由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦的“博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”2010年7月2日-5日，在海南博鰲索菲特大酒店隆重揭幕，會(huì)議主題為——地產(chǎn)考驗(yàn)中國(guó)：以制度創(chuàng)新求解效率與公平。聶梅生、任志強(qiáng)、劉曉光、陳淮等政策制定參與者、業(yè)界大腕與經(jīng)濟(jì)學(xué)家將組成最強(qiáng)演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢(shì)下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來，為迷霧中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)號(hào)脈、開方。
主題演講：任志強(qiáng) 華遠(yuǎn)團(tuán)體總裁、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)
出色專題：博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第 10 屆年會(huì)
國(guó)十條提出是防止資產(chǎn)泡沫，因此我從防止資產(chǎn)泡沫的角度探悉資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因是什么？泡沫產(chǎn)生的原因是因?yàn)樨泿藕土鲃?dòng)性的原因，因此會(huì)議開端之前重點(diǎn)討論流動(dòng)性的問題，下午還有專家進(jìn)行討論，凌晨跟金巖石碰頭，他說會(huì)專門的講貨幣流動(dòng)性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的問題。
通貨膨脹的預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)的影響也是非常大的，如果僅僅在個(gè)別城市呈現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格的過渡上漲，跟供求關(guān)系和其他因素的影響是比較大的。如果全國(guó)廣泛性的呈現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格上漲的話，跟通貨膨脹的預(yù)期關(guān)系比較大，盡管今年提出的目標(biāo)就是把持通貨膨脹，要管理通貨膨脹預(yù)期，實(shí)際上是因?yàn)槿亢暧^預(yù)期導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格在不同的情況下產(chǎn)生影響，這種影響也會(huì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格起到一個(gè)推動(dòng)性的作用。
剛才易總說土地制度決定了供求關(guān)系，供求關(guān)系決定了價(jià)格的問題，還有就是交易制度的問題，交易過程中，增加了一些限定性的條件，如果條件寬松，就會(huì)加快交易的速度，如果限制條件太多就會(huì)限制交易的速度，因此限制條件也可以影響到房地產(chǎn)業(yè)。
稅收制度，房地產(chǎn)業(yè)最簡(jiǎn)略的道理就是看稅收對(duì)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響，例如1993年出臺(tái)了房地產(chǎn)增值稅，因?yàn)?993年認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)了高漲，制度出臺(tái)后，很多人表現(xiàn)反對(duì)，因此延期了5年才開端履行，這幾年加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的收繳，對(duì)于限制土地增加了土地限制應(yīng)用費(fèi)，這些稅費(fèi)最后變成了什么，如果都是價(jià)格之外，對(duì)價(jià)格的影響是另外一種做法，實(shí)際上都是在價(jià)格之內(nèi)的，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的影響是什么，表面上看有很多獲利，資產(chǎn)價(jià)格不斷的進(jìn)步，成果是老百姓未從稅收制度的轉(zhuǎn)變中獲益，并未從稅收中獲得價(jià)格上漲的紅利，每次調(diào)劑時(shí)都有稅收的增加，例如二手房的交易，認(rèn)為價(jià)格高，用稅收的方法克制二手房的價(jià)格，但是疏忽了一個(gè)問題，價(jià)格和稅收是可以轉(zhuǎn)移的，最后的成果是，不但未克制二手房的交易價(jià)，反而推高了二手房的交易，因?yàn)樗械亩愘M(fèi)在交易過程中變成了另外一種價(jià)格轉(zhuǎn)移給買房者。從花費(fèi)者的角度來看，稅收增加后，國(guó)家的財(cái)政增加了，未使花費(fèi)者從中獲益，或者是從中獲得收益。
2003年以后每次的宏觀調(diào)控都是花費(fèi)者買單，政府從中獲得宏大的收益，無論是任何的變更。2003年之后，突出變更的是政府收益部分，或者是中央政府財(cái)政收入部分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增加速度，而且是暴漲，大家都說房地產(chǎn)是暴利，但是沒有人說政府獲得的暴利遠(yuǎn)遠(yuǎn)獲得開發(fā)商的利潤(rùn)，萬科去年交了稅150億元，但是利潤(rùn)只有50億元，大部分上市公司的稅收都高于利潤(rùn)的，但是所有的臟水都潑向了開發(fā)商頭上。
貨幣政策已經(jīng)有人講了，后面還會(huì)有人講的，我補(bǔ)充跟土地制度有關(guān)的內(nèi)容。土地制度造成了缺乏，一直是社會(huì)上爭(zhēng)議比較大的問題。2000—2009年按月累計(jì)土地購(gòu)置的情況，履行土地狀態(tài)之前，所有的企業(yè)都在找土地，每個(gè)企業(yè)都在和土地?fù)碛姓哌M(jìn)行價(jià)值交換，大部分的企業(yè)會(huì)用市場(chǎng)價(jià)或者是近似于市場(chǎng)價(jià)從土地占領(lǐng)者購(gòu)置土地，例如說一個(gè)工廠要搬遷，開發(fā)商說給10億元，用于安置破產(chǎn)工人下崗和再工業(yè)等等，2003年情況產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變，從企業(yè)找地變成了政府找地，當(dāng)政府找地的時(shí)候，同樣是土地?fù)碛姓撸_發(fā)商給10億元，政府評(píng)估后就只給3億元，不土地所有者說不愿意將土地賣給政府，于是我們看到土地開發(fā)被政府壟斷之后，供給量就迅速的降落，盡管政府是不承認(rèn)的，但是從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，制度產(chǎn)生了變更夠，持續(xù)18個(gè)月是低于10%的，從國(guó)土資源部的報(bào)表反應(yīng)，2003年后每年總的土地供給是降落的，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)產(chǎn)生重大的影響。到了2007年的時(shí)候，國(guó)家第一次提出用增加供給的方法平衡市場(chǎng)的價(jià)格，第一次呈現(xiàn)了供求關(guān)系解決價(jià)格的問題，因此2007年呈現(xiàn)了土地價(jià)格上漲，2008年又呈現(xiàn)了土地價(jià)格降落的形成，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)了-18.6%，持續(xù)的負(fù)增加的過程中，在2009、2010年呈現(xiàn)土地供給導(dǎo)致的供求關(guān)系的變更，如果保持2009年需求的變更，今年可以供給的商品房仍然是稀缺的現(xiàn)象，因此政府不得不出臺(tái)更嚴(yán)格的政策或者是更行政的政策，用國(guó)十條限制需求。當(dāng)需求降落的時(shí)候，供給量就呈現(xiàn)變更，供給量是按照需求決定的，而不是按照國(guó)十條等文件約定的，房地產(chǎn)的投資決定通常需要3—5年的時(shí)間，不是說今天出問題，明天就根據(jù)文件進(jìn)行投資，因此呈現(xiàn)了調(diào)控后庫(kù)存開端增加的情況。
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