中廣網(wǎng)北京10月10日消息(記者季蘇平 徐雯)據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，隨著上海房地產(chǎn)調(diào)控細則終于在多方期盼中落地，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的地方樓市調(diào)控細則均已浮出水面。動輒數(shù)千字的細則看得人眼花繚亂，那么其中千秋幾何?各地細則孰嚴孰松?哪個城市最有可能迎來降價潮呢?

　　關(guān)鍵詞一：限購令

　　第二輪調(diào)控鞭子一落地，深圳立刻推出新的房地產(chǎn)調(diào)控補充細則，其中便包括了史上最嚴厲的"限購令"。

　　在深圳已經(jīng)擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭將不得購買新房，而這個限令的期限是暫時沒期限。與之對比，上海和北京的限購令就不具有什么殺傷力了。既沒有對家庭已有住房基數(shù)做出任何規(guī)定，也沒有規(guī)定限購令的期限。財經(jīng)評論員葉檀更是認為北京上海的限購有助推購房的嫌疑。

　　葉檀：上海和北京限購一套房，但是對前此的基數(shù)是不論的，我有一套房也限購一套，擁有五套房也限購一套，這對市場反而是一種刺激作用，我不認為這是一個限制作用。深圳的政策更加地嚴厲，因為它抓住了一個核心問題，就是住房的基數(shù)問題它抓住了。

　　當然，深圳的限購令究竟效果如何?財經(jīng)評論員李一戈認為，還是老生常談那句話，關(guān)鍵看執(zhí)行。如果能嚴格執(zhí)行調(diào)控細則，深圳房地產(chǎn)成交量必然會應(yīng)聲下降，成為房價回歸理性的排頭兵。

　　李一戈：按照這個規(guī)定嚴格執(zhí)行的話，對深圳房地產(chǎn)市場會打擊很多，會導(dǎo)致成交量會急劇下降，價格也會大幅度下滑，就看執(zhí)行力度了，政策出臺最重要看執(zhí)行力。

　　如果說，北京、上海的限購令是溫和，那么廣州的限購令則根本沒有出現(xiàn)在調(diào)控細則里。北京師范大學珠海分校不動產(chǎn)學院院長胡江認為，這是由于廣州房地產(chǎn)市場相對成熟，供應(yīng)量也比較充足。比如亞運城十一期間開盤就推出了8000套房源，而北京的樓盤每次也就推個百十來套，充足的房源讓"限購"顯得并不那么重要。廣州樓價相較于上海、北京便宜不少也已是個不爭的事實。

　　胡江：廣州可能和它市場發(fā)育的情況有關(guān)，他們的市場成熟，供給量相對充足一些，這方面它就沒有提出明確的限制。

　　關(guān)鍵詞二：房地產(chǎn)稅

　　即使是千呼萬喚，房產(chǎn)稅依舊沒能出現(xiàn)在上海的調(diào)控細則中，取而代之的是強調(diào)要加快推進房產(chǎn)稅的試點工作，并沒有實質(zhì)性的動作。李一戈分析這主要是決策層的精神還沒出臺。

　　李一戈：房產(chǎn)稅什么時候?qū)嵤�，什么標準，這是上海這個實施細則沒有提到的一個原因，就是因為國務(wù)院房產(chǎn)稅暫行條例還沒有修改，財政部也沒有制定有關(guān)房產(chǎn)稅試點的一些具體的辦法、標準，所以大家還在等待。

　　但葉檀直指房產(chǎn)稅遲遲不能出臺的不良后果，那就是無法給市場一個明確的預(yù)期，房地產(chǎn)市場的走向更加不明朗。

　　葉檀：房產(chǎn)稅現(xiàn)在只是點到為止，什么時候出臺、出臺需要什么配套政策、要達到什么目的，說的都不夠詳盡，無法給市場明確的預(yù)期。

　　房地產(chǎn)稅作為房屋保有環(huán)節(jié)的重要稅收，在國際上，它不僅是地方財政的穩(wěn)定來源，也是加速房地產(chǎn)流通的法寶。如今它的缺席讓很多炒房客有恃無恐地持有多套住房，減少了進入流通環(huán)節(jié)的住房數(shù)量，逼迫所有需求擁擠到一手房市場。不過，胡江認為出臺房產(chǎn)稅應(yīng)該謹慎。

