黃金即便埋地三尺,也避不開商人的嗅覺,何況如今光芒乍現(xiàn)?

或許是愛好足球,萬科總裁郁亮頗為形象地將中國房地產(chǎn)行業(yè)比作一場足球賽:過去十幾年房地產(chǎn)商踢完了上半場,如今下半場剛剛開端。

此言之下,萬科轉型的神秘面紗揭開。6月9日,萬科發(fā)布,旗下首個城市綜合體龍崗中心區(qū)項目正在緊鑼密鼓地籌備中,預計2011年面市。這意味著,萬科向多元化發(fā)展邁出了堅實一步。

就在不久前,大連萬達團體董事長王健林榮登內地新首富。第一次,商業(yè)地產(chǎn)大佬代替住宅大佬坐上首富之位。王健林的登頂意味著,商業(yè)地產(chǎn)亦可制作財富神話。

業(yè)內人士廣泛認為,傳統(tǒng)房地產(chǎn)以住宅為主的單一格式,已至轉型時點。

不止萬科,當下,開發(fā)商們對商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)絲毫不粉飾覬覦之心。就連今典團體聯(lián)席主席張寶全亦公開稱:“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式我必定不會做了,那個時候的傳奇已經(jīng)沒有措施再復制,那個時代過去了。”

地產(chǎn)業(yè)的第二階段

時代在變,房地產(chǎn)亦在變。

在郁亮看來,地產(chǎn)業(yè)遍地黃金的時代已過去,未來的競爭態(tài)勢和權勢格式充滿變數(shù)。

金地總裁凌克則把地產(chǎn)開發(fā)分為三個階段:初級階段是住宅開發(fā),第二個階段是商業(yè)開發(fā),第三個階段是地產(chǎn)服務業(yè)。顯然,目前中國地產(chǎn)業(yè)已進入第二階段。

地產(chǎn)大佬們對商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略安排可以佐證。

2010年一季度,萬達商業(yè)地產(chǎn)公司實現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售面積約137萬平方米,合同銷售金額約152億元,超過了萬科此前頒布的150.9億元的一季度銷售額,也高于中海、恒大、保利、綠城等公司,第一次坐上了季度銷售額老大的地位。而這也進一步刺激了其他幾大房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的決心。

今年4~5月,萬科陸續(xù)披露旗下3個體量宏大的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個高端商務酒店項目,這4個項目分辨位于北京、西安、東莞和武漢,籠罩了一線城市、沿海三線城市和內陸區(qū)域中心城市,總投資高達百億元。

這輪投資涉及企業(yè)之廣、投資范圍之大前所未有。萬科之外,地產(chǎn)商如保利、中糧、萬通、華潤置地、凱德置地、雅居樂等品牌房企們亦有動作。

華潤置地在香港2009年的事跡發(fā)布會上披露了公司商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤貢獻將上升至40%。隨后,一直專注于住宅開發(fā)的雅居樂也在中山拋出20萬平方米商業(yè)地產(chǎn)的項目。

從保利地產(chǎn)的公告可以看出,保利地產(chǎn)今年已斥資214.71億元拿下位于北京、上海、廣州、天津等地的數(shù)宗地塊。而從近日競得的地塊看,保利所取得的多幅地塊為商住用地。

保利的拿地路線圖浮現(xiàn)了部分房地產(chǎn)企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)的路徑,而最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則反應了房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的成果。

統(tǒng)計顯示,從今年一季度開端,商業(yè)地產(chǎn)的成交比重開端逐漸上升。在商品房總成交套數(shù)中,商業(yè)地產(chǎn)占比從2009年4季度的6%,上升到今年一季度的8.1%,而新政之后更是首次突破9%,達到9.5%。

“預計這一比例有可能在6~7月份持續(xù)上升。”北京中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉認為,本輪力度空前的調控政策仍是重要針對住宅項目,對商業(yè)地產(chǎn)并未明白限制,商業(yè)項目仍沿用之前的信貸門檻,而這一門檻已和住宅基礎持平,本來的劣勢基礎不復存在,這對一度被低估的商業(yè)地產(chǎn)來說,意味著新的利好和機會。

對開發(fā)商而言,住宅市場是一次性收益,而商業(yè)地產(chǎn)是一個長期收益,商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生的增值效應在于三種,一是房地產(chǎn)本身物業(yè)的增值,二是商業(yè)流通經(jīng)營的增值,三是商業(yè)運營和房地產(chǎn)開發(fā)的品牌增值。

無疑,適當比例的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可應對行業(yè)競合加速和利潤率的攤薄。同時,商業(yè)地產(chǎn)更容易獲得政府的政策扶持。

在此前的十數(shù)年,地產(chǎn)大佬依附住宅開發(fā)不斷延續(xù)著財富幻想。在“2010新財富500富人榜”中,有88位來自地產(chǎn)業(yè),占上榜富豪人數(shù)的17.6%;其財富總額達6490.8億元,占500富豪財富總額的22.5%,地產(chǎn)業(yè)成為財富集中度最高的行業(yè)。

業(yè)內人士稱,城市化締造了地產(chǎn)商們的財富神話,但如果一種模式吸引了社會所有的資金簇擁而上,那么,這個模式就有了股市迫近6000點的味道。