房價下跌帶來反轉(zhuǎn)機(jī)會

　　本輪調(diào)控中房價必定調(diào)劑2009年房屋新開工面積、施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)落伍于商品房銷售面積引起的供給量不足是導(dǎo)致2009年房價飛漲的重要原因之一。但從目前情況看,房屋供不應(yīng)求的狀態(tài)已悄然轉(zhuǎn)變。2010年6月,全國房屋新開工面積/商品房銷售面積為2.04倍,房屋施工面積/商品房銷售面積為7.84倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2009年6月1.40倍和7.03倍的程度,并接近2008年6月2.07倍和8.21倍的程度。在房地產(chǎn)調(diào)控短期不可能轉(zhuǎn)向的情況下,只有價格調(diào)劑才干吸引購房者重新入場,才干緩解開發(fā)商的資金壓力。價格調(diào)劑是去庫存的先決條件,本輪調(diào)控中房價調(diào)劑是必定。

　　房價高企時,房地產(chǎn)交易市場的成交量和房價關(guān)系有其市場規(guī)律,量先于價跌－量跌帶動價跌－價跌刺激量漲－量漲帶動價漲。交易量的上漲短期內(nèi)必定帶動房價的上漲,價跌量漲階段增加了企業(yè)事跡增加預(yù)期,能支撐房地產(chǎn)板塊的中期反轉(zhuǎn)。

　　對于房地產(chǎn)板塊的走勢,中信建投一直持有,“短期保持震動、反轉(zhuǎn)尚待時日”的觀點。重要是原因是,商品房交易量觸底;行業(yè)估值觸底;新的超預(yù)期的壓縮政策不再出臺是支撐房地產(chǎn)板塊底部震動反彈的重要因素。

　　但交易量低位維穩(wěn)、行業(yè)估值觸底和新的超預(yù)期嚴(yán)格政策回歸安靜只能刺激房地產(chǎn)板塊的短期反彈,且反彈高度有限。房價調(diào)劑才是行業(yè)中期反轉(zhuǎn)的必要條件,重要原因有,一是只有房價調(diào)劑才干領(lǐng)導(dǎo)政策朝積極方向發(fā)展;二是只有房價調(diào)劑才干刺激交易量恢復(fù)性上漲,帶動行業(yè)的事跡增加。

　　國信證券研究認(rèn)為,由于調(diào)控效應(yīng)初現(xiàn)使行業(yè)面臨的政策壓力將大為減輕,且下半年宏觀政策以保增加為主旋律,加上地產(chǎn)股中期事跡亮麗、估值低廉等多重因素疊加將鞏固反彈基礎(chǔ),反彈還有空間。

　　萬科A 7月份大單資金進(jìn)駐11.33億元

　　據(jù)《證券日報》市場研究中心最新統(tǒng)計,7月份主力資金積極進(jìn)駐萬科A,單筆超過50萬元的大單資金合計凈流入11.33億元。正是在主力資金的推動下,該股7月份強(qiáng)勁反彈,股價由6月底的6.68元漲至7月底的8.29元,累計漲幅22.27%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏同期上證指數(shù)。

　　2010年6月份公司實現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分辨比2009年同期增加27.8%和27.9%。2010年1-6月,公司累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米,銷售金額367.7億元。此外,2010年5月份銷售簡報披露以來公司新增加項目4個。

　　萬科是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭。2008中國房地產(chǎn)百強(qiáng)研究報告披露,綜合考慮企業(yè)范圍性、盈利性、成長性、償債才能、運營效率和納稅六個方面的20個指標(biāo),萬科企業(yè)股份有限公司位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一。公司2009年銷售額首次突破600億元,實現(xiàn)銷售金額634.2億元（2010年1-6月實現(xiàn)銷售金額367.7億元）。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2010年上半年房企拿地排行榜中,公司以251.44億的拿地總價和1040.28萬平方米總計劃面積盤踞著總價以及總面積兩榜榜首。

　　中投證券認(rèn)為,上半年,公司新增項目36個,權(quán)益建面1004萬平米,樓面地價2047元/平米,公司借助行業(yè)調(diào)劑積極獲取更多便宜的土地資源,土地成本較2009年2922元/平米的樓面便宜30%,低廉的成本將使公司持續(xù)在行業(yè)內(nèi)保持領(lǐng)先優(yōu)勢。保持對公司2010-2012年每股收益0.66元、0.79元和0.99元的預(yù)期,保持“推薦”評級。

　　中銀國際保持對萬科的買入評級,萬科在調(diào)劑市中的快速應(yīng)對和謹(jǐn)慎的財務(wù)政策一直值得稱道,也有望使得公司股價表現(xiàn)強(qiáng)于板塊。申銀萬國適度上調(diào)了2010年全年的銷售打算,因此,適度上調(diào)公司2011年事跡至0.83元,上調(diào)幅度為3%。目前股價對應(yīng)公司2010年市盈率為10.4倍,2011年為8.4倍,保持增持評級。

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