在住宅市場受到嚴厲調控的背景下,商業(yè)地產成為8月11日召開的博鰲房地產論壇的焦點話題。近日,房地產投資信托基金(下稱REITs)與保險投資雙破冰的消息,令商業(yè)地產的熱度再次提升。

來自住建部和中國人民銀行的內部消息稱,REITs可能在8月底獲批,第一個獲準上市的項目是天津的保障性住房項目。REITs將采取比較保守的債券型形式,在銀行間率先發(fā)行。

事實上,首先REITs產品與業(yè)內企盼的商業(yè)地產新融資平臺有一定差距。一方面,REITs目前僅作為保障性住房融資平臺,下一個REITs產品據(jù)稱與舊城拆遷及棚戶區(qū)改造項目有關;另一方面,REITs為銀行間發(fā)行的債券型REITs,仍與有抵押物的信托融資類似。而真正有較強融資出口作用的REITs產品,是在證券市場發(fā)行的REITs產品。目前,證監(jiān)會針對這一類REITs,仍在籌備階段。上海浦東商業(yè)項目原計劃作為試點,率先在上海交易所上市。但何時出臺,更關鍵的在于政策時機。

REITs最終以較保守形式面世,主要受目前房地產宏觀調控大形勢影響。但另一方面,中央顯然對開辟銀行以外的新融資渠道,以減少房地產對金融系統(tǒng)的風險持鼓勵態(tài)度。

REITs作為商業(yè)地產的主要出口,對未來商業(yè)地產繁榮有較大推動作用,而商業(yè)地產并不與民生問題有較大矛盾,且能提供大量就業(yè)機會和持續(xù)穩(wěn)定稅收,政府即使不明確鼓勵,也不會過分阻礙。

業(yè)內人士認為,盡管短期內REITs并不一定會向商業(yè)地產領域開放,但REITs開閘的消息對商業(yè)地產仍是重大利好。

除了REITs破冰為商業(yè)地產帶來利好消息,7月30日,剛剛公布的《保險投資運用管理暫行辦法》也比預期中的要寬松得多。

分析人士認為,一方面,保險公司季末資產10%可用于投資固定資產,意味著未來可能有超過3000億元的資金進入房地產市場;另一方面,盡管暫行辦法仍不允許保險公司投資土地開發(fā),但對投資自持物業(yè)的開發(fā)并未做出明確限制。保險資金要求長期穩(wěn)定的收益回報的特性決定保險資金的主要投資方向為商業(yè)地產。

商業(yè)地產與住宅相比,受到投資冷落,甚至在北京、上海等地形成不正常的價格倒掛,主要是因為商業(yè)地產占用資金多,且缺乏資金退出的途徑。

萬科副總裁肖莉在博鰲論壇上表示,目前開發(fā)資金中70%來自銀行信貸和預售款,融資只占2%。恒隆地產董事長陳啟宗則表示,恒隆最成功的商業(yè)地產項目如今可以帶來31%的回報率,超過很多住宅項目,但是,這需要投資10-15年以上,大部分開發(fā)商沒有這樣的資金實力。

盡管,REITs和保險投資的放開,將在未來解決商業(yè)地產融資和出口問題,但是,兩項政策離真正落地可能還有一段不短的時間。

“商業(yè)地產需要大量資金,但依靠金融創(chuàng)新,遠水難解近渴。”高和投資董事長蘇鑫表示,“如今,商業(yè)地產的最佳出口仍是安全性資本。安全性資本的特點是追求安全性,可以承受低回報,希望有穩(wěn)定的收益,絕不投機,對資產地段敏感”。

目前,中國最有代表性的安全性資本來自山西、內蒙古的能源民營企業(yè)主。蘇鑫認為,如果基金或開發(fā)商能夠在安全性資本購買之初就簽訂相關的法律文件使整棟樓具備與REITs和保險資金對接的可能,將在商業(yè)地產市場上占得先機。

“預計近幾年,投資商辦物業(yè)的基金市場會越來越火,會有越來越多的基金或機構投資者轉向商業(yè)地產。”蘇鑫認為。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,第二季度優(yōu)質商業(yè)物業(yè)成交均價上漲了1.2%,達到4.48萬元/平方米,而甲級寫字樓的售價更是上漲了7.5%。