“五大調控利器”降溫躁動樓市

　　樓市新政周年 房價拐點漸顯

　　被稱為史上最嚴的“新國五條”自2010年9月29日出臺以來，限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問責等“五大利器”在樓市調控中發(fā)揮了積極作用。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，一年來，在這些調控政策影響下，樓市成交急劇萎縮，房價過快上漲勢頭得到遏制，尤其是一線城市房價已連續(xù)兩月止?jié)q，雖然二、三線城市房價仍呈現(xiàn)漲勢，但漲幅不斷收窄。房價拐點漸行漸近。

　　調整

　　需求銳減房價冷熱不均

　　按照“新國五條”規(guī)定，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)，其后超過20個城市限購。2011年1月，國務院辦公廳出臺《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。其后43個城市限購。

　　一年來，在“限購令”影響下，需求銳減，限購城市與非限購城市房價呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購范圍內的二線城市也減少了23.3%。

　　7月，國務院常務會議要求，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。二、三線城市限購令疑云加重市場觀望情緒，樓市“紅9月”風光不再。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，近兩周監(jiān)測的35個城市中，有20個以上城市樓市成交量同比下降，12個以上城市成交量跌幅在30%以上。上周監(jiān)測的重點城市中，僅武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重慶同比下降幅度皆超過50%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，房價拐點日漸顯現(xiàn)，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，8月份一線城市已經(jīng)連續(xù)兩個月止?jié)q，二三線城市也接近步入止?jié)q區(qū)間。其中，一線城市新建商品住宅環(huán)比價格和7月份持平，二線城市新建商品住宅環(huán)比價格漲幅為0.02%，三線城市新建商品住宅環(huán)比價格漲幅為0.01%。他預計9月份一、二、三線城市新建商品住宅環(huán)比價格均有可能下降。

　　緊繃

　　上市房企平均負債高企

　　“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%。國內貸款8889億元，同比增長5.1%，利 用 外 資6 3 3億 元 ，同 比 增 長71.5%，自籌資金22253億元，同比增長33.8%。

　　在資金不斷趨緊的情況下，房企業(yè)績也在不斷下滑。據(jù)Wind統(tǒng)計顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至9月29日，已發(fā)布三季度業(yè)績預告的33家上市房企中，有11家三季度業(yè)績預增，占比為33%。包括陽光股份等在內的5家企業(yè)三季度業(yè)績預減，且凈利潤下降幅度均在60%以上。有7家虧損，其中，鑫茂科技首次出現(xiàn)虧損，虧損幅度達5800萬元，其凈利潤同比下滑幅度達1229.81%，位居虧損幅度首位。

　　廣發(fā)證券此前根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績報告統(tǒng)計指出，今年上半年，我國房企平均資產(chǎn)負債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來的高點，A股上市房企整體負債總額達到了10921.43億元，同比上漲41.29%。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前8個月我國房企資金杠桿率已是2.46，創(chuàng)近5年來新低。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，導致眼下高負債局面的一個主要原因是，相當一部分開發(fā)商缺乏相應的政策預期；另一方面，開發(fā)商一味追求高回報、高利潤。從目前來看，開發(fā)商死扛并非是一個好的選擇，降價是促成有效成交的有效途徑之一。未來一段時間內，開發(fā)商應該加大推盤及打折促銷的力度。

　　啟動

　　滬渝試點房產(chǎn)稅改革

　　有媒體29日披露，重慶市市長黃奇帆接受采訪時表示，重慶是大城市中唯一沒有采取限購的城市，因為房產(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)揮作用了，重慶市的房價連續(xù)很長時間都在全國70個大中城市房價的排名中靠后。此時，距國家有關部委明確加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國整整一年。

　　今年1月27日晚，上海、重慶分別對外宣布將于28日起正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點工作，這令樓市調控再度升級。

　　中國人民大學財金學院教授安體富表示，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，有助于地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴，更為重要的是，改革在一定程度上能對房地產(chǎn)市場調控產(chǎn)生一定作用，能夠增加購房者的房屋持有成本，有利于打擊投資投機性需求。

　　相當一部分人期待房產(chǎn)稅改革能夠使房價迅速趨于理性回歸，抑制房地產(chǎn)過熱。不過，財科所稅收政策研究室研究員孫鋼此前接受記者采訪時表示，原來寄希望更多的是與房價的關聯(lián)度，現(xiàn)在來看，這種希望可能有估計過高的成分。對房產(chǎn)稅的效應恐怕還需要有新的認識，政策也需要進一步完善。安體富也表示，從調節(jié)房價的角度，房產(chǎn)稅能發(fā)揮作用，但是作用有限。