　　畢竟房地產(chǎn)稅可是房地產(chǎn)調(diào)控的底牌，一定要避免利空出盡是利好的局面。另外如果稅率制定的過低，政策存在漏洞的話反而可能助長樓市進一步走高。

　　關(guān)鍵詞三：土地供應(yīng)

　　林林總總的地方細則中無一例外地提到了要加大保障性住房和中小套型普通商品住房的用地，使安居性住房用地占建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%以上，以增加住房的有效供給。但是李一戈認為，商品房用地同樣需要保障。

　　李一戈：大家當然都關(guān)心保障性住房的供應(yīng)，但是商品房的供應(yīng)短缺也不是個好現(xiàn)象。正常的住房需要還是要滿足。

　　土地增值稅被認為是勒住開發(fā)商盈利命脈的殺手锏，也成為各細則關(guān)注的重點。與北京、廣州、深圳等地細則比較，上海的細則對稅率做出了明確的規(guī)定。

　　葉檀：像上海比較提倡土地增值稅，廣州、深圳也是這樣。在土地增值稅方面是因為上海出臺細則比較晚，所以他制定了詳細的稅率，并且與收益掛鉤。

　　相較于稅率，葉檀更關(guān)心的是執(zhí)行力問題，其實今年四月國家就出臺規(guī)定要求嚴格執(zhí)行土地增值稅，然而在真正的執(zhí)行中，卻總難免打些折扣。

　　關(guān)鍵詞四：未來房價

　　二次調(diào)控明白無疑給市場一個信號，那就是國家調(diào)控房地產(chǎn)的信心決心是不變的。那么如同謎一樣的樓價究竟路在何方呢?對此，李一戈分析說 "銀十"應(yīng)該是鐵定泡湯了，但開放商在經(jīng)歷的三四月份的盆滿缽滿以及八九月份的銷售佳績后，這個冬天不太冷。

　　李一戈：目前來看，"金九銀十"的"金九"是實現(xiàn)了，"銀十"基本上泡湯了。開發(fā)商因為前期包括8月、9月已經(jīng)回籠了大批的資金。今年3、4月份，房價突然暴漲成交量突然爆增，也回籠大批的資金，開發(fā)商從過冬的角度看，今年基本上沒有問題了，未來幾個月即使銷售非常慘淡，很多開發(fā)商已經(jīng)備足了糧草過冬。

　　但李一戈堅持認為，二次調(diào)控的目標就是讓部分城市的房價回歸理性，但是這種回歸不是一蹴而就的。

　　李一戈：未來一段時間，房企也會有一個觀察等待期。

　　與李一戈的樂觀形成鮮明對比的是，葉檀認為樓價究竟是漲是跌關(guān)鍵是看政策的執(zhí)行力度。而從目前公布的細則看，雖然都是執(zhí)行不力要嚴懲，卻缺乏具體懲罰的措施。

　　葉檀：保障房住房如果是出現(xiàn)了信用違約的情況，不該申請的人申請了，或者該退不退的人才公寓房到底該怎么懲處?這個方面我們還沒有看到任何一個城市有這方面的細則出臺。

　　胡江認為，目前房價飛漲是不是因為投機性購房，還需要討論，因此房地產(chǎn)調(diào)控的效果還有待觀察。

　　胡江：有一點我們要看到，目前總體手段目的是抑制投機，但是現(xiàn)在漲價的原因是不是還有其他的因素，可能還要進行研究和討論，是不是要進一步綜合治理這個方面要進行一些研究。