國家統(tǒng)計局18日公布了今年10月份房產(chǎn)數(shù)據(jù)，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有27個和38個，下降的城市分別有33個和23個。濟寧新建商品住宅90㎡以下、90至144㎡價格指數(shù)10月份微降0.3%，較往年同月同比下降3.6%。
相關專家分析，三線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比下降，但降幅分別比上月收窄0.7和1.0個百分點。對于濟寧一些剛需、首改的購房者而言，性價比仍是重中之重，前幾個月一些樓盤舉行的暖場活動，都起到“錦上添花”的作用。如今的購房者越來越理性，在選擇房源時優(yōu)惠活動固然是其考慮因素，房屋布局是否符合購買者今后的居住需求，更是購房者考慮的重點。
房子便宜了優(yōu)質(zhì)房源卻沒了，性價比最看重
“現(xiàn)在特別后悔去年沒買這套房子，當時覺得還能再便宜，沒想到現(xiàn)在的確便宜了，房源卻沒了�！闭诜慨a(chǎn)中介挑房子的李先生說道，去年12月份看上了該小區(qū)175㎡四居室的二手房，當時房價為5800元/㎡左右，因考慮到市場不景氣，價格還會再下降，所以沒出手購買，沒想到半年多過去了，該房早就易主于他人，并且該小區(qū)也沒有了此戶型的房源�！捌鋵崊⒄杖ツ甑膬r格，該小區(qū)的房子每平米只降了150元左右，仔細算下來該房總體價格只減少了2萬多元。”李先生說，如果再讓他選擇一次，他會毫不猶豫地進行購買。
市民殷女士則告訴記者，“已經(jīng)看好了一套房子，主要是看好這個樓盤所在的地段，雖然位置相對有一點偏，但是離市區(qū)較近，價格也比較合理，有一定的升值空間。此外，這個樓盤附近有學校，不用擔心學區(qū)問題�！�
近期，一些房企推出了特價房源，但有些特價房卻受到冷落。“有的特價房戶型有瑕疵，存在一些問題，所以購房者很少購買�！币幻脴I(yè)顧問告訴記者，部分特價房在小區(qū)中的位置比較偏，并且樓層和戶型存在的問題會影響舒適度，購房者更注重居住的品質(zhì)和性價比，所以更青睞某些位置好的戶型，盡管價格會高點。面對年終沖刺，房企之間的營銷競爭大有“愈演愈烈”的趨勢。雖然現(xiàn)在不少樓盤打出了不同的營銷活動來吸引購房者，但是對剛需或者剛改的購房者而言，性價比、好房源仍是重要的影響因素。
購房成本下降，三、四居室漸受熱捧
記者在二手房產(chǎn)市場采訪時發(fā)現(xiàn)，目前有不少市民是以改善型需求為主，都想換一套大面積的房子，140平方米、180平方米左右的房子尤其受歡迎�！霸诙⒄吖贾�，很多剛需客戶都是來咨詢小戶型的，但是從11月份開始，打來電話咨詢是否有大戶型三室、甚至四室的客戶明顯增多，直接原因就是受到‘二孩政策全面放開’這一消息的影響，很多沒買房的客戶想要一步到位，多一間房留著備用�！蹦扯种薪轭檰柪罱�(jīng)理說道。
“聽說全面放開二孩政策后，購房理念確實有所轉變，以前認為兩房也夠用了，現(xiàn)在覺得還是一步到位買四房比較保險，夫妻一間、父母一間、孩子各一間這樣都擁有了獨自的空間�！眲⑾壬f，自己是工薪階層，不會現(xiàn)在先買小房，后期再換大房，畢竟有還貸壓力，因此他決定購房還是一步到位。
今年以來，一系列政策的出臺，促使市民購房成本明顯下降。自去年11月，央行降息次數(shù)已多達6次，其中5次集中于今年，貸款基準利率也由年初的6.15%降到了目前的4.9%，下降幅度高達25.5%。目前商業(yè)房貸利率已是近十年來的最低水平，公積金貸款利率也是“歷史最低”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，經(jīng)過年內(nèi)5次連續(xù)降息，購房者百萬房貸20年總計可少繳利息近17萬元，這對于購房者來說，無疑是最大的優(yōu)惠。
部分房企有望迎來“暖冬”
“目前濟寧樓市不像其他三線城市下滑得那么嚴重，不單純是‘金九銀十’這樣一個因素。主要還是因為我市房地產(chǎn)從去年以來一直處于低谷，現(xiàn)在這樣的情況是樓市自身的企穩(wěn)回升，所以說房地產(chǎn)一路下行的狀態(tài)現(xiàn)在開始趨穩(wěn)。”濟寧某大型房企副總說道。
