本市戶籍業(yè)主老K先生，一家三口名下有一套兩室一廳的老公房，面積為60平方米。老K打算購置一套位于長寧區(qū)中山公園板塊中高端住宅改善。

　　如果選擇龍之夢廣場旁的“圣約翰名邸”150平方米三房兩廳，那么家庭總住房面積將變?yōu)?10平方米，征稅面積為30平方米，按照目前圣約翰名邸3.9萬元/平方米的行情價(jià)，還是可以享受0.4%的減征房產(chǎn)稅率，合同金額打7折，那么老K先生家庭的年房產(chǎn)稅負(fù)僅為3276元，類似于物業(yè)費(fèi)。

　　如果老K先生家庭選擇圣約翰名邸的100平方米兩房兩廳戶型，那家庭住宅總面積就低于180平方米，可免征房產(chǎn)稅。當(dāng)然，改善型置業(yè)者在選擇地段、配套、戶型上也要考慮到首付能力，目前首付是至少六成。

　　改善型客戶老K先生的背后是房產(chǎn)稅“圍城”。

　　房產(chǎn)稅改變了什么?

　　根據(jù)國務(wù)院第136次常務(wù)會議有關(guān)精神，上海市政府決定：自2011年1月28日起，上海開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

　　新國八條和房產(chǎn)稅不僅嚴(yán)重影響房東方的掛牌出售行為，同樣也顯著影響購房者的買房行為，他們不論處于買房的何種狀態(tài)，政策出臺后多數(shù)人都選擇了觀望。

　　上海中原地產(chǎn)旗下主要負(fù)責(zé)房貸、交易監(jiān)管業(yè)務(wù)的上海譽(yù)萃投資管理有限公司副總經(jīng)理祝滿清說，“徐匯區(qū)等各個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)開設(shè)受理房產(chǎn)稅征收。”

　　綜合來看，新國八條和房產(chǎn)稅“圍城”，改善型置業(yè)者遭受的打擊較大。面對新政，古老又彌新的命題：如何做到免稅或減稅?

　　上海版本的房產(chǎn)稅也提出“人均60平方米內(nèi)免征”，所以，即便按照“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，名下有不超過一套住宅的上海本市戶籍家庭，還是有機(jī)會做到高枕無憂。要想在中心城區(qū)購置一套改善型住宅，且獲得減稅，并非不可能。不僅是減稅不難，而且大部分想改善的家庭二次購房時(shí)，并不會被納入房產(chǎn)稅征收范圍。

　　鑒于以上的計(jì)算，漢宇地產(chǎn)市場研究部建議：有意改善型第二套置業(yè)的客戶，應(yīng)當(dāng)盡量選擇毛坯房，避免精裝修房。因?yàn)楦鶕?jù)房產(chǎn)稅減征的條件，是按照合同金額計(jì)算的單價(jià)來對比上一年的新房2倍均價(jià)，所以毛坯房就不會被計(jì)入裝修的成本而抬高合同價(jià)。

　　德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東表示，自2011年1月28日至今，從德佑地產(chǎn)旗下約70家門店的一線實(shí)際操作結(jié)果來看，近10宗業(yè)務(wù)單送達(dá)駐各區(qū)交易中心和稅務(wù)窗口。隨著時(shí)間的推移，實(shí)際成交案例將會多起來。

　　“改善型”新購房 到底交稅多少?

　　按照中介的粗略測算：以上海本市戶籍三口之家為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，家庭住房總面積在180平方米內(nèi)是免房產(chǎn)稅的。即使超過180平方米，也只是對超出部分面積征稅，同時(shí)加上“低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)2倍，稅率0.4%”的減征條件。也就是說，只要新購住房的單價(jià)低于4.2萬元/平方米，超出180平方米的面積才征稅，而且計(jì)稅金額是合同價(jià)的7折，那房產(chǎn)稅的總額不會很高。

　　那么，“新國八條”會不會扭轉(zhuǎn)樓市上升趨勢呢?據(jù)漢宇地產(chǎn)盧灣區(qū)肇嘉浜路分行的營業(yè)主任袁豪笙反饋：目前在該分行，除了每天兩三組上門租賃客戶維持新政前的狀態(tài)，基本沒有深入買房意向客戶。而從供應(yīng)上說也沒有大的變化，雖然有一兩例賣方撤單現(xiàn)象，但也有一兩例上調(diào)掛牌價(jià)格的。新政出臺首日出現(xiàn)的大量撤單現(xiàn)象僅僅持續(xù)了一兩天就結(jié)束了，市場預(yù)期的業(yè)主方由于有效買家減少而下調(diào)掛牌價(jià)格現(xiàn)象目前也還沒出現(xiàn)。

