隨著樓市新“國八條”、限購令在南京落地，整個投資市場格局大變。銀行理財專家算了筆賬發(fā)現，當前投資房產的成本已到了歷史高點，在兩三年內樓市走勢不清的環(huán)境下，房產投資收益或趕不上理財產品等其他投資收益。

　　杠桿優(yōu)勢喪失，房產投資成本大漲

　　“本市戶籍家庭限購第三套住房，非本市戶籍限購第二套且需提供在該市納稅或繳納社保一年證明;對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。”上周末，南京限購細則正式落地。在銀行人士看來，這對投資者的影響已經不只是心理層面的了，投資成本上漲將讓投資者徹底逃離房地產市場。一家股份制商業(yè)銀行南京分行零售部總經理分析說，以往房產投資受到一致追捧，除了房價漲得快、收益高之外，更主要的原因還在于其中的杠桿原理。比如，在貸款政策寬松時首付2成，好比20萬元可以撬動100萬元的資產，假使一年后房價漲10%，轉手毛利10萬元，對于投資者相當于20萬元投資一年收益10萬元，年收益率高達50%。考慮到過去個別年份房價上漲幅度遠不止10%，投資房產相比其他投資渠道的優(yōu)勢顯而易見。

　　“如今首付比例提高，房貸利率上浮，這種杠桿優(yōu)勢已基本喪失。”他感嘆說，以二套房首付6成、利率上浮10%為例，投資者手中有60萬元只能撬動100萬元的房產，在政策從嚴的情況下，即使房價一年漲10%，年收益率僅16%。事實上，考慮到貸款利息及轉手交易費，這10萬元中凈收益所剩無幾。

　　而據記者了解，目前南京市場上的房貸政策的收緊程度已達歷年之最。深發(fā)展銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、光大銀行等已陸續(xù)取消首套房貸8.5折優(yōu)惠利率，按基準利率執(zhí)行，而民生銀行、工商銀行更傳出首套房貸利率上浮20%。

　　超百萬投資房產，不如買理財產品

　　南京一位資深房產經紀人告訴記者，房產投資成本包括首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險費、公證費、契稅、二手房交易費用，還包括首付款和按揭還款的利息損失(即機會成本)。由于按揭還款本金部分已經包含在房屋總價之內，在計算按揭貸款成本時只要計算按揭還款利息即可。具體計算公式是：利潤=賣出價-買入合同總價-交易費用-按揭利息支出-利息損失。

　　就此，記者找某銀行理財經理算了一筆賬：以投資一套200萬元的商品房，首付120萬元、80萬元按揭20年的情況為例，等額還款法月供為6327.85元。首先計算還貸支出，投資者第一年需付75934元。其次計算投入資金的利息損失，投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計算，如果按照當前一年期定期存款利率3%計算，120萬元首付款的年利息損失近36000元。最后估算一次性交易費用，包括兩次契稅、保險費、公證費和中介費等，一套200萬元的商品房兩次交易費用在13萬元左右。

　　“如此算來，保本投資收益為(75934+36000+130000)元，除以總投資成本(1200000+241934)元，投資保本收益率為16.8%，假如現在拿120萬元投資一套200萬元的二套房，一年后這套房產的價格需要上漲16.8%才算保本。事實上，在目前的政策環(huán)境下，房價想實現這個漲幅的希望渺茫。”她表示。

　　在采訪的過程中，其他理財經理也表示，現在的購房成本已經達到了高點，當前投資房產很不劃算，假如投資者手中有上百萬資金，有比房產更好的投資選擇�？梢再徺I一些高收益的產品，比如購買黃金，風險承受能力更高的還可以去做股票，從當前來看，所博得的產品收益可能都要比投資房產高。