目前青島已有房介關(guān)門或轉(zhuǎn)行
買二手房中介給包辦稅費(fèi)，購(gòu)房者是省心了，但可能被中介騙了稅錢，因?yàn)榉孔涌赡芨揪蜎]有那么多稅；樓市低迷的情況下，購(gòu)房者想少交點(diǎn)首付，或者少繳稅費(fèi)，都能搞定，套路還是高評(píng)低估，陰陽(yáng)合同的方式 ；二手房一房一價(jià)很難實(shí)行，客戶剛咨詢了房子，回頭就漲了10萬(wàn)元；限購(gòu)后沒有社保證明沒法買房子，中介可以幫忙解決，花幾千塊找代辦公司辦……5月16日下午，記者成功應(yīng)聘李村公園附近一家中介，當(dāng)上了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，揭開二手房市場(chǎng)的種種貓膩。
當(dāng)心稅費(fèi)陷阱
看清“包稅”的真面目
5月16日下午，在中介店里，記者咨詢店老板關(guān)于二手房稅費(fèi)的事情。從2009年開始，青島二手房市場(chǎng)持續(xù)火熱，價(jià)格也一路高漲，到今年年初房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)才得以遏制，然而目前仍是高房?jī)r(jià)狀態(tài)，購(gòu)房者買房子自然把避稅考慮在內(nèi)。
避稅有招，壓低過(guò)戶價(jià)
“買二手房的客戶，如果想少繳稅怎么給辦？”
“能少繳稅，方法也很簡(jiǎn)單�！钡昀习尻惡诱f(shuō)道。
原來(lái)，在青島二手房買賣所需稅費(fèi)都得由買房者來(lái)出。包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅等，其中營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅本應(yīng)由房主來(lái)承擔(dān)。根據(jù)青島規(guī)定，契稅方面，首套房90㎡ (不含90㎡ )以下的是總房款的1% ；首套房90㎡ (含90㎡ )以上且小于144(不含144㎡ )是總房款的1.5% ；144㎡以上(含144㎡ )是總房款的3%。二套房不計(jì)面積，統(tǒng)一為3%。
營(yíng)業(yè)稅方面，對(duì)于144㎡以下(不含144㎡ )且滿五年的住房免征營(yíng)業(yè)稅，144㎡以上滿五年的收成交價(jià)和買入價(jià)差額的5.5%，對(duì)于未滿五年的住房不記面積統(tǒng)一收房款全額的5.5%。個(gè)人所得稅方面，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上，并且是家庭(夫妻雙方)唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅，其他普通住房則需要征收總房款的2%。想成功避稅，得最大限度地壓低過(guò)戶價(jià)格。過(guò)戶價(jià)低的話，營(yíng)業(yè)稅可以大幅減少，差額的5.5%甚至可以忽略不計(jì)。降低總房款的話，契稅也可以省下不少�！氨芏愐灿刑岢桑瘸山环孔拥臅r(shí)候，具體再跟你說(shuō) ，現(xiàn)在你還用不到，不用管太多。”陳河說(shuō)道。
名為“包稅”，部分被中介拿走
在中介打工過(guò)程中 ，記者發(fā)現(xiàn)，很多購(gòu)房者對(duì)于稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)并不了解，這給了中介可趁之機(jī)。在中介登記的房源中 ，有很多寫著“包稅”，幫購(gòu)房者辦理稅費(fèi)業(yè)務(wù)。購(gòu)房者對(duì)稅費(fèi)本來(lái)就不懂，一些人對(duì)中介提供的此項(xiàng)服務(wù)自然樂意接受，實(shí)際上這里面有很大陷阱。
“包稅是什么意思？”“幫客戶辦理稅費(fèi)的事情，等簽合同過(guò)戶的時(shí)候再說(shuō)。”“這個(gè)業(yè)務(wù)能拿提成？”“這個(gè)也能掙錢。比方說(shuō)營(yíng)業(yè)稅方面，家庭唯一住房，滿五年過(guò)戶沒有營(yíng)業(yè)稅。到時(shí)候跟客戶說(shuō)不是唯一住房，得交營(yíng)業(yè)稅，這部分錢就出來(lái)了。”“那房主如果跟客戶說(shuō)了怎么辦？”“這個(gè)沒事，提前跟房主說(shuō)一聲就沒事了，房子順利成交，房主一般不會(huì)說(shuō)什么�！�
在中介出售的房源中，過(guò)五年的房子還是很多的，稅費(fèi)可以少繳很多。購(gòu)房者在買房之前如果不了解其中的詳細(xì)收費(fèi)情況，很可能被中介給忽悠了。單是個(gè)人所得稅這一項(xiàng)，總房款的2%也得有上萬(wàn)元，忽悠成功的話，中介就賺到了上萬(wàn)塊。
