在自主需求主導(dǎo)下，2010年二、三線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)要好于一線城市。專家預(yù)測，在基本需求支撐下，2011年這些需求仍舊保持旺盛態(tài)勢，價(jià)格有望穩(wěn)中略有上升，增幅約10%。

　　樓市在猶豫中沒有倒退，二、三線城市邁出的步子更大一些。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，在2010年前11個(gè)月里，房屋價(jià)格銷售指數(shù)同比漲幅最大的是三亞，達(dá)到49.8%。令人稍感意外的是，一直處于漲幅前列的京、滬、穗、深等一線城市，只有北京同比漲幅達(dá)到9.1%而勉強(qiáng)擠進(jìn)前十，其余均落后全國平均水平。

　　二、三線城市房價(jià)漲幅大面積超過一線城市，這在未來不會(huì)成為偶然現(xiàn)象，有預(yù)測表明，在今年仍舊保持上漲態(tài)勢，漲幅有望再次超過一線城市。“戰(zhàn)略性”中心城市如鄭州、武漢、西安、重慶等地，房價(jià)漲幅將達(dá)到10%左右。

　　房價(jià)漲得快

　　在過去的2010年，二、三線城市房價(jià)漲幅要大于一線城市。

　　目前，國家統(tǒng)計(jì)局尚未公布2010年最后一個(gè)月的“七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”，因此我們?cè)谶@里暫且以已經(jīng)公布的11月份數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析。

　　11月份全國同比漲幅為7.7%，有包括三亞、�？诘�20個(gè)城市超過這一水平。其中，二、三線城市為19個(gè)，占絕對(duì)優(yōu)勢。北京的同比漲幅為9.1%，排在第8位。漲幅排在前三位的是三亞、�？诤驮狸�，分別達(dá)到49.8%、39.3%和13.7%。

　　而這并非偶然因素。記者查閱2010年前11個(gè)月的“七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”時(shí)發(fā)現(xiàn)，三亞、�？�、西安、岳陽等二、三線城市同比漲幅長期高于全國平均水平，三亞和海口更是一直“霸占”著前兩名，只是上半年由海口坐莊，下半年換成了三亞。溫州、岳陽、西安等城市長期排在漲幅榜的前十位，表現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定。此外，諸如宜昌、金華等三線城市也經(jīng)常排在全國平均漲幅之前。

　　反觀一線城市的表現(xiàn)，則有些差強(qiáng)人意了。在2010年的前11個(gè)月里，只有北京一直處于漲幅前列，深圳在1~5月有過強(qiáng)勁表現(xiàn)，除此之外，再無亮點(diǎn)。其余一線城市如上海、廣州，則一直排在漲幅榜的后面，從6月份開始，深圳便已“掉隊(duì)”，同比漲幅縮小。

　　表 2010年11月份房屋銷售價(jià)格漲幅前十位城市

　　轉(zhuǎn)播到騰訊微博

　　(數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局)

　　價(jià)漲量也增

　　通過觀察發(fā)現(xiàn)，部分二、三線城市房價(jià)的上漲，其實(shí)也得到了成交量的支撐，這使得價(jià)格上漲的基礎(chǔ)更為堅(jiān)實(shí)。

　　記者查閱了西安、三亞、岳陽等城市與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況有關(guān)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，樓市表現(xiàn)為量價(jià)齊漲。數(shù)據(jù)顯示，前三個(gè)季度，陜西省商品房銷售面積達(dá)1667.33平方米，同比增加21.5%;銷售額達(dá)639.07億元，同比增幅為36.9%。作為陜西省的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，房地產(chǎn)市場為全省重中之重，就西安市統(tǒng)計(jì)局公布的1~11月西安市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，全市商品房累計(jì)銷售面積同比增長27.1%，商品房銷售額同比增長41.1%。三亞市1~10月住宅銷售面積達(dá)97.08萬平方米，同比增加14.1%;岳陽前三個(gè)季度全市共銷售商品房屋135.01萬平方米，增長35.1%。

　　由于各地尚未公布全年的數(shù)據(jù)。但我們通過對(duì)前三個(gè)季度的相關(guān)數(shù)據(jù)分析不難發(fā)現(xiàn)，2010年二、三線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價(jià)齊漲已成定局。在樓市處于宏觀調(diào)控背景下，一線城市如上海交易量大幅萎縮，而二、三線城市成交量仍然保持一定幅度的增長，這表明市場需求仍然較為旺盛。

