聽(tīng)插圖/彭翠琳捂選估慎

　　目前，我市內(nèi)環(huán)線(xiàn)新房單價(jià)已普超1萬(wàn)元/平米，帶全套家具的一般月租為3000元左右，投資回報(bào)率不到3%。而且各大銀行已停止發(fā)放第三套住房的貸款，但對(duì)投資型的商鋪貸款沒(méi)有進(jìn)行類(lèi)似限制，這使得商鋪成了樓市投資者的主要選擇方向之一。

　　不過(guò)，相對(duì)于住宅，多數(shù)市民對(duì)買(mǎi)鋪?zhàn)酉鄬?duì)陌生。據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，武漢本月在售商鋪樓盤(pán)有56個(gè)，售價(jià)從5000元/平米到7萬(wàn)/平米。

　　近日，家住漢口黃孝河路的汪女士向記者咨詢(xún)?nèi)绾瓮顿Y商鋪，“像我這樣做點(diǎn)小生意，手上有70萬(wàn)閑錢(qián)，可以買(mǎi)哪一種門(mén)面呢?”

　　記者采訪(fǎng)了民間商鋪投資人易偉文、武漢思銳地產(chǎn)副總張敏、武漢福家置業(yè)總經(jīng)理康鍇等專(zhuān)業(yè)人士，請(qǐng)他們從實(shí)戰(zhàn)出發(fā)，為汪女士這樣的投資者出出主意。

　　買(mǎi)鋪花7萬(wàn) 年租5萬(wàn)多

　　算：買(mǎi)個(gè)鋪?zhàn)右�投多�?/p>

　　本報(bào)曾多次報(bào)道過(guò)的“武漢商鋪達(dá)人”易偉文，9間鋪面每年帶來(lái)的收益高達(dá)50萬(wàn)元。昨日，他專(zhuān)門(mén)就商城及底商型的鋪面給記者算了一筆賬。

　　1997年，他買(mǎi)下漢陽(yáng)玫瑰苑一套35平米的小區(qū)門(mén)面房，當(dāng)時(shí)售價(jià)是2200元/平米，一共花了7.7萬(wàn)元。最開(kāi)始這個(gè)門(mén)面每月只能租700元，但是現(xiàn)在月租已達(dá)4200元，房產(chǎn)的市價(jià)也達(dá)到70萬(wàn)元以上。僅租金一項(xiàng)，這個(gè)門(mén)面現(xiàn)在的年回報(bào)率是64%。

　　易偉文買(mǎi)的第一套商城型的鋪面，位于宗關(guān)南國(guó)大武漢家裝F棟地面一層，約23平米。當(dāng)時(shí)買(mǎi)下來(lái)花了26萬(wàn)。與小區(qū)門(mén)面房不同，這個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)型的商鋪，由南國(guó)商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，業(yè)主每年按7%收到返租，即每月有1516元的固定收入，再加上額外分成，每月有1700元左右，年回報(bào)率達(dá)到8%，現(xiàn)在更是漲到10%左右。

　　武漢思銳地產(chǎn)目前代理銷(xiāo)售世界城光谷步行街和武昌和平大道的水岸國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目，前者是超大城市綜合項(xiàng)目，后者則是類(lèi)似于武漢天地的獨(dú)立性商業(yè)街。

　　目前，商鋪貸款首付最低五成，期限最長(zhǎng)為10年，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍(1~5年為6.84%，5年以上為7.04%)。

　　■一手樓中鋪

　　如買(mǎi)光谷步行街“米蘭印象”的商業(yè)部分，70萬(wàn)只能買(mǎi)3樓35平米左右的小鋪面。

　　契稅：4%，即2.8萬(wàn)元;

　　維修基金：由于是位于住宅的底商部分，與住宅一樣，每月為73元/平米，即2555元;

　　印花稅：0.5%，即3500元;

　　手續(xù)費(fèi)：非住宅11元/平米，為385元;

　　登記費(fèi)：550元;

　　全款買(mǎi)鋪初始費(fèi)用合計(jì)：734990元;

　　貸款買(mǎi)鋪初始費(fèi)用合計(jì)(按首付五成、貸款10年計(jì)算，下同)：384990元;

　　月供：4071元。

　　■二手社區(qū)鋪

　　70萬(wàn)元也能在三線(xiàn)地段買(mǎi)個(gè)小區(qū)型商鋪。福家置業(yè)總經(jīng)理康鍇建議，可到楊汊湖的陽(yáng)光花園三期買(mǎi)一個(gè)40平米的二手門(mén)面房。由于是二手房，交易稅費(fèi)較高。

　　手續(xù)費(fèi)：非住宅11元/平米，為440元;

　　印花稅：0.5%，即3500元;

