訊 （見習(xí)記者　滿廣宇）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布了今年10月份房產(chǎn)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有27個(gè)和38個(gè)，下降的城市分別有33個(gè)和23個(gè)。濟(jì)寧新建商品住宅90㎡以下、90至144㎡價(jià)格指數(shù)10月份微降0.3%，較往年同月同比下降3.6%。

相關(guān)專家分析，三線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比下降，但降幅分別比上月收窄0.7和1.0個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于濟(jì)寧一些剛需、首改的購(gòu)房者而言，性價(jià)比仍是重中之重，前幾個(gè)月一些樓盤舉行的暖場(chǎng)活動(dòng)，都起到“錦上添花”的作用。如今的購(gòu)房者越來(lái)越理性，在選擇房源時(shí)優(yōu)惠活動(dòng)固然是其考慮因素，房屋布局是否符合購(gòu)買者今后的居住需求，更是購(gòu)房者考慮的重點(diǎn)。

房子便宜了優(yōu)質(zhì)房源卻沒了，性價(jià)比最看重

“現(xiàn)在特別后悔去年沒買這套房子，當(dāng)時(shí)覺得還能再便宜，沒想到現(xiàn)在的確便宜了，房源卻沒了�！闭�在房產(chǎn)中介挑房子的李先生說道，去年12月份看上了該小區(qū)175㎡四居室的二手房，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)為5800元/㎡左右，因考慮到市場(chǎng)不景氣，價(jià)格還會(huì)再下降，所以沒出手購(gòu)買，沒想到半年多過去了，該房早就易主于他人，并且該小區(qū)也沒有了此戶型的房源�！捌鋵�(shí)參照去年的價(jià)格，該小區(qū)的房子每平米只降了150元左右，仔細(xì)算下來(lái)該房總體價(jià)格只減少了2萬(wàn)多元。”李先生說，如果再讓他選擇一次，他會(huì)毫不猶豫地進(jìn)行購(gòu)買。

市民殷女士則告訴記者，“已經(jīng)看好了一套房子，主要是看好這個(gè)樓盤所在的地段，雖然位置相對(duì)有一點(diǎn)偏，但是離市區(qū)較近，價(jià)格也比較合理，有一定的升值空間。此外，這個(gè)樓盤附近有學(xué)校，不用擔(dān)心學(xué)區(qū)問題�！�

近期，一些房企推出了特價(jià)房源，但有些特價(jià)房卻受到冷落�！坝械奶貎r(jià)房戶型有瑕疵，存在一些問題，所以購(gòu)房者很少購(gòu)買�！币幻�置業(yè)顧問告訴記者，部分特價(jià)房在小區(qū)中的位置比較偏，并且樓層和戶型存在的問題會(huì)影響舒適度，購(gòu)房者更注重居住的品質(zhì)和性價(jià)比，所以更青睞某些位置好的戶型，盡管價(jià)格會(huì)高點(diǎn)。面對(duì)年終沖刺，房企之間的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)大有“愈演愈烈”的趨勢(shì)。雖然現(xiàn)在不少樓盤打出了不同的營(yíng)銷活動(dòng)來(lái)吸引購(gòu)房者，但是對(duì)剛需或者剛改的購(gòu)房者而言，性價(jià)比、好房源仍是重要的影響因素。

購(gòu)房成本下降，三、四居室漸受熱捧

記者在二手房產(chǎn)市場(chǎng)采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前有不少市民是以改善型需求為主，都想換一套大面積的房子，140平方米、180平方米左右的房子尤其受歡迎�！霸诙�孩政策公布之前，很多剛需客戶都是來(lái)咨詢小戶型的，但是從11月份開始，打來(lái)電話咨詢是否有大戶型三室、甚至四室的客戶明顯增多，直接原因就是受到‘二孩政策全面放開’這一消息的影響，很多沒買房的客戶想要一步到位，多一間房留著備用�！蹦扯�手中介顧問李經(jīng)理說道。

“聽說全面放開二孩政策后，購(gòu)房理念確實(shí)有所轉(zhuǎn)變，以前認(rèn)為兩房也夠用了，現(xiàn)在覺得還是一步到位買四房比較保險(xiǎn)，夫妻一間、父母一間、孩子各一間這樣都擁有了獨(dú)自的空間�！眲⑾壬�說，自己是工薪階層，不會(huì)現(xiàn)在先買小房，后期再換大房，畢竟有還貸壓力，因此他決定購(gòu)房還是一步到位。

今年以來(lái)，一系列政策的出臺(tái)，促使市民購(gòu)房成本明顯下降。自去年11月，央行降息次數(shù)已多達(dá)6次，其中5次集中于今年，貸款基準(zhǔn)利率也由年初的6.15%降到了目前的4.9%，下降幅度高達(dá)25.5%。目前商業(yè)房貸利率已是近十年來(lái)的最低水平，公積金貸款利率也是“歷史最低”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，經(jīng)過年內(nèi)5次連續(xù)降息，購(gòu)房者百萬(wàn)房貸20年總計(jì)可少繳利息近17萬(wàn)元，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說，無(wú)疑是最大的優(yōu)惠。

部分房企有望迎來(lái)“暖冬”

“目前濟(jì)寧樓市不像其他三線城市下滑得那么嚴(yán)重，不單純是‘金九銀十’這樣一個(gè)因素。主要還是因?yàn)槲沂蟹康禺a(chǎn)從去年以來(lái)一直處于低谷，現(xiàn)在這樣的情況是樓市自身的企穩(wěn)回升，所以說房地產(chǎn)一路下行的狀態(tài)現(xiàn)在開始趨穩(wěn)�！睗�(jì)寧某大型房企副總說道。

