近期包含房地產在內的一攬子壓縮政策正處于奇妙的觀察窗口。

一邊是2009年天量信貸后的流動性泛濫與CPI沖高，一邊是2010年政策壓縮后的實體難穩(wěn)與投資回落；一邊是歐美債務危機，對廣泛性二次探底通縮的擔心，一邊是匯改重啟，熱錢流入加劇流動性的隱患。隨著更多相互對沖變量的不斷參加，政策走向面臨著越來越多的“兩難”選擇。

然而，兩難的不斷定市場形勢下，惟一可以斷定的則是房地產行業(yè)2010年資金需求的斷定性增加。

“盡管市場對包含房地產在內的壓縮政策仍感到不斷定，但目前來看銀行信貸、IPO等主流融資渠道短期內依然不會放松。”瑞銀證券首席經濟學家汪濤認為在經歷了2009年的廣泛拿地與調高開工面積后，未來12個月房企的融資壓力將增大，房企將廣泛面臨尋找其他替代融資渠道。

政策難松

近來，國務院密集地開展調研和召開會議。這也被機構紛紛預測為決策層對上半年經濟形勢做最終斷定和決定下半年宏觀調控方向的前奏。

然而在剛剛過去的貨幣政策二季度例會上央行與國家統(tǒng)計局對世界經濟的描寫依舊定調為“正在逐步復蘇，但仍存在較大不斷定性”。這在部分業(yè)內人士看來，也必定程度上闡明了現行的“壓縮政策”仍將持續(xù)的可能。

有研究機構據此表現，在下半年經濟回落壓力下，貨幣政策有望持續(xù)寬松。更有部離開發(fā)商據此認為決策層的調控決心有限，“調控不會超過一年，如若逝世，拿地央企會逝世在民企前面。”上海一位本土開發(fā)商進一步論斷。他的附加根據則是“處所細則多柔風細雨”、“房價逢調必漲”。

然而就在這種寬心情感蔓延時，一則“三季度將持續(xù)收緊調控”的消息再次讓市場陷入惶恐。

消息的源頭來自住建部，根據披露，監(jiān)管部門認為“國十條”后果已經初步浮現，需要進一步落實工作，“新調控政策將在三季度發(fā)出，四季度看到后果”。

截至目前，盡管該消息并未得到住建部證實，但相干監(jiān)管單位的持續(xù)動作卻似乎已經表明該消息并非空穴來風。

“不可鄙棄此次政府調控的決心。”國家發(fā)改委經濟研究所經濟形勢分析室主任王小廣在接收記者訪問時表現，此次就是要打破人們對房地產只升不降的預期。

中金公司首席經濟學家哈繼銘也表現，下半年政府依然面臨輕微的通脹，政府主動性的結構調劑，必定會伴隨這一過程呈現必定的經濟回落。“即使GDP在四季度回落到8%，也沒有必要立即刺激經濟或者放松房地產調控。”

汪濤也預測盡管未來出臺新的重大調控的可能性不大，但現有政策也不會很快逆轉。王小廣進一步表現，“所謂的寬松貨幣政策要比現在更加嚴格，下半年應當持續(xù)嚴格信貸，回收市場過多的流動性。而已經嚴格的市場再融資也不會輕易放低標準。”

加速融資

銀行信貸已經收緊，資本市場再融資已經無門，信托融資也連連受到監(jiān)管部門“關照”，而作為另一個重要的回款起源——銷售，在目前的市場張望中也開端大幅下滑。根據公開數據，萬科5月份銷售事跡同比降落20.2%，保利5月同比則降落22%。在2009年事跡大增的庇護下，開發(fā)商能挺多久呢？

“二三線城市受調控力度小，一些現金流較好、拿地較少的企業(yè)可以保持1年，其他的就要差一些。”即便能挺1年，陽光100置業(yè)團體常務副總經理范小沖也表現確定要調低開工量，“雖然有開工的資金，但一旦竣工需要償還銀行貸款時，萬一市場不好，回籠不了資金，就會呈現現金流問題。”

顯然，不管調控力度松緊，開發(fā)商最終都難免要面臨融資問題。一旦調控持續(xù)壓縮，開發(fā)商拿什么換回真金白銀？在基強聯行投資管理有限公司董事總經理陳基強看來，越是大公司，越要提前融資。“這樣就可以支撐公司更加前瞻性的戰(zhàn)略轉變。譬如，通過專業(yè)化進步周轉率，加速資金利用率；通過市場的細分做專定的產品，獲取更高利潤率等等。”