　　契稅：4%，2.8萬(wàn)元;

　　維修基金：因是二手房，維修資金已交;

　　營(yíng)業(yè)稅：該門(mén)面原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為20萬(wàn)元，現(xiàn)70萬(wàn)元賣(mài)出需按差額繳納5.8%的營(yíng)業(yè)稅，為2.9萬(wàn)元;

　　個(gè)人所得稅：1%，為7000元;

　　登記費(fèi)：550元;

　　全款買(mǎi)鋪初始費(fèi)用合計(jì)：768490元;

　　貸款買(mǎi)鋪初始費(fèi)用合計(jì)：418490元;

　　月供：4071元。

　　■一手純商鋪

　　在水岸國(guó)際的獨(dú)立商業(yè)街中，投資門(mén)檻更高，以2樓以上的商鋪為例，起步為100平米，最少要200萬(wàn)元才能拿下來(lái)。

　　手續(xù)費(fèi)：非住宅11元/平米，為1100元;

　　印花稅：0.5%，即1萬(wàn)元;

　　契稅：4%，即8萬(wàn)元;

　　維修基金：由于是純商，不用交維修資金;

　　登記費(fèi)：550元;

　　全款買(mǎi)鋪初始費(fèi)用合計(jì)：2091650元;

　　貸款買(mǎi)鋪初始費(fèi)用合計(jì)：1091650元;

　　月供：11631元。

　　■二手純商鋪

　　新商鋪買(mǎi)不起，可到大武漢家裝買(mǎi)套2樓的35平米二手房商鋪，售價(jià)65萬(wàn)元，交易稅費(fèi)同樣較高。

　　手續(xù)費(fèi)：非住宅11元/平米，為385元;

　　印花稅：3250元;

　　契稅：4%，為2.6萬(wàn)元;

　　維修基金：因是二手房，維修資金已交;

　　營(yíng)業(yè)稅：該門(mén)面2008年買(mǎi)家的價(jià)格為40萬(wàn)元，現(xiàn)65萬(wàn)元賣(mài)出需按差額繳納5.8%的營(yíng)業(yè)稅，為1.45萬(wàn)元;

　　個(gè)人所得稅：1%，為6500元;

　　登記費(fèi)：550元;

　　全款買(mǎi)鋪初始費(fèi)用合計(jì)：701185元;

　　貸款買(mǎi)鋪初始費(fèi)用合計(jì)：376185元;

　　月供：3780元。

　　■日常維護(hù)費(fèi)用

　　光谷步行街有每月15元/平米的物業(yè)費(fèi)、每月10元/平米的空調(diào)費(fèi)，35平米的鋪?zhàn)用磕曩M(fèi)用為1.05萬(wàn)元，一般由租戶(hù)出;多數(shù)臨街社區(qū)商鋪是不收費(fèi)的，日常維護(hù)費(fèi)用基本為零;大武漢家裝這類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)費(fèi)一般比綜合百貨類(lèi)的便宜，為每月2元/平米，一年下來(lái)為840元。

　　上述商鋪類(lèi)型中，街鋪是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)業(yè)主自行掌握，找租戶(hù)、收租金、與租戶(hù)談判等全部是自己打理，但不用交物業(yè)費(fèi)，水電等也是一戶(hù)一表由租戶(hù)承擔(dān)，而且早期的門(mén)面幾乎沒(méi)有公攤面積，租金年年漲，都進(jìn)自己荷包。

　　商城中的商鋪大多是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，業(yè)主不用操心，由商業(yè)公司打理，每月固定返租，但租金上漲后收益并不都?xì)w業(yè)主，商業(yè)公司要參與分享租金收益。

　　考察商鋪是否值得買(mǎi)，最重要的因素就是投資回報(bào)率。易偉文用自創(chuàng)的價(jià)格租金比，來(lái)衡量鋪?zhàn)拥降讋澆粍澦�，即�?萬(wàn)元的售價(jià)，每月每平米的租金要在50元以上，綜合即是6%。而且，這個(gè)租金價(jià)格，一定要是親自到項(xiàng)目周邊的同類(lèi)鋪面實(shí)地走訪(fǎng)得來(lái)，不可聽(tīng)信售樓員的一面之詞。

　　康鍇認(rèn)為，買(mǎi)商鋪前，一定要對(duì)自己的資金和未來(lái)的財(cái)務(wù)計(jì)劃做評(píng)估，盡量不要超過(guò)承受能力。相對(duì)住宅4%左右的投資回報(bào)，商鋪投入和風(fēng)險(xiǎn)更大，因此對(duì)租金回報(bào)率的要求也要提高到7%~8%，有些項(xiàng)目初期回報(bào)只5%左右，但運(yùn)營(yíng)成熟后，會(huì)逐步提高，買(mǎi)商鋪市民對(duì)此要有心理準(zhǔn)備。

