11月11日，濟(jì)南市第四次廉租住房實物配租選房結(jié)束，1493戶低收入家庭選到了房子，不少人喜極而泣。濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處副處長賈萌暫時松了—口氣。從廉租住房租金補(bǔ)貼到經(jīng)濟(jì)適用房，從廉租住房實物配租到公共租賃房，再到現(xiàn)在政府暫時停建經(jīng)濟(jì)適用房……自2004年從事住房保障工作以來，賈萌親眼見證了濟(jì)南市保障性住房的變遷和不斷進(jìn)步。

　　“這是—個曲折的過程，但是很高興，現(xiàn)在的格局終于明朗了起來。”賈萌說。

　　公租房、廉租房正成為亮點(diǎn)

　　最近，在濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處副處長賈萌和同事們的辦公桌上，有關(guān)廉租房和公租房的文件、資料越摞越高。

　　8月底，濟(jì)南市集中啟建公租房項目;10月，市政府發(fā)布《關(guān)于開展公共租賃住房試點(diǎn)工作的意見》;10月底，2010年度廉租住房實物配租公開搖號……

　　近來，公租房和廉租房這兩種“以租代售”的保障形式正成為省城住房保障體系的亮點(diǎn)。

　　從2007年起，濟(jì)南廉租房房源每年以成倍的趨勢增長。2010年，廉租房房源數(shù)量達(dá)到1493套;公共租賃住房作為一種試點(diǎn)新生事物，也成了2011年乃至“十二五”期間重點(diǎn)打造的項目，僅2010年到2011年間，濟(jì)南市就將建設(shè)公租房23000套。

　　與之形成鮮明對比的是，同樣作為保障性住房的經(jīng)濟(jì)適用房卻顯得有些“寂寞”。除了2007年在世紀(jì)中華城首次推出的600余套經(jīng)適房和2008年在長清區(qū)推出的528套經(jīng)適房外，2009到2010連續(xù)兩年，濟(jì)南市都沒有推出新的經(jīng)適房項目。

　　對此，市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近兩年來，政府在弱化經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，今明兩年，政府都沒有建設(shè)經(jīng)適房的指標(biāo)。

　　“政府已悄悄停建經(jīng)濟(jì)適用房，在一定程度上也糾正了一種‘錯位的保障形式’。”濟(jì)南知名的房產(chǎn)評論人于清稱。

　　“濟(jì)南每年光新生勞動力就有七八萬。”濟(jì)南市一位不愿透露姓名的官員表示，在濟(jì)南，新生勞動力、產(chǎn)業(yè)工人、低收入家庭群體對住房的需求量很大，但面對居高不下的房價，他們只能“望房興嘆”。

　　旺盛的需求是不可否認(rèn)的，問題的關(guān)鍵是選擇怎樣的保障方式。“按照國外比較成熟的住房保障體系劃分，保障性住房主要有救助型、援助型、互助型、自助型四大類型。”賈萌稱，廉租房實物配租屬于救助型，公租房及租金補(bǔ)貼屬于援助型，市民以公積金政策買房屬于互助型，目前還沒有自助型相關(guān)政策。

　　“按照這種劃分，經(jīng)濟(jì)適用房作為一種既非完全市場化，又非完全政府保障的房子，哪頭都不沾，處于一種比較尷尬的境地。”

　　“既不經(jīng)濟(jì)又不適用”經(jīng)適房兩度推出兩度尷尬

　　經(jīng)適房的尷尬映射出濟(jì)南住房保障體系的坎坷之路。

　　受周邊配套不足、地理位置偏僻等因素影響，2007年一經(jīng)推出，經(jīng)適房就成了“雞肋”。

　　2008年，市民陳金住進(jìn)了省城西部的世紀(jì)中華城。與一般的商品住宅不同，陳金所住的地方是濟(jì)南市推出的首個經(jīng)適房項目。當(dāng)年聽說自己夠資格申請經(jīng)適房，陳金高興得合不攏嘴，可當(dāng)他聽說房子建在二環(huán)西路附近時，頓時就傻了眼。“那里只有一條公交線路，而我在七里堡附近上班，要是真住進(jìn)去，上班一趟就要倒三次車，一天光花在路上的時間就要4個小時。”陳金猶豫了。

　　2007年，濟(jì)南市轉(zhuǎn)換了世紀(jì)中華城660套80至100平方米的房源，但當(dāng)年12月第一次發(fā)售時，世紀(jì)中華城就曾尷尬了一把———符合申購條件的首批204戶家庭中竟然有113戶自動放棄選房。最終，陳金還是咬咬牙把房子買了下來。為了上班方便，他不得不買了輛摩托車，這樣一個來回能節(jié)省不少時間。