　　多種因素成合力

　　二、三線城市房價(jià)穩(wěn)步上漲，是多個(gè)因素合力造成的結(jié)果。

　　中原地產(chǎn)(集團(tuán))研究中心分析師指出，從世界城市發(fā)展的規(guī)律來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來人均收入的提高和城市化水平的加快，是促成二、三線城市房價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　二、三線城市房價(jià)的上漲，首先依賴于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的快速增長。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟河北分盟秘書長楊鳳斌分析指出，近幾年內(nèi)地城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深等一線城市，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資本和勞動(dòng)力向二、三線城市轉(zhuǎn)移，增加了二、三線城市本地居民的剛性需求。如2009年湖北、湖南、陜西、四川等中西部省份GDP增長率都超過了10%，要高于上海和廣東的同比增幅。

　　此外，目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程的明顯加快，這對(duì)二、三線城市的房地產(chǎn)市場起到了很大的帶動(dòng)作用。據(jù)了解，目前我國除了北京、上海等一線城市城市化達(dá)到70%左右之外，大多數(shù)二、三線城市尚只有40%的水平。有關(guān)人士指出，僅2009 年一年，國務(wù)院就批復(fù)了7 個(gè)上升為國家戰(zhàn)略的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其數(shù)量相當(dāng)于過去4 年的總和。2010 年上半年，又有皖江城市帶、柴達(dá)木地區(qū)、沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、重慶兩江新區(qū)和長江三角洲地區(qū)等多個(gè)區(qū)域規(guī)劃獲批。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，帶來大量的新增購房需求，使二、三線城市房地產(chǎn)價(jià)格獲得有力支撐。

　　高速鐵路的建設(shè)往往能有效地促進(jìn)區(qū)域互動(dòng)，帶動(dòng)沿線城市人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高。自2007年以來，我國高鐵運(yùn)營里程已達(dá)到7531 公里，占世界高鐵總里程超過30%，穩(wěn)居世界第一。在高鐵建設(shè)的帶動(dòng)下，沿線區(qū)域?qū)⒊蔀槲覈�新興的發(fā)展軸，而周邊城市房地產(chǎn)市場也將得到快速提升。

　　此外還有一個(gè)不可忽略的因素就是投資性需求的轉(zhuǎn)移。楊鳳斌分析認(rèn)為，相比房價(jià)迅速上漲的一線城市，二、三線城市仍然是“價(jià)格洼地”，吸引了部分外來投資者的進(jìn)入，增加了投資性需求。雖然包括三亞、廈門等城市實(shí)施了“限購令”，但大部分二、三線城市并未執(zhí)行這項(xiàng)政策，住房投資性需求仍可得到滿足。

　　上升趨勢難改

　　專家預(yù)測，在2011年，二、三線城市房價(jià)仍會(huì)保持上漲趨勢。其中，中西部部分“戰(zhàn)略性”中心城市如鄭州、重慶等會(huì)成為今年的熱點(diǎn)區(qū)域，預(yù)計(jì)房價(jià)漲幅將達(dá)到10%左右。

　　中原地產(chǎn)(集團(tuán))研究中心分析師表示，隨著二、三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步進(jìn)入快速增長階段。我們先看部分二、三線城市房地產(chǎn)市場的投資情況。西安市1~11月房地產(chǎn)投資764.22億元，同比增長22.2%;三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資118.28億元，增長35.4%。從這些個(gè)案不難看出，二、三線房地產(chǎn)市場投資熱情已然高漲。

　　而與此同時(shí)，品牌開發(fā)商進(jìn)入二、三線城市的熱情也超過了從前。根據(jù)中原地產(chǎn)(集團(tuán))研究中心提供的數(shù)據(jù)可知，萬科、保利、中海等十家國內(nèi)大型房企，截止到2010年11月底，二、三線城市的土地儲(chǔ)備達(dá)24391億平方米，比重已經(jīng)達(dá)到81%;其中在二線城市的土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到19946億平方米，占到66%。

　　專家分析認(rèn)為，目前二、三線城市需求以自住和改善型占主體，投資投機(jī)需求比例本來就不高，因此政策調(diào)控難以改變其持續(xù)向上的趨勢。

　　具體來看，雖然整個(gè)中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平尚欠發(fā)達(dá)，還達(dá)不到整體起飛的條件，但這并不能阻礙區(qū)域的“戰(zhàn)略性”中心城市成為未來一段時(shí)間內(nèi)的新興熱點(diǎn)區(qū)域，如鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等�？梢灶A(yù)見，這些城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，會(huì)使得市場容量和活躍程度繼續(xù)提升。預(yù)計(jì)這些城市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資和銷售的增速將高于全國平均水平，有望達(dá)到10%~20%。在基本需求支撐下，價(jià)格有望穩(wěn)中略有上升，增幅約10%。