土地導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲成為重要的原因，我們拼命的說用市場供求關(guān)系解決市場和價(jià)格的問題，很多人說有18億畝紅線，或者是開發(fā)商占用大批的土地，導(dǎo)致其他的價(jià)格上漲，發(fā)改委在蔬菜價(jià)格上漲的時(shí)候就說，開發(fā)商將更多的菜地占用了，因此導(dǎo)致蔬菜價(jià)格上漲，我認(rèn)為完整是一種謬論。開發(fā)商到底用了多少土地，2005年的數(shù)據(jù)，全國全年占用更低的結(jié)構(gòu)，生態(tài)占地占了60%，農(nóng)業(yè)調(diào)劑占了20%，自然侵害5%，建設(shè)用地占了15%，建設(shè)用地中分為六種，房地產(chǎn)開發(fā)只占了其中的4.5%，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)在全國的農(nóng)地?fù)p耗中的比例是非常低的，房地產(chǎn)開發(fā)又分為多種，我們說有70%用于保障性住房的時(shí)候，商品房占的比例更低的，如果按照4.5%的70%盤算，只占了1%左右的商品房，商品房中將商業(yè)開發(fā)去掉，占用的比例更低了，因此商品房在總的比例中是非常低的，媒體和社會認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致18億畝紅線動(dòng)搖，我認(rèn)為完整是曲解。
我們可以看一看，在所有的發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)真正落到商品房的比重是非常低的，商品房在市場中產(chǎn)生的供給量就更加的低，因此從1998到2006年，建設(shè)用地在所有的用地中占15%，去年國土資源部頒布，所有的建設(shè)用地大概是31.19公頃，房地產(chǎn)開發(fā)和購置土地占了3萬公頃，也就是建設(shè)用地的10%，其中將商業(yè)和保障性住房的比例扣除掉后，所占的比例更低了，建設(shè)用地在所有實(shí)際到紅線用地的時(shí)候只有占用了15%，不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商和房屋建設(shè)占用了18億畝紅線，也不是不能完成土地供給或者導(dǎo)致土地供需抵觸。所有土地供給過程中，房地產(chǎn)的比重是非常低的，跟18億畝紅線沒有關(guān)系，這是輿論的錯(cuò)誤，因此導(dǎo)致所有人將臟水都倒在開發(fā)商頭上。
住宅總的供給量在1998年的時(shí)候，住宅只占房地產(chǎn)開發(fā)的29%，因?yàn)槲磳?shí)現(xiàn)市場化，因此商品房是比較少的，房改房占了70%，1998年發(fā)布市場化后，該比例迅速的上升，到現(xiàn)在已經(jīng)超過了70%，從竣工面積上可以明顯的看到，住宅的竣工面積在1998年只有1.4億平方米，2008年達(dá)到了5.43億平方米，已經(jīng)增加了幾倍，恰恰闡明因?yàn)槭袌龌尫康禺a(chǎn)開發(fā)商的供給量不斷的增加，尤其是住宅的供給量
1999年的供給量只有194萬億平方米，2008年供給量達(dá)到了493萬套，翻二倍多，發(fā)展過程闡明房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅建設(shè)和城市建設(shè)以及老百姓的住宅變更過程中產(chǎn)生了宏大的變更和影響，之所以被稱之為中國市場經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，該比例有多大，按照城鎮(zhèn)家庭總?cè)丝?億盤算，家庭二人盤算，只能保證2%不到的新增供給量，就會導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格只能滿足2%收入程度的人，不是平均盤算為最高收入的2%，因?yàn)楦呤杖腚A層是不買低檔的房屋，根據(jù)不同的產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行平均的分配，如果只有入資小的供給量，加上二手房不到5%的話，就會導(dǎo)致供需的抵觸。