　　對此，槐蔭區(qū)房管局工作人員單女士直言不諱:“作為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)適用房的開篇之作，世紀(jì)中華城當(dāng)時的處境的確很尷尬。”單女士說，當(dāng)初做經(jīng)適房項目時，濟(jì)南市還沒有出臺相關(guān)的政策標(biāo)準(zhǔn)。

　　除了交通不便等因素外，申請不到貸款也是大多數(shù)人棄購的重要原因。賈萌說，申請經(jīng)適房必須開低收入證明，而申請銀行貸款要出示還款能力證明，這對低收入家庭而言比較困難，而且很多申請人年齡偏大，有的還

　　靠退休金生活，這些條件都不符合銀行的放貸要求。

　　“經(jīng)適房是典型的高不成、低不就。”2007年9月，傅強(qiáng)參加了首批經(jīng)濟(jì)適用住房定價聽證會。他清楚地記得，當(dāng)年的聽證會上，40個聽證代表，有30余人不提倡建經(jīng)適房，當(dāng)然也包括他在內(nèi)。但經(jīng)適房探索的腳步并未因此停止。2008年9月，位于八里橋的經(jīng)適房項目招標(biāo)開始報名。這是濟(jì)南市區(qū)的首個經(jīng)適房項目，被很多人寄予厚望。但結(jié)果與世紀(jì)中華城一樣，該項目再次慘遭冷落，盡管有關(guān)方面將報名時間延長了半個月之久，項目最終還是沒能逃脫流標(biāo)的命運(yùn)。

　　經(jīng)適房的尷尬不僅僅出現(xiàn)在濟(jì)南。“這種‘既不經(jīng)濟(jì)又不適用’的現(xiàn)狀是一種通病，淄博等二、三線城市的經(jīng)適房選購也很不理想。”于清說。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾曾多次抨擊經(jīng)適房，他認(rèn)為，經(jīng)適房這種介于計劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)之間的形式應(yīng)該被取消，轉(zhuǎn)而建更多的廉租房。北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩也曾表示，“在當(dāng)前的形勢下，大建經(jīng)濟(jì)適用房、限價房，對于救市就是一劑毒藥。”

　　細(xì)心的市民發(fā)現(xiàn)，八里橋項目在流標(biāo)后悄悄改成了廉租房，世紀(jì)中華城二期也變身為安置房。從那以后，濟(jì)南再也沒有出現(xiàn)過經(jīng)適房項目，倒是有一大批廉租房和公租房被提上議程。濟(jì)南的住房保障體系悄悄轉(zhuǎn)了風(fēng)向。

　　廉租房房源趨于飽和公租房下—步“唱主角”

　　“下一步，住房保障體系的主角是公租房。”賈萌表示，在經(jīng)濟(jì)適用房上，濟(jì)南雖然走了一定的彎路，但從廉租房實物配租及租金補(bǔ)貼再到公租房，濟(jì)南的住房保障政策有一個延續(xù)性，而且每年申請的門檻都在降低，受保障的人群也在擴(kuò)大。

　　早在2005年，濟(jì)南就開始實行廉租住房租金補(bǔ)貼保障政策。“這是一種托底政策，保證了不少落在空當(dāng)?shù)募彝ハ硎軆?yōu)惠”，而且“家庭低收入標(biāo)準(zhǔn)”及“家庭住房困難標(biāo)準(zhǔn)”等政策的門檻在逐年降低，“保障面積標(biāo)準(zhǔn)”及“補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)”都在逐年提高。這樣一來，受保障的群體范圍在擴(kuò)大的同時，獲益程度也在提高。2007年，家庭低收入標(biāo)準(zhǔn)是家庭成員人均年可支配收入低于7670元，到2010年，標(biāo)準(zhǔn)提高到16642元。在租金補(bǔ)貼保障面積標(biāo)準(zhǔn)上，也由最初的8平方米(含)提高到了14平方米。

　　“目前已向2824戶符合條件的家庭發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼約1224.85萬元，有效改善了被保障家庭的居住條件。”市住房保障和房產(chǎn)管理局局長高立文表示。

　　在廉租房實物配租政策上，除了門檻逐漸降低，房源數(shù)量也呈現(xiàn)逐年翻倍增長的趨勢。市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處處長王浩表示，從2007年至今，連續(xù)四年，廉租房的數(shù)量都呈逐年遞增的狀態(tài)，由最初的101套增加到今年的1493套，照此逐年翻倍的增長比例，明年的廉租房數(shù)量不會低于2000套。此外，保障人群的門檻也由最初的低保重度殘疾無房家庭擴(kuò)大到了人均年可支配收入低于16642元的無房低收入家庭，“這樣一來，受益的人群范圍每年都是成倍增加的。”

　　高立文告訴記者，前期濟(jì)南市廉租房項目大多在省城西部和北部，考慮到低收入家庭在全市不同區(qū)域的分布，濟(jì)南盡力做到廉租房的“四面開花”。下一步，房管部門將在東部地區(qū)建設(shè)廉租住房項目裕辛苑小區(qū)和清河新居，如果時機(jī)成熟，還將在省城南部建設(shè)廉租房。