　　知名機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天算了一筆賬目：比如一個(gè)三口之家的居住面積為240平方米，購買時(shí)均價(jià)為25000元/平方米，總價(jià)是600萬/套，多出的面積為60平方米，按照房價(jià)打七折再按0.6%計(jì)算方法，，每年只是多交了6300元，這個(gè)費(fèi)用對于一個(gè)家庭來說壓力還是不大的。他認(rèn)為：房產(chǎn)稅對于購房者的影響壓力最大的還不是現(xiàn)在，因?yàn)榇舜瓮瞥龅姆慨a(chǎn)稅細(xì)則目前來看還只是試點(diǎn)，未來或?qū)⑦M(jìn)行差別化稅率征收，改變開征對象，覆蓋面積也將會更大，如此一來對于購房者的壓力將會加大。

　　全球五大代理行之一高力國際華東區(qū)調(diào)研部董事高明認(rèn)為，中央政府最新公布的樓市調(diào)控政策——第二套房貸首付從50%上調(diào)至60%，對二手房成交量和成交價(jià)產(chǎn)生較大的影響，但是高力國際認(rèn)為該政策不會扭轉(zhuǎn)樓市整體上升的趨勢。上調(diào)10%的首付比例相比尚未公布的房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)的影響會更多一點(diǎn)，但是，去年4月份第二套房貸首付上調(diào)至50%后，房價(jià)并沒有下跌，因此，高力國際認(rèn)為這次中央政府再次上調(diào)第二套房首付比例僅會抑制房價(jià)上漲的幅度，但是不會直接導(dǎo)致房價(jià)下跌。

　　如何減免優(yōu)惠?

　　上海中介利尊地產(chǎn)法務(wù)及交易按揭部在第一時(shí)間與上海市房地產(chǎn)交易中心、各商業(yè)銀行及稅務(wù)部門咨詢了新國八條與房產(chǎn)稅政策的實(shí)操層面相關(guān)問題。按照新的計(jì)稅公式“應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價(jià)×70%×稅率(0.6%或者0.4%)”。

　　事實(shí)上，政策之中預(yù)留了減免優(yōu)惠。對此，利尊地產(chǎn)法務(wù)及交易按揭部分析了減免優(yōu)惠政策：

　　第一種，改善換房給予優(yōu)惠。上海戶籍居民在新購一套住房后的一年內(nèi)出售原有唯一住房的，其新購住房已繳納房產(chǎn)稅，可予退還。

　　第二種，子女結(jié)婚購房給予優(yōu)惠。子女因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅，即使子女原來已經(jīng)與父母共有過房產(chǎn)。

　　第三種，對在上海工作生活非上海籍居民家庭給予優(yōu)惠。其中包括：1.持本市居住證(不是臨時(shí)居住證)滿三年，并在本市工作生活的購房人，其新購家庭唯一住房的，暫免征收;2.持本市居住證(不是臨時(shí)居住證)，未滿三年的購房人，其新購家庭唯一住房的，先征收，待滿三年后，可以予以退還;3.屬于國家或者本市引進(jìn)的高層次人才、緊缺人才，并持本市居住證(不是臨時(shí)居住證)，其新購家庭唯一住房的，暫免征收。

　　特別提醒

　　新購房須知

　　自從上海開征房產(chǎn)稅以來，買房必須增加一個(gè)先決條件，那就是先審核是否需要繳納房產(chǎn)稅，才能申請產(chǎn)權(quán)過戶——先查詢原有住房信息，再認(rèn)定個(gè)人住房房產(chǎn)稅。先期確認(rèn)申請人是否需要繳納房產(chǎn)稅，以及如果繳納，具體需要繳納多少數(shù)額等，然后才能申請產(chǎn)權(quán)過戶。新購住房的購房時(shí)間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。

　　對于2011年1月28日之后網(wǎng)簽的，購房人需要先在駐各區(qū)交易中心稅務(wù)窗口領(lǐng)取《原有住房信息查詢申請表》，并將該表交給各房地產(chǎn)交易中心受理窗口，5個(gè)工作日后領(lǐng)取該表格，并將該表格交給駐各交易中心的稅務(wù)窗口，10個(gè)工作日后，購房人從稅務(wù)窗口領(lǐng)取《個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》，憑此通知書再辦理房屋繳稅和過戶手續(xù)。因此，相比“新國八條”之前的程序，增加了幾份新表格，同時(shí)增加了15個(gè)工作日時(shí)間。