隨著房企今年三季度的“戰(zhàn)績(jī)”陸續(xù)出爐，雖然整體狀況不錯(cuò)，銷量也有所上漲，彰顯出了“銀十”翹尾的態(tài)勢(shì)，但也有部分房企目標(biāo)完成情況較差，在四季度將承受不小的壓力，不過他們也逐漸把銷售目標(biāo)瞄準(zhǔn)了年底返鄉(xiāng)置業(yè)的人群，去除庫(kù)存、優(yōu)質(zhì)房源，減少企業(yè)壓力，成為目前房企的主旋律。

“從整體來(lái)看，‘去庫(kù)存’壓力仍然存在。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近段時(shí)間房?jī)r(jià)的上漲或?qū)⒆璧K后續(xù)的成交放量，但對(duì)于接下來(lái)的樓市走向，他們認(rèn)為依然有值得繼續(xù)樂觀的因素：降準(zhǔn)降息所釋放的流動(dòng)性，將繼續(xù)刺激樓市的交易。此外，已經(jīng)實(shí)行的普遍二胎政策無(wú)疑會(huì)刺激市場(chǎng)需求的增加，樓市也添加了購(gòu)買的“新血液”，這對(duì)提振樓市需求和延緩樓市增量房增速下滑也會(huì)起到一定作用，并能加速庫(kù)存消化速度。從目前來(lái)看，年底之前這段時(shí)間樓市成交量企穩(wěn)是可以預(yù)期的，對(duì)于部分企業(yè)而言甚至?xí)�高于“金九銀十”的銷售量。

專家建議

轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新已成房企首要任務(wù)

“固定資產(chǎn)投資今年1到9月份降到10%左右，這個(gè)數(shù)據(jù)一年多前還是13%，再往前15%，四五年前是20%左右，在某一段時(shí)間內(nèi)，固定資產(chǎn)投資能夠占到GDP的35%左右，是大頭。所以產(chǎn)能過剩的一個(gè)直接原因是固定資產(chǎn)投資增速放緩�！背菂^(qū)某數(shù)據(jù)分析師說道，房地產(chǎn)的投資開發(fā)速度是逐月下降的，近兩年一直在下降，最近數(shù)字降到2%、3%甚至更多。房地產(chǎn)能夠占到整個(gè)固定資產(chǎn)投資的20%，所以固定資產(chǎn)投資增速下降毫不奇怪。占到固定資產(chǎn)投資15%左右的基礎(chǔ)建設(shè)投資也在放緩，很多新開工的項(xiàng)目增長(zhǎng)速度下降到了5%至10%，比整個(gè)在建項(xiàng)目的增速還要慢，這預(yù)示著整個(gè)固定資產(chǎn)投資增速在未來(lái)一兩個(gè)月內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，增速很難再往上走。“現(xiàn)房、學(xué)區(qū)房等好房源降幅會(huì)很小，而期房、城郊房?jī)r(jià)格下降會(huì)多一些，好地段、好戶型的房子幾乎不會(huì)‘掉價(jià)’�！背菂^(qū)某房企工程造價(jià)師認(rèn)為，就目前而言，建設(shè)一棟房子的成本同比去年、前年的價(jià)格會(huì)有所降低，但風(fēng)險(xiǎn)卻加大了很多。從獲得土地開發(fā)項(xiàng)目到建設(shè)施工，中間需要很多的環(huán)節(jié)，獲得土地開發(fā)的費(fèi)用也是非常昂貴，甚至占到了房?jī)r(jià)的五分之一。就目前形勢(shì)下只有極少的銀行給予房地產(chǎn)企業(yè)貸款，大部分銀行不再受理房企業(yè)務(wù)，沒有了銀行的支持，無(wú)疑減少了房企的投資力度�！胺科笕藛T管理費(fèi)、建設(shè)成本費(fèi)、宣傳費(fèi)、貸款等一系列的費(fèi)用也成了助推高房?jī)r(jià)的主要原因�！睌�(shù)據(jù)分析師說，曾經(jīng)可以說房地產(chǎn)開發(fā)是暴利行業(yè)，可就目前而言，只有大型的開發(fā)商在房屋售賣較好的情況下才能算是盈利，除去各方面的開支，售房面積的多少、快慢成了房企盈利的主要途徑。

記者了解到，隨著9月份山東省住建廳出臺(tái)的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》，各大企業(yè)負(fù)責(zé)人針對(duì)企業(yè)也做出了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，部分房企逐漸把投資住宅、商鋪的項(xiàng)目轉(zhuǎn)移至電商創(chuàng)業(yè)園、旅游服務(wù)等項(xiàng)目。

新聞1+1

建立新興地產(chǎn)模式，促進(jìn)市場(chǎng)多元化

在加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)供應(yīng)和消費(fèi)模式上，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》提出要建立工業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)工場(chǎng)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新興地產(chǎn)模式，推動(dòng)市場(chǎng)向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。同時(shí)，實(shí)行供需雙向調(diào)節(jié)，打通保障房和商品房通道，多部門聯(lián)手，鼓勵(lì)農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員在縣城購(gòu)買商品房，并為農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口改造和提供滿足需求的住房。

對(duì)長(zhǎng)期滯銷且符合條件的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購(gòu)或長(zhǎng)期租用，改造為中小學(xué)、幼兒園用房；允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者把住宅、公寓登記注冊(cè)為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。