　　繼租金補(bǔ)貼和廉租房實物配租后，下一個走進(jìn)人們視野的是公租房。“之前夾在經(jīng)適房和廉租房空當(dāng)?shù)娜巳�，除了租金補(bǔ)貼政策，今年試點(diǎn)的公租房也可以解決部分家庭的住房難題。”王浩表示，除了城市低收入家庭，部分中等偏下收入家庭住房問題仍較突出，單身職工及外來務(wù)工人員居住條件也急需改善。為了解決這些“夾心層”的住房難題，公租房將成為今后的重點(diǎn)。

　　“從租金補(bǔ)貼到廉租房實物配租，再到公租房，這些政策是一個延續(xù)的過程。”于清表示，多樣化的補(bǔ)貼形式，滿足了市民的多樣化需求。

　　公租房和廉租房要“并軌”—棟樓里可能同時存在

　　濟(jì)南住房保障體系的輪廓愈見清晰。

　　“廉租房自從2007年發(fā)展至今，最困難群體的保障已經(jīng)基本穩(wěn)定，從這個意義上來說，廉租房的使用也已經(jīng)基本完成。”賈萌表示。經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，濟(jì)南已經(jīng)清楚地看到下一步的發(fā)展方向。

　　“下一步，濟(jì)南市公租房和廉租房將實行‘并軌’發(fā)展的道路。”市房管局住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后濟(jì)南可能不再對廉租房單獨(dú)劃片，而是實行二者并軌，“一棟樓里可以同時存在廉租房和公租房”，這樣可以更大限度地利用優(yōu)勢資源，將區(qū)位優(yōu)勢、交通、配套等資源的利用實現(xiàn)最大化。

　　高立文告訴記者，根據(jù)公共租賃住房“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到2015年年底，濟(jì)南市將籌建公共租賃住房約10萬套、面積達(dá)550萬平方米。其中，政府將投資約170億元，建設(shè)公共租賃住房8.5萬套，約467.5萬平方米。

　　不過有專家也擔(dān)心住房保障性體系陷入模式化。“住房保障性體系是一個不斷變化的過程，也就沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)模式。”山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長李鐵崗說，任何一個城市、任何時期都有不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房需求，因此也就不能把整個體系中經(jīng)適房和廉租房、公租房的比例進(jìn)行固化，“這個動態(tài)的過程就考驗著政府的智慧。”

　　對于住房保障體系的具體建設(shè)，眾多專家表示，政府應(yīng)該思考如何讓真正需要的人享受到優(yōu)惠政策。傅強(qiáng)表示，廉租房和公租房的選址應(yīng)該考慮市民的生活需求，不能表面上看是他們受益了，事實上卻在無形中增加了他們的生活成本。

　　“不能把窮人和富人分開。”山東大學(xué)社會學(xué)系教授王忠武則從社會學(xué)的角度分析說，廉租房、公租房的選址不僅不應(yīng)避開富人區(qū)，而是要有意識地與富人區(qū)融合起來。王忠武說，根據(jù)國外研究，貧窮有代際流傳性，也就是說，相互影響，長期住在一起的貧困人群間容易形成“貧困亞文化”，使貧困人群的后代無奈地“繼承”貧困。而如果貧困人群能和高收入人群去住在一起，前者可以學(xué)習(xí)后者的觀念、理念和行為方式，進(jìn)而推動其盡快擺脫貧困。

　　李鐵崗表示，在很多城市，由于分配不合理，出現(xiàn)不少問題。“這就需要政府做好摸底，合理分配，讓真正需要的人群享受到政府的優(yōu)惠政策。在所有的問題中，這是起決定性作用的一點(diǎn)。”

　　最近，賈萌的工作重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)到了公租房上來，忙著和同事們?yōu)楣�租房建設(shè)和申請等事宜制定相關(guān)配套政策。“大家最關(guān)心的是公租房具體的申請標(biāo)準(zhǔn)及程序，我們爭取到明年5月份把標(biāo)準(zhǔn)制定出來，盡快讓大家住進(jìn)適合的新房。”

　　“面對高房價，最犯愁的是中低收入者。”王忠武表示，住房是生活必需品，它事關(guān)社會公平、居住者的尊嚴(yán)，甚至社會公正。“按照國際慣例，中產(chǎn)以上居民的住房由市場解決，中產(chǎn)以下則由政府出面協(xié)助解決。”

　　王忠武說，在許多國家和地區(qū)，廉租房等住房保障體系很完備，“聽說新加坡有一半的居民都住著廉租房，而在我們這里，這種形式的房屋供給比例還非常低，政府有責(zé)任盡快增加保障性住房的供給量。”