進(jìn)入7月份以來(lái),雖然一些“不差錢”的上市房企重新開(kāi)端出手拿地。但是在土地開(kāi)發(fā)貸款受到嚴(yán)格限制,融資增發(fā)頻遭夭折,政府清查土地出讓金和土地增值稅等政策的壓力下,一些中小上市房地產(chǎn)公司還是感受到資金的壓力。

中南建設(shè)資金吃緊年內(nèi)再融資5億元

7月5日晚,2009年5月剛剛借殼成功的地產(chǎn)新軍中南建設(shè)就發(fā)布了一則信托融資公告。公告顯示,中南建設(shè)董事會(huì)審議通過(guò)了青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱“青島中南世紀(jì)城”)信托股權(quán)增資及股權(quán)收購(gòu)協(xié)議等相干事項(xiàng),批準(zhǔn)本公司、青島中南世紀(jì)城、青島海灣新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“青島海灣新城”)與中鐵信托有限義務(wù)公司(以下簡(jiǎn)稱“中鐵信托”)合作,由中鐵信托以信托資金對(duì)其進(jìn)行增資擴(kuò)股。　　

而這也是中南建設(shè)今年以來(lái)第二次進(jìn)行信托融資。今年3月31日,中南建設(shè)與新時(shí)代信托簽訂股權(quán)收益權(quán)買賣合同,融資金額達(dá)到6億元。

公告中稱,中南建設(shè)目前持有青島海灣新城100%的股權(quán),青島海灣新城持有青島中南世紀(jì)城100%的股權(quán)。根據(jù)《增資擴(kuò)股協(xié)議》約定,中鐵信托受托設(shè)立[建行青島市分行-青島中南世紀(jì)城股權(quán)投資單一資金信托],通過(guò)信托資金向青島中南世紀(jì)城增資國(guó)民幣5 億元,占青島中南世紀(jì)城本次增資完成后的注冊(cè)資本國(guó)民幣10.2 億元的49%。中南建設(shè)將于合同簽訂后的2-2.5 年內(nèi)分兩期,收購(gòu)青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)公司的股權(quán),若公司到期無(wú)能夠履約,中鐵信托有權(quán)將青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與第三方。

此外,根據(jù)中南建設(shè)2010年一季度報(bào)告顯示,雖然公司在一季度期末持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物還有20.6億元,但是其一季度的現(xiàn)金流出卻高達(dá) 33.5億元,而流入資金只有22.9億元,這也使得其一季度的每股經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1.37元/股,同比去年降落了 -231.73%,資金壓力明顯增大。

年費(fèi)率12% 財(cái)務(wù)成本增加1.3億元

記者在公告中還看到,根據(jù)《股權(quán)收購(gòu)協(xié)議》、《管理費(fèi)用支付協(xié)議》,中南建設(shè)將于合同簽訂后的2-2.5年內(nèi)按合同約定支付股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)及信托發(fā)行管理費(fèi)用共計(jì)13455萬(wàn)元,年綜合費(fèi)用率約12%,加上股權(quán)轉(zhuǎn)讓款5 億元,共計(jì)63455 萬(wàn)對(duì)此,中南建設(shè)也承認(rèn)這將從必定程度上造成公司財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加。

有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為,12%的費(fèi)率較銀行貸款利率高出兩倍有余,確定會(huì)影響到項(xiàng)目標(biāo)利潤(rùn),甚至吞噬掉公司大部分盈利。但是在如今土地開(kāi)發(fā)貸款受到嚴(yán)格限制、調(diào)控時(shí)間越拉越長(zhǎng)的情況下,即使再高的利息,資金相對(duì)緊張的開(kāi)發(fā)商們也很可能接收。

此外,為了保證中鐵信托在此項(xiàng)交易中權(quán)益的實(shí)現(xiàn),青島海灣新城將以持有的青島中南世紀(jì)城51%股權(quán)供給質(zhì)押擔(dān)保。而在上市公司的治理結(jié)構(gòu)方面,增資完成后,中南建設(shè)董事會(huì)5 名成員中,中鐵信托將占領(lǐng)1個(gè)席位,中南建設(shè)及下屬公司派出的代表則占領(lǐng)4個(gè)席位。