廣州房?jī)r(jià)貴不貴?看成交價(jià),二手市區(qū)房動(dòng)輒過(guò)萬(wàn),的確貴,但看廣州市房管局每月頒布的一二手成交價(jià)格,5月份全市一手成交均價(jià)為11745元/m2,二手房均價(jià)才5198元/m2。這個(gè)價(jià)格真實(shí)嗎?若這個(gè)價(jià)格真實(shí),恐怕全廣州的人只買二手房,事實(shí)上5月份廣州市二手市價(jià)約為10800元/m2。從時(shí)常見諸報(bào)端的廣州市三大地產(chǎn)中介行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,廣州市一二手住宅價(jià)差僅在2000元/m2之內(nèi),遠(yuǎn)低于房管局頒布的一二手住宅價(jià)差。房管局頒布的二手住宅價(jià)格偏低,究其原因在于二手住宅遞件過(guò)戶申報(bào)的價(jià)格偏低。從記者調(diào)查廣州日?qǐng)?bào)監(jiān)控的30大二手屋苑的成交價(jià)與報(bào)稅價(jià)來(lái)看,報(bào)稅價(jià)僅為實(shí)際成交價(jià)的四五成,部分市內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段樓房報(bào)稅價(jià)更低至成交價(jià)3折以下。

報(bào)低價(jià),有人說(shuō),這是皇帝的新衣;有人說(shuō),這是行業(yè)“潛規(guī)矩”;也有人說(shuō),這是行業(yè)公開的機(jī)密。本期記者要做那個(gè)指出皇帝沒穿衣服的小孩,為讀者揭開行業(yè)“潛規(guī)矩”背后的成因與暗藏的風(fēng)險(xiǎn),把這個(gè)公開的機(jī)密大白于天下�！　�

報(bào)低價(jià)怪狀掃描:

譽(yù)峰成交價(jià)2.5萬(wàn),報(bào)稅價(jià)7470元/m2

從記者調(diào)查的全市30大二手屋苑成交價(jià)與報(bào)稅價(jià)的表格來(lái)看,名盤報(bào)稅價(jià)只為成交價(jià)的40%~60%。成交單價(jià)最高的匯景新城,二手價(jià)已過(guò)2.3萬(wàn)元/m2,報(bào)稅價(jià)依然是“9字頭”的四位數(shù)。從區(qū)域來(lái)看,番禺區(qū)報(bào)稅價(jià)與成交價(jià)差距最小,一般是成交價(jià)60%左右。

有中介人士表現(xiàn),一般來(lái)說(shuō)二手成交價(jià)不會(huì)低于一手成交價(jià),不過(guò)一個(gè)譽(yù)峰單位的成交個(gè)案顛覆了中介人士的說(shuō)法。這個(gè)譽(yù)峰成交單價(jià)2.5萬(wàn)元/m2,報(bào)稅價(jià)僅為7470元/m2。就算是譽(yù)峰最早推出而且朝向最差的單位,其單價(jià)都不會(huì)低于“8字頭”,著名度如此高的樓盤居然以“7字頭”報(bào)稅成功,可謂奇怪。

有地產(chǎn)人士稱,名盤或商品房小區(qū)由于一手價(jià)格較透明,報(bào)稅價(jià)為成交價(jià)四五成已算是不錯(cuò),市區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的“黃皮樓”(即樓齡較長(zhǎng)、外墻為黃色的樓梯樓),它們的報(bào)稅價(jià)更加低。一位購(gòu)房者的報(bào)稅經(jīng)歷驗(yàn)證了這位人士的說(shuō)法。

邱小姐購(gòu)置東山培正小區(qū)的學(xué)位房,30平方米的一樓單位,成交價(jià)為50萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)業(yè)主手持的購(gòu)房發(fā)票價(jià)格為10萬(wàn)元,最終邱小姐在咨詢朋友和中介公司后報(bào)了12.5萬(wàn)元的成交價(jià),在房管局報(bào)稅順利通過(guò)。12.5萬(wàn)元的報(bào)稅價(jià)僅為50萬(wàn)元成交價(jià)的1/4。

報(bào)低價(jià)成因:回避重稅是主因

據(jù)記者調(diào)查所知,報(bào)低價(jià)成因重要是逐利,業(yè)主通常請(qǐng)求實(shí)收,營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅兩大由業(yè)主承擔(dān)的稅項(xiàng)轉(zhuǎn)嫁買家,買家想省錢,中介人員從旁推動(dòng),再加上政府有關(guān)部門對(duì)此長(zhǎng)期失察,因此造成歷年的二手報(bào)稅價(jià)偏低。

日前,記者來(lái)到廣州市30大二手屋苑之一的淘金家園探測(cè)行情。一位中介告訴記者,這里二手成交報(bào)低價(jià)風(fēng)氣很濃,二手成交市價(jià)已到19000元/m2,到房管局的報(bào)稅價(jià)僅為6000多元/m2。記者問(wèn)這個(gè)中介人士,為什么是“6字頭”,不是“5字頭”或“7字頭”?這位人士流露玄機(jī),因?yàn)楫?dāng)時(shí)淘金家園一手發(fā)票價(jià)就是6000多元/m2,故此二手報(bào)稅價(jià)與這個(gè)價(jià)格持平或略有上升,即可在房管局報(bào)稅通過(guò)。

麗江花園是位居廣州市成交量前列的樓盤之一。記者從這里的一位中介人士處懂得到一個(gè)所謂公式:上手發(fā)票價(jià)×1.1÷0.95=本次交易報(bào)稅價(jià)。這位人士舉例闡明,若業(yè)主手持的發(fā)票價(jià)是50萬(wàn)元,按此公式盤算,本次業(yè)主轉(zhuǎn)讓的報(bào)稅價(jià)應(yīng)為57.89萬(wàn)元。若房產(chǎn)證不足5年,營(yíng)業(yè)稅將根據(jù)7.89萬(wàn)元的增值差額來(lái)納稅。這位中介人士言之鑿鑿地告訴記者,這是番禺區(qū)房管局頒布的一個(gè)評(píng)估價(jià)盤算方法。記者根據(jù)所有公開渠道查詢,都未能證實(shí)這個(gè)公式的正確性。據(jù)行業(yè)人士表現(xiàn),二手地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)知識(shí)一般都是口耳相傳形成,不消除“有心人”總結(jié)出這個(gè)公式來(lái)方便向買家說(shuō)明稅費(fèi)成本。

記者通過(guò)親身看盤以及采訪所知,報(bào)低價(jià)也有很大一個(gè)原因在于中介人士推動(dòng),大中小行中介均建議買家報(bào)低價(jià),以節(jié)儉成本。據(jù)一位中介人士流露,給買家盤算稅費(fèi)的紙有講究,必定不能用有公司名字為抬頭的紙,而且演示稅費(fèi)公式后最好把那張紙收回,以免以后涉及糾紛被用作證據(jù)。