新華網(wǎng)北京8月30日電(記者焦國棟、袁軍寶、劉敏)繼6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比由上漲轉(zhuǎn)為下降，最近一些地方房價又出現(xiàn)“試探性”上漲。部分開發(fā)商開始“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中小城市，試圖復(fù)制高房價。
調(diào)控博弈之時，開發(fā)商力挺高房價的“底氣”何在？當前樓市調(diào)控成果如何守�。繒粫霈F(xiàn)新一輪房價“報復(fù)性”上漲？“新華視點”記者對此進行了追蹤調(diào)查。
部分開發(fā)商多種“玩法”應(yīng)對調(diào)控
今年4月份以來，新一輪樓市調(diào)控政策不斷出臺，房價過快上漲問題得到初步遏制。但記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商對高房價“戀戀不舍”，硬挺房價，唱多樓市，試探性漲價，“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中小城市，房價上漲有卷土重來跡象。
5月份打算買房的北京市民蘇志強到現(xiàn)在還沒拿定主意。他說：“本來寄希望于房價能降一些，但現(xiàn)在看來，北京四環(huán)以內(nèi)仍難尋每平方米低于2萬元的商品房。”
8月份，濟南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從8.5折提升到8.7折，立時引發(fā)輿論關(guān)注。濟南多家房產(chǎn)中介預(yù)計，9月份新開的樓盤將比現(xiàn)價每平方米上漲500元左右。
在濟南做樓盤代理銷售5年多的趙經(jīng)理說：“在打折基礎(chǔ)上試探性漲價，這無疑釋放出房源趨緊的信號，告訴人們欲購從速。”
8月24日，北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價從每平方米7.2萬元刷新到了最高13.7萬元。銷售部劉小姐對記者說：“預(yù)約看房者已經(jīng)排到了下周。”
有關(guān)人士指出，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有放松，為什么有些房價會高位反彈呢？這反映了房地產(chǎn)調(diào)控與開發(fā)商逐利的博弈到了關(guān)鍵階段，開發(fā)商希望用種種手法烘托“漲價預(yù)期”。
一些業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商通常會力薦樓市“買漲不買跌”原則，強調(diào)購置房產(chǎn)可抵抗通脹。房地產(chǎn)顧問機構(gòu)信立怡高總經(jīng)理朱江說：“購置的房產(chǎn)是抵抗通脹的一種特殊剛性需求，只要房價增幅能跑贏CPI，這種剛性需求就將長期存在，而且在一定條件下還可能集中釋放。”
除了硬挺房價、唱多樓市、試探性漲價，一些開發(fā)商將“托市”目光轉(zhuǎn)向中小城市。據(jù)甘肅省宏升房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王秀蘭介紹，距離甘肅蘭州市不到100公里的臨洮縣城房價已由年初的每平方米2200元漲到2500元。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些沒有拿到預(yù)售房許可證的開發(fā)商，還通過發(fā)放免費卡提前預(yù)約排號，這樣做既符合不得收取買受人定金的規(guī)定，又能提前鎖定銷量。
同時，一些開發(fā)商還和商業(yè)銀行聯(lián)手。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的本地銀行在做按揭時實行“只認購房者本人”原則，家庭成員中即使有人已申請房貸，也不影響新貸款利率和首付。
開發(fā)商力挺高房價的“底氣”何在
開發(fā)商之所以力挺高房價，是因為地方政府短期內(nèi)還不能擺脫土地財政依賴，銀行也不希望因房價下降而產(chǎn)生過多不良資產(chǎn)。更重要的是，地方政府在調(diào)控樓市時，還要顧及政策對GDP的影響。
記者拿到一份沿海某省發(fā)改委上半年房地產(chǎn)投資情況總結(jié)報告，文中說：“省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模明顯偏低，部分城市房屋銷售價格與其他城市相比明顯偏低，且房屋價格上漲不快。”并指出：“國家調(diào)控政策出臺后，全省房屋銷售面積增幅逐月回落，住房消費徘徊不前，不利于整個經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，因而房地產(chǎn)調(diào)控不能搞‘急剎車’，要研究出臺扶持政策大力幫促，保持全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
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“地方政府更在意任期內(nèi)的可用財力，不舍得失去土地這一重要財源，因而指望低價拿地在短期內(nèi)難以實現(xiàn)。”一位開發(fā)商告訴記者。 有了這些地方政府的“導(dǎo)向”，開發(fā)商“逆市托盤”便等于有了“底氣”。采訪中，一些開發(fā)商告訴記者，政策收緊對開發(fā)商拿地的資金鏈有一定影響，但仍在可控范圍內(nèi)，這些開發(fā)商有資金實力玩價格游戲，抱有左右市場心理。 從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，7月份開發(fā)商投資金額環(huán)比雖有所下降，但總體資金面仍較為寬松。前7個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元，同比增長39.4%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23865億元，同比增長37.2%。 從已經(jīng)披露的半年報信息來看，包括保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)在內(nèi)的多家地產(chǎn)龍頭企業(yè)“不差錢”。 房價“非漲不可”并非神話 一些專家表示，盡管短期來看房價仍處在膠著狀態(tài)，高位震蕩，但房價理性回歸已成大勢所趨。 土地供給方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年全國計劃住房建設(shè)用地供應(yīng)總量18.5萬公頃，遠遠超過去年全國住房實際供地7.6萬公頃和前五年平均年度實際供地量5.5萬公頃。今年下半年全國還有約2／3用地計劃可用，土地供應(yīng)并不緊張。 新增住宅大幅增加，也增加了開發(fā)商捂盤惜售的操作難度。2009年，全國住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%，2010年上半年住宅竣工面積已同比增長15.5%。2010年6月末，商品房待售面積相比增長了6.4%。 在需求方面，國家打擊投機性炒房政策頻出，使二手房價格已經(jīng)不再堅挺。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，二手房價格已連續(xù)幾個月下降，5月環(huán)比降幅達到0.4%，6月份下降了0.3個百分點，7月份仍處于環(huán)比下降狀態(tài)。 中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，今年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策成效已逐步顯現(xiàn)。而近期各項措施的緊密推進也表明，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施一段時間內(nèi)不會放松。 8月份以來，從銀行頻繁進行房價下降壓力測試，到國土部門宣布在全國范圍內(nèi)清理囤地行為；從發(fā)改委表示我國將進一步推進房產(chǎn)稅體制改革，到國務(wù)院要求各地加快保障性住房建設(shè)，一項項舉措緊鑼密鼓。 有關(guān)專家認為，住房供給增加、炒作行為淡出，正是政府鞏固樓市調(diào)控成果的底氣所在。 “政府能不能像銀行做房價下降壓力測試那樣，也做一下房價下降的財政收入壓力測試？”有關(guān)專家提出，“一方面這個數(shù)據(jù)可以反映出轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、增財源的成果，另一方面也能督促地方加快產(chǎn)業(yè)升級改造，早日擺脫土地財政依賴。” |