　　易偉文認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，商場(chǎng)、超市凈利率大多在5%以下，所以商城內(nèi)的商鋪年返租7%~8%是比較靠譜的。

　　康鍇則提醒，街鋪經(jīng)營(yíng)戶(hù)以小散經(jīng)營(yíng)戶(hù)為主，一旦發(fā)生違法經(jīng)營(yíng)或出現(xiàn)其他意外，業(yè)主會(huì)受到直接影響甚至損失，因此應(yīng)選擇街區(qū)相對(duì)繁華或人流相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)域，盡量選實(shí)力較強(qiáng)、有知名度的租戶(hù)，最優(yōu)質(zhì)的就是銀行、證券公司、大型單位等，哪怕少收點(diǎn)租金都行。商城包租式鋪面雖省心，但對(duì)商業(yè)管理公司的誠(chéng)信要求較高。

　　此外，對(duì)包租型商鋪，經(jīng)營(yíng)公司與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也要重點(diǎn)考察，如漢口民意廣場(chǎng)就發(fā)生過(guò)拖欠業(yè)主返租的問(wèn)題。張敏認(rèn)為，在具體商業(yè)項(xiàng)目選擇上，有品牌、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可以保證鋪?zhàn)幽馨雌诮桓?而以前成功運(yùn)營(yíng)過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，能夠保證后續(xù)成功經(jīng)營(yíng)，使商鋪不斷升值。

　　易偉文最后還特別提醒，包租式最大的風(fēng)險(xiǎn)，就是經(jīng)營(yíng)公司做不下去、甩手不管了，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)鋪時(shí)，用什么來(lái)保證經(jīng)營(yíng)不出問(wèn)題，這個(gè)是務(wù)必要搞清楚的。

　　目前我市較熱門(mén)的商業(yè)體中，既有類(lèi)似萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣的綜合商業(yè)，也有漢正街品牌服飾廣場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這類(lèi)業(yè)態(tài)的共同點(diǎn)是租戶(hù)不愁、有人管理，但售價(jià)一般在3萬(wàn)~5萬(wàn)/平米，有的起步面積就在50~100平米，投資額150萬(wàn)~500萬(wàn)元，適合投資實(shí)力較強(qiáng)且無(wú)時(shí)間自己經(jīng)營(yíng)的投資客。

　　如果是投資額在100萬(wàn)元以下的中小投資客，可把目標(biāo)放在二手街鋪上，這類(lèi)街鋪的優(yōu)勢(shì)是面積小、總價(jià)低，如有合適的項(xiàng)目，也可以自己創(chuàng)業(yè)，而很多綜合性商城不允許業(yè)主自營(yíng)。

　　養(yǎng)殖業(yè)有個(gè)測(cè)算，生豬養(yǎng)到100公斤就達(dá)到盈虧“臨界點(diǎn)”，超過(guò)100公斤的，生長(zhǎng)速度緩慢，每多養(yǎng)一天，要倒貼4元錢(qián)。商鋪會(huì)不會(huì)租金漲到一定時(shí)候，就不再漲了呢?是不是該賣(mài)掉呢?

　　對(duì)此，易偉文、張敏、康鍇等資深人士觀點(diǎn)基本相同：不到萬(wàn)不得已不要賣(mài)鋪?zhàn)�，因�(yàn)殚_(kāi)始幾年最痛苦，越到后面越賺錢(qián)。

　　易偉文舉例說(shuō)，現(xiàn)在江漢路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最旺的鋪?zhàn)樱�每月租金最高已接�?000元/平米，但2004年開(kāi)業(yè)之初也經(jīng)歷過(guò)租戶(hù)退租的艱難時(shí)刻，“那里的業(yè)主，第一年在挨打，第二年吃肉，現(xiàn)在吃的都是龍蝦鮑魚(yú)了”。

　　康鍇介紹，以南國(guó)大武漢家裝的E206號(hào)鋪為例，31萬(wàn)的買(mǎi)價(jià)，最開(kāi)始的租金只有1800元，第一任業(yè)主在3年前以40萬(wàn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�扣除貸款利息和過(guò)戶(hù)費(fèi)，基本沒(méi)賺到錢(qián);但如果堅(jiān)持到現(xiàn)在，平均每月返租至少2500元，回報(bào)率在10%左右，價(jià)格更是翻了一番。

　　易偉文還介紹，長(zhǎng)期持有商鋪的另一個(gè)理由就是商鋪的交易費(fèi)用非常高，賣(mài)掉不劃算。4%的契稅、5.8%的營(yíng)業(yè)稅加其他費(fèi)用，售價(jià)至少要加10%才能成交。