北京商品房預(yù)售房款有望在年內(nèi)納入銀行監(jiān)管,開(kāi)發(fā)商挖個(gè)坑就收錢(qián)的現(xiàn)象將成為歷史。

近日,有媒體報(bào)道北京擬出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,其中核心部分包括房地產(chǎn)企業(yè)將不能直接收存預(yù)售資金,資金必須直接打入監(jiān)管賬戶(hù),用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn),分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn),每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%,每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請(qǐng)。

北京銀監(jiān)局相關(guān)人士對(duì)媒體證實(shí),這一辦法由北京市住建委牽頭,央行營(yíng)業(yè)管理部與北京銀監(jiān)局等相關(guān)部門(mén)聯(lián)合擬定,目前處于商討階段,還未正式發(fā)文。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,關(guān)于預(yù)售房資金的監(jiān)管相關(guān)部門(mén)早有研究,只是政策一直未曾出臺(tái)。如果確實(shí)由銀行監(jiān)管預(yù)售款,此舉將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商自有資金大幅縮水,但可以遏制開(kāi)發(fā)商和炒樓人士的投機(jī)行為,降低銀行風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)商資金的使用。

開(kāi)發(fā)商自有資金減少

眾所周知,當(dāng)前我國(guó)實(shí)行的是商品房預(yù)售制度,這一制度可以使開(kāi)發(fā)商提前回籠銷(xiāo)售資金,降低自有資金要求。而預(yù)售房款的第三方管理,對(duì)于以前挖個(gè)坑就開(kāi)始收錢(qián)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),無(wú)疑是個(gè)緊箍咒。

商品房預(yù)售款,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房出售給購(gòu)房人,承購(gòu)人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的購(gòu)房款(包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款)。

預(yù)售款都是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶(hù)資金,然而這筆錢(qián)并非小數(shù)目。據(jù)近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)看,今年1~7月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38876億元。其中,定金及預(yù)售款9356億元,個(gè)人按揭貸款5131億元,兩者合計(jì)14667億元,占房企整體資本金比例達(dá)到37.3%,接近整體資金四成。

開(kāi)發(fā)商的資金將明顯受限,不排除一些中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)退出市場(chǎng)。7月18日,一位北京本土開(kāi)發(fā)商在接受本報(bào)采訪時(shí)表示,目前,大多開(kāi)發(fā)商習(xí)慣滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式,此舉無(wú)疑是一枚重磅炸彈。

也有開(kāi)發(fā)商在接受采訪時(shí)透露,圈內(nèi)目前并未對(duì)此太恐慌,因?yàn)榈谌奖O(jiān)管這種說(shuō)法由來(lái)已久,大家或多或少都有點(diǎn)心理準(zhǔn)備,還不致于構(gòu)成致命打擊,只是用錢(qián)程序更麻煩了一些。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)會(huì)員、北京市盈科律師事務(wù)所合伙人許金國(guó)律師在接受本報(bào)采訪時(shí)表示,目前這還是傳言階段,需要等正式文件出臺(tái)。如果按規(guī)定執(zhí)行,開(kāi)發(fā)商的資金鏈將不再這么充裕。對(duì)那些資金不足的開(kāi)發(fā)商,會(huì)有明顯影響,如果拿不到錢(qián)就意味著資金鏈將直接斷掉。

也有部分人士認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商為回籠資金,可能采用降價(jià)對(duì)策,也不排除囤房抗壓的可能。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家施光耀并不太認(rèn)可開(kāi)發(fā)商會(huì)因此大幅降價(jià)的說(shuō)法,他在接受本報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為這對(duì)防止惡意炒房將有一定幫助,開(kāi)發(fā)商能自由使用的資金是會(huì)縮水,但因此大幅降價(jià)只是人們比較善良的想法。他表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻提高,部分中小開(kāi)發(fā)商或?qū)⑼顺鍪袌?chǎng),相應(yīng)房源供應(yīng)減少。如果房源的供給減少,需求不變,也有可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

有利于銀行降低風(fēng)險(xiǎn)

銀行監(jiān)管對(duì)開(kāi)發(fā)商行為有更好的規(guī)范,銀行本身可以控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇在接受本報(bào)采訪時(shí)表示,雖然預(yù)售房款管理對(duì)開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)會(huì)產(chǎn)生影響,但從宏觀看,對(duì)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂行為、擠壓房產(chǎn)泡沫會(huì)有幫助,有利于銀行自身資金安全。

不難發(fā)現(xiàn),自新國(guó)十條等樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái),不光開(kāi)發(fā)商承受壓力,各銀行也是頻頻測(cè)壓,信貸政策一度從嚴(yán)。難怪有開(kāi)發(fā)商放話,要死銀行先死。

郭田勇分析,預(yù)售房款除了有部分開(kāi)發(fā)商會(huì)拿去囤地外,也有一些預(yù)售款存在水分,甚至有些房托會(huì)再買(mǎi)一套房來(lái)炒房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商隨后會(huì)把錢(qián)退回。銀行作為貸款方,有開(kāi)發(fā)貸款的業(yè)務(wù)。如果銀行不管,開(kāi)發(fā)商在銀行拿的錢(qián)還沒(méi)還就又去做其他投資,銀行也會(huì)產(chǎn)生恐慌。

開(kāi)發(fā)商有多少資本金是實(shí)際投到位的?郭田勇對(duì)此提出了質(zhì)疑,這一點(diǎn)銀行也是心知肚明。開(kāi)發(fā)商在銀行的開(kāi)發(fā)貸款,實(shí)際有部分都是先用來(lái)拿地。真正到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),一般都需要墊資,房子還沒(méi)建就先賣(mài),當(dāng)把購(gòu)房人的錢(qián)收回來(lái)后,只要銀行不管,開(kāi)發(fā)商就又可以把購(gòu)房人的錢(qián)拿回來(lái)再做它用。