美國在金融危機(jī)之前，平均每百戶家庭的換房量是17%，金融危機(jī)后降到7%—8%，因此資產(chǎn)價(jià)格開端變動(dòng)，開端從100多萬套到每年60多萬套，現(xiàn)在最大的量，連5%的家庭購置都無法滿足。因此央行的調(diào)查中發(fā)明，我們的實(shí)際購置比例在不斷的降落，例如從30%降落到20%，20%降落到10%，實(shí)際上10%的購置也是供不應(yīng)求。是否因?yàn)槲覀兊姆績r(jià)讓所有人買不起，從產(chǎn)權(quán)調(diào)查來看，低收入家庭中有22%購置了商品房，高收入家庭有50%的人購置的是商品房，兩者的比例相差1倍，但是收入程度相差8—9倍，不同的階層和不同的收入家庭都有人購置商品房，因此不能說只有有錢人購置商品房，這是理論上的錯(cuò)誤，很多人認(rèn)為買不起房屋，因此國家出臺了相應(yīng)的政策讓更多的人可以買得起房屋，房屋是因?yàn)楦嗟娜速I得起，才值這樣的價(jià)格，這是方向性的錯(cuò)誤。
從總的情況來看，并不認(rèn)為高收入家庭100%擁有私有住房，相反低收入家庭擁有住房率達(dá)到70%，而全國的平均率是85%，該比例是非常高的，也是全世界最高的，我們只是盤算了城鎮(zhèn)家庭的情況。
從人口情況來看，2007年平均家庭是2.91%，2010年平均人口是2.5，我們從大家庭變成小家庭，每年城市中有1000萬的新增，不管新增住房是在購置中間，還是在租賃方面，總之493萬套供給量就不能滿足的，我看到中國人口的撫養(yǎng)率處于最黃金的時(shí)代，剛剛趙曉博士提到從勞動(dòng)力的結(jié)構(gòu)來說，每年有20%工資的增加，就會讓便宜勞動(dòng)力吃掉人口紅利的部分，我認(rèn)為懂得是錯(cuò)誤的，人口紅利的概念是講我們的撫養(yǎng)系數(shù)是最低的，不管是勞動(dòng)人口是否進(jìn)步了，只是說撫養(yǎng)的系數(shù)在黃金的階段，無論工資高低，撫養(yǎng)的系數(shù)并沒有因?yàn)楣べY高低產(chǎn)生變更，人口階段在某個(gè)階段可能有最大的支出，因?yàn)樵诶淆g化階段需要存錢養(yǎng)老，不敢將所有的錢花掉，勞動(dòng)力才能的進(jìn)步，就可以解決花費(fèi)的問題，因此人口紅利會持續(xù)的增加，但是從中國日本韓國的情況來看，為什么日本和韓國在同樣人口撫養(yǎng)系數(shù)的情況下，沒有呈現(xiàn)中國的特別性，很重要的原因是60年代以前，二次戰(zhàn)后實(shí)現(xiàn)了城市化率70%或者是更多的，中國在前三十年是城市化率，我們到1978年的時(shí)候，城市化率只有17%多，恰恰疏忽了在低成本階段，快速實(shí)現(xiàn)城市化率的過程，我國城市化率嚴(yán)重不足，導(dǎo)致市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況嚴(yán)重不足，中國的人員結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)恰恰是六十年代導(dǎo)致現(xiàn)代家庭決裂速度加劇，其實(shí)這是綜合發(fā)展的情況，因?yàn)楦母锍尸F(xiàn)了很多的錯(cuò)誤，導(dǎo)致這樣的成果，形成了現(xiàn)階段或者是在延續(xù)十幾年的發(fā)展過程當(dāng)中的高速需求，我們再看看城市化的影響，就是看每年有多少人，有多少的家庭，城市化率1995年達(dá)到29%的時(shí)候，進(jìn)入了高速發(fā)展的過程，美國金融學(xué)家講到進(jìn)入城市化率30%后就是緩慢增加的過程，之后超過了30%到70%是高速發(fā)展和超高速的發(fā)展過程，所以城市化率有不會有那么多對城市集中的需求，30%之后可以明顯看出城市新增人口每年是2000萬，而且持續(xù)了10年的時(shí)間，雖然下一個(gè)趨勢從1900萬降落到1200萬人，仍然是很高的速度。我們已經(jīng)知道十二五期間每年保持1%的城市化率，每年有1200萬的人口進(jìn)入城市化，人口增加過程中，自然增加的比例是很低的，農(nóng)村項(xiàng)城市遷移的人口是很高的，從1996年以后，每年達(dá)到1800萬人口左右，增加速度對城市的住房需求產(chǎn)生壓力，先不管住房需求是買還是租，總之要有處所住，因此需要城市建設(shè)，未來的發(fā)展就要有預(yù)期，既然有如此多的需求，依附政策克制需后，是否可以達(dá)到目標(biāo)，是否可以實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的目標(biāo)，這是不可能的。從戶籍人口占用住房的情況來看，外地農(nóng)村戶口占了城市30%的住房量，無論是買還是租，都會產(chǎn)生宏大的需求，對今天和未來都可以顯示出為什么資產(chǎn)價(jià)格和住房價(jià)格不斷攀升的過程，凡是人口輸入的城市，資產(chǎn)價(jià)格上升的速度就快，人口輸出的城市，該城市十年的房價(jià)未上漲，除了人力資本、鋼鐵等成本上漲后，房屋價(jià)格基礎(chǔ)上是不轉(zhuǎn)變的。
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