)在短時間內(nèi)的低迷后，很有可能迎來報復(fù)性的反彈。

　環(huán)球企業(yè)家：對于這次史上最嚴(yán)調(diào)控，很多人擔(dān)心依舊基礎(chǔ)上是西醫(yī)治療，治標(biāo)不治本。諸如土地制度、供給結(jié)構(gòu)不合理、流動性過剩等核心問題，均未觸及。您認(rèn)為這輪調(diào)控是否找出中國房地產(chǎn)業(yè)的真正關(guān)鍵？

易小迪：調(diào)控的后果取決于行業(yè)發(fā)展的制度基礎(chǔ)是否轉(zhuǎn)變，不取決于決心。政府總在下決心，制度卻不轉(zhuǎn)變，這就是最糟糕的事情了。所以就是說在房地產(chǎn)行業(yè)就是打算經(jīng)濟(jì)的手段用得太多了。比如北京調(diào)控的規(guī)定，只有準(zhǔn)你買一套房，這不是就是發(fā)糧票了嘛，這就是打算經(jīng)濟(jì)的思維。

在本質(zhì)上，房地產(chǎn)調(diào)控有兩個問題一直沒有得到解決，就是一個是老百姓的通脹預(yù)期，實際上貨幣現(xiàn)在是在貶值。第二個就是房子的供給問題，一直都供不應(yīng)求。這兩個本質(zhì)問題本次調(diào)控都沒有解決，調(diào)控成果也可以預(yù)感，就是3個月、半年甚至更長時間后，房價有很大的反彈動力。

環(huán)球企業(yè)家：為什么過去調(diào)控一次，報復(fù)性反彈一次。房價畢竟是如何一步步變形到這樣？

易小迪：房子的問題是宏觀政策，政府調(diào)控手段、金融政策及土地政策多方面糾結(jié)而成的。宏觀政策方面就是中國積極發(fā)展呈現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)型了，說的更多一點就是沒有完整用市場手段，領(lǐng)導(dǎo)全部產(chǎn)業(yè)的升級換代。金融政策就比如說我們碰到金融危機(jī)了，貨幣增加太多太快，有數(shù)字是說這中國這30年貨幣的增加量是90倍，貨幣增加太快了，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP，并帶來了一個很大的資產(chǎn)泡沫。當(dāng)年的日本也是這樣，就是說貨幣發(fā)行過多，潛在的膨脹太大，給老百姓造成了一個很多的恐慌。

再去說土地問題。只要供給這個環(huán)節(jié)在政府手上，它就是壟斷行業(yè)，企業(yè)都是從政府手上買地，那么地價已經(jīng)炒成那樣了，或者說土地永遠(yuǎn)供不應(yīng)求，你說房價能不上去。尤其是有些處所政府有意把持土地供給，比如今年需求有50萬平米，我就賣20萬平米的土地，供不應(yīng)求的成果就是地價炒起來了，那么房子就得接著漲了。所以呢我感到諸多問題混雜一起了，大家把房地產(chǎn)這個行業(yè)賦予太多的政治的色彩，這個行業(yè)本身承載不了。

環(huán)球企業(yè)家：這其實就是一直爭議很大的土地財政模式的問題。如果按照現(xiàn)在一個土地的供給制度來看，您能看到房地產(chǎn)會有供大與求的這一天嗎，或者說，土地財政有終結(jié)的那一天嗎？

易小迪：其實在6、7年以前，包含北京在內(nèi)所有城市，土地和房子都是供大于求的。但哪個產(chǎn)業(yè)只要處所政府一管，都將變成供不應(yīng)求的，為什么？舉一個例子說，它管土地。我們陽光100本來去的處所，沈陽，長沙，處所政府當(dāng)時沒錢，采用了補(bǔ)償用地的方法，把好多土地給了企業(yè)，拿到了補(bǔ)償用地的企業(yè)，它就不想開發(fā)，他在那賣地，政府的地賣100萬，他就賣80萬，他不想賣政府那么貴，就想轉(zhuǎn)了走人。這樣呢地價有一段時間漲不上去，后來處所政府痛定思痛，就是不給補(bǔ)償用地了，就政府能賣地，好了，地王就呈現(xiàn)了，一旦呈現(xiàn)地王，你說那個房價能不上來嗎？

發(fā)展商也恐慌的，像我們在天津把一個80萬平米的項目賣完了，我們企業(yè)拿到銷售回款，卻發(fā)明本來那個地一半的面積都買不到了，事實上我們在虧本——我們本來買了600畝，但是現(xiàn)在我們把所有的錢拿回來，300畝地都買不起了。那企業(yè)得漲價了，漲價了才干把那個地買回來了。

所以房地產(chǎn)的發(fā)展和調(diào)控基本性的前途在于轉(zhuǎn)變土地制度的問題，否則就無法轉(zhuǎn)變基本性的問題，土地是政府壟斷的，處所政府永遠(yuǎn)盼望土地價格上漲，而且沒有競爭的壓力，因此本質(zhì)上是轉(zhuǎn)變土地一級開發(fā)的壟斷局面，如果要想轉(zhuǎn)變這種局面，本質(zhì)上是轉(zhuǎn)變土地出讓金和土地收益的問題，政府可以收到土地出讓金，而不應(yīng)當(dāng)?shù)玫酵恋亻_發(fā)的全部收益，應(yīng)當(dāng)交給市場，從而使土地供給的鏈條完整。