稅費(fèi)方面有“油水”，房?jī)r(jià)方面呢？能不能賺房?jī)r(jià)的差價(jià)？對(duì)于這個(gè)問題，陳河告訴記者，賺差價(jià)基本上是不可能了�！艾F(xiàn)在的購(gòu)房者聰明了，房?jī)r(jià)都是透明的，你家有這套房子，別的中介也有，要價(jià)高了很難賣。”“以前的時(shí)候能弄點(diǎn)差價(jià)？比方說(shuō)房主要100萬(wàn)元，105萬(wàn)元給他賣了，跟房主分提成。”“前幾年的時(shí)候可以，現(xiàn)在不行了�！�
而根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐。
搞陰陽(yáng)合同，易留糾紛隱患
“買房子的如果想少付點(diǎn)首付能不能行？”“高評(píng)低估�！薄斑@是什么意思？”“很簡(jiǎn)單，舉個(gè)例子。你這套房子成交價(jià)可能是80萬(wàn)元，到時(shí)候得交首付辦貸款，高評(píng)，找評(píng)估師，最后價(jià)格可能是100萬(wàn)元，這樣你就能少交首付了。如果想避稅，就低估，過(guò)戶的時(shí)候低價(jià)過(guò)戶，就能省稅了�！�
在打工中，記者發(fā)現(xiàn)，這樣操作下來(lái)，就必然產(chǎn)生陰陽(yáng)合同。就是一套房子，房主、中介、買家，三方先私下簽一份陰合同，上面的價(jià)格是實(shí)際成交價(jià)，再向稅務(wù)等政府部門提交一份陽(yáng)合同，這個(gè)價(jià)格往往都低于實(shí)際成交價(jià)，這么做的目的只有一個(gè)，就是為了避稅。房主為了成交，也不損害個(gè)人利益，自然會(huì)同意；買房子的少繳稅，肯定會(huì)選擇。這樣一來(lái)，陰陽(yáng)合同就產(chǎn)生了。雙方不發(fā)生糾紛自然沒事，但一旦有了糾紛，合同就難以保障個(gè)人權(quán)利了。購(gòu)房者本身逃稅，是違法行為。另外，實(shí)際上避稅空間以后會(huì)更小，去搞陰陽(yáng)合同，購(gòu)房者實(shí)在是得不償失。
今年年初，青島市地稅局、財(cái)政局、國(guó)土資源和房屋管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量住房交易計(jì)稅價(jià)格工作的通知》，在市內(nèi)四區(qū)啟用存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)。根據(jù)新的評(píng)估系統(tǒng)，市內(nèi)四區(qū)最低價(jià)的提高幅度是30% ～50% 。以后，二手房過(guò)戶繳稅都要通過(guò)這個(gè)系統(tǒng)。
應(yīng)聘成功
這家小中介沒底薪，提成50%
5月16日，記者登錄青島某招聘信息網(wǎng)站，單是招聘二手房經(jīng)紀(jì)人的信息就有100多條 ，很多中介都在招聘，中介連鎖店、小型夫妻店等等都有�！敖衲晷蝿�(shì)不好，其實(shí)本來(lái)這個(gè)行業(yè)流動(dòng)性就很大。房子不好賣，走的經(jīng)紀(jì)人很多，中介就不得不招聘培養(yǎng)新的經(jīng)紀(jì)人�！碧窖蠓课菹嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
記者從各家招聘信息介紹中發(fā)現(xiàn)，招聘的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大多不要求有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而且標(biāo)榜的工資很高，月收入3000元～5000元。記者隨機(jī)找了一家李村公園附近的中介，該中介也在招聘經(jīng)紀(jì)人，根據(jù)老板留的聯(lián)系方式，記者打了過(guò)去。
“咱們招聘經(jīng)紀(jì)人？有條件嗎？我沒經(jīng)驗(yàn)�！�
“沒經(jīng)驗(yàn)沒事，你今天下午能過(guò)來(lái)嗎？先過(guò)來(lái)看看吧�！�
下午4點(diǎn)，記者來(lái)到了李村公園附近的這家中介，店老板叫陳河(化名)，店里還有一名經(jīng)紀(jì)人。
“你之前是從事什么工作的，了解這個(gè)行業(yè)嗎？”
“做過(guò)裝修，了解房地產(chǎn)行業(yè)�！�
“你得做好心理準(zhǔn)備，這段時(shí)間形勢(shì)不好，各家中介都不太好。” 相關(guān)閱讀