隨著房企今年三季度的“戰(zhàn)績”陸續(xù)出爐，雖然整體狀況不錯，銷量也有所上漲，彰顯出了“銀十”翹尾的態(tài)勢，但也有部分房企目標完成情況較差，在四季度將承受不小的壓力，不過他們也逐漸把銷售目標瞄準了年底返鄉(xiāng)置業(yè)的人群，去除庫存、優(yōu)質(zhì)房源，減少企業(yè)壓力，成為目前房企的主旋律。
“從整體來看，‘去庫存’壓力仍然存在。”業(yè)內(nèi)人士分析認為，近段時間房價的上漲或?qū)⒆璧K后續(xù)的成交放量，但對于接下來的樓市走向，他們認為依然有值得繼續(xù)樂觀的因素：降準降息所釋放的流動性，將繼續(xù)刺激樓市的交易。此外，已經(jīng)實行的普遍二胎政策無疑會刺激市場需求的增加，樓市也添加了購買的“新血液”，這對提振樓市需求和延緩樓市增量房增速下滑也會起到一定作用，并能加速庫存消化速度。從目前來看，年底之前這段時間樓市成交量企穩(wěn)是可以預期的，對于部分企業(yè)而言甚至會高于“金九銀十”的銷售量。
專家建議
轉型、創(chuàng)新已成房企首要任務
“固定資產(chǎn)投資今年1到9月份降到10%左右，這個數(shù)據(jù)一年多前還是13%，再往前15%，四五年前是20%左右，在某一段時間內(nèi)，固定資產(chǎn)投資能夠占到GDP的35%左右，是大頭。所以產(chǎn)能過剩的一個直接原因是固定資產(chǎn)投資增速放緩�！背菂^(qū)某數(shù)據(jù)分析師說道，房地產(chǎn)的投資開發(fā)速度是逐月下降的，近兩年一直在下降，最近數(shù)字降到2%、3%甚至更多。房地產(chǎn)能夠占到整個固定資產(chǎn)投資的20%，所以固定資產(chǎn)投資增速下降毫不奇怪。占到固定資產(chǎn)投資15%左右的基礎建設投資也在放緩，很多新開工的項目增長速度下降到了5%至10%，比整個在建項目的增速還要慢，這預示著整個固定資產(chǎn)投資增速在未來一兩個月內(nèi)難以扭轉，增速很難再往上走。“現(xiàn)房、學區(qū)房等好房源降幅會很小，而期房、城郊房價格下降會多一些，好地段、好戶型的房子幾乎不會‘掉價’�！背菂^(qū)某房企工程造價師認為，就目前而言，建設一棟房子的成本同比去年、前年的價格會有所降低，但風險卻加大了很多。從獲得土地開發(fā)項目到建設施工，中間需要很多的環(huán)節(jié)，獲得土地開發(fā)的費用也是非常昂貴，甚至占到了房價的五分之一。就目前形勢下只有極少的銀行給予房地產(chǎn)企業(yè)貸款，大部分銀行不再受理房企業(yè)務，沒有了銀行的支持，無疑減少了房企的投資力度�！胺科笕藛T管理費、建設成本費、宣傳費、貸款等一系列的費用也成了助推高房價的主要原因�！睌�(shù)據(jù)分析師說，曾經(jīng)可以說房地產(chǎn)開發(fā)是暴利行業(yè)，可就目前而言，只有大型的開發(fā)商在房屋售賣較好的情況下才能算是盈利，除去各方面的開支，售房面積的多少、快慢成了房企盈利的主要途徑。
記者了解到，隨著9月份山東省住建廳出臺的《房地產(chǎn)轉型升級實施方案》，各大企業(yè)負責人針對企業(yè)也做出了適當?shù)恼{(diào)整，部分房企逐漸把投資住宅、商鋪的項目轉移至電商創(chuàng)業(yè)園、旅游服務等項目。
建立新興地產(chǎn)模式，促進市場多元化
在加快轉變房地產(chǎn)供應和消費模式上，《房地產(chǎn)轉型升級實施方案》提出要建立工業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)工場、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新興地產(chǎn)模式，推動市場向多元化產(chǎn)品轉變。同時，實行供需雙向調(diào)節(jié)，打通保障房和商品房通道，多部門聯(lián)手，鼓勵農(nóng)村教師和醫(yī)護人員在縣城購買商品房，并為農(nóng)村轉移人口改造和提供滿足需求的住房。
對長期滯銷且符合條件的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房；允許創(chuàng)意、設計、軟件等領域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者把住宅、公寓登記注冊為營業(yè)場所。
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