房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)深化,實(shí)現(xiàn)精確打擊,前提是對(duì)房?jī)r(jià)和空置率這些關(guān)鍵指標(biāo)要有全面和精確的把握。在這方面,統(tǒng)計(jì)部門責(zé)無旁貸。像住房空置率這樣本不該有的迷霧疑云,決策者和社會(huì)公眾都在期待權(quán)威數(shù)據(jù)揭開真相。
嘉賓:陳 杰 (復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任)
支玲琳:有關(guān)空置房總量的傳言,已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。盡管國(guó)家電網(wǎng)已經(jīng)出面否認(rèn) “6540萬(wàn)套空置房”消息發(fā)布的真實(shí)性,但由于權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺位,民間試圖通過 “讀水表” “曬黑燈” “數(shù)空調(diào)” “查物業(yè)”來調(diào)查空置房真相的熱情卻越發(fā)高漲。對(duì)于傳言,您怎么看?關(guān)于空置率,您的判斷又是多少?
陳杰:如果是新建商品房,空置率肯定沒有那么高。從1995年到去年底,全國(guó)城鎮(zhèn)竣工住宅的總面積只有86億平方米,就按每套70平方米來算,也就1.2億套。就算全部存量城鎮(zhèn)住宅,按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布到2006年底的數(shù)字,總面積是113億平方米,算每年凈增加7億平方米,那么現(xiàn)在大約134億平方米,按照每套70平方米來算,也最多就2億套。如果說有6540萬(wàn)套空置,那么空置率是達(dá)到了30%多,我認(rèn)為這個(gè)可能性很小。再說這個(gè)數(shù)據(jù)根本沒有來源,似網(wǎng)上人士憑空捏造,所以不可信。
至于空置房實(shí)情如何,我認(rèn)為二套房比例是一個(gè)重要的參考。因?yàn)閾碛卸追繎?yīng)該是空置房的前提,否則也就談不上什么空置。從2008年的一個(gè)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來看,全國(guó)城鎮(zhèn)居民中擁有二套房的比例不是很高,只有9.5%。而在二套房里,用于出租的占54%,偶爾居住的占30%。因此,如果二套房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可信,那么我國(guó)住房空置率的上限應(yīng)該是這9.5%中的一半——不到總數(shù)的5%。但即便如此,這個(gè)空置率還是比較高的。因?yàn)槊绹?guó)的住房空置率從來沒有高于3%,英國(guó)也基本在4%以下。當(dāng)然,這也跟我國(guó)當(dāng)前特殊的住房市場(chǎng)發(fā)展階段有關(guān)。
支玲琳:很多人認(rèn)為,如果消化了這部分空置房,就能平抑市場(chǎng),緩解當(dāng)下房?jī)r(jià)高、住房難的問題。您怎么看?
陳杰:首先,要 “逼”出空置房很難。其次,我國(guó)住宅總量還是不足,增加5%供應(yīng)只是杯水車薪。再者,對(duì)于空置房,我們不能只看總量、不看結(jié)構(gòu)。目前內(nèi)地至少有一半的住宅是1999年前建造的,由于建造質(zhì)量所限,危舊房比重較高。有專家說 “20年后中國(guó)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房得拆一半”,這并非誑語(yǔ)。因此空置房中,到底哪些是屬于危房舊房的,哪些房子是可居住的,一定要摸清楚家底。而且從歐美國(guó)家都定期通過抽樣調(diào)查來獲得住房空置率的實(shí)踐看,這個(gè)在技術(shù)上完全可行。此外,須盡快啟動(dòng)全國(guó)性的住房普查,上一次的普查是在1985年,如今已經(jīng)過去25年了。無論是出于房地產(chǎn)調(diào)控精準(zhǔn)性的考慮,還是為了穩(wěn)定公眾預(yù)期,空置房都不能霧里看花。
支玲琳:現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng),到底是緊缺還是過剩?
陳杰:我的判斷仍然來自于數(shù)據(jù)。住建部人士告訴我,目前,我國(guó)住房套數(shù)與城鎮(zhèn)家庭總數(shù)之比,是 0.81到0.87,也就是說每 100戶的家庭擁有81-87套房子。這也意味著,還有13-19戶家庭是需要和別人擠在一起的。按照這個(gè)數(shù)據(jù),我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅套數(shù)應(yīng)該在1.6-1.8億套左右。還有一組數(shù)據(jù)顯示, 1999年以后竣工的全部城鎮(zhèn)住宅套數(shù)只占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的35%,也就是最多35%的人通過買新房改善了居住條件,但還有65%的人還住在原來的房子。可見,房地產(chǎn)的改善性需求還是非常大的。在住宅總量上,仍然存在著不足。
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