業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為,新出臺的土地增值稅政策,將使地產(chǎn)行業(yè)流動資金的20%—25%被抽離

山雨欲來風(fēng)滿樓。

4月16日房產(chǎn)新政以來,市場對地產(chǎn)公司資金的“供血”強(qiáng)行中斷,將一切房企IPO和再融資拒之門外,就連不涉及現(xiàn)金的借殼上市,也本質(zhì)上被叫停。

　5月13日,招商地產(chǎn)發(fā)布,50億的定向增發(fā)擱淺。6月10日,世茂股份撤銷2009年增發(fā)計劃。截至目前,超過1000億元房企再融資打算懸而未決。

而房地公司銷售回款的“造血”表現(xiàn),也盡顯頹勢。據(jù)中金公司分析師白宏煒統(tǒng)計,地產(chǎn)公司5月份簽約銷量環(huán)比明顯下滑,銷售額環(huán)比降落30%~80%,銷售面積減少20%~70%。

這還遠(yuǎn)不是結(jié)束。

6月3日,國稅總局一紙公文,對土地增值稅預(yù)征率設(shè)定下限。這是5月以來,國稅總局下發(fā)的第三條跟土地增值稅有關(guān)的通知。土地增值稅清算逼近,意味著房企現(xiàn)金“流血”戰(zhàn)即將開端。

“這一次政策措辭很嚴(yán)格,有明白的問責(zé)機(jī)制,給處所稅務(wù)機(jī)關(guān)的壓力很大。”深圳某分析師指出。

“土增稅新政的出臺,進(jìn)一步加劇了資金鏈條的緊繃程度。” 西南證券分析師崔秀紅認(rèn)為。

“供血”中斷,“造血”乏力,“流血”兇猛。房企似乎又走進(jìn)了三面圍堵的怪圈。

“但現(xiàn)在說房地產(chǎn)資金鏈條四面楚歌還早,至少得等個兩三個月再看。說白了,地產(chǎn)這個行業(yè),政策的底就是它的底,不能用簡略的數(shù)字邏輯分析。”北京一位著名券商分析師一語中的。

歷史重演,地產(chǎn)商資金鏈加劇緊繃

五個月前,幾乎沒有人認(rèn)為地產(chǎn)公司的資金鏈會有問題。

彼時,地產(chǎn)公司資金充裕,一度創(chuàng)下了兩大記錄。據(jù)理財周報數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,2009年底,90家地產(chǎn)開發(fā)上市公司貨幣資金總額為1831.97億,創(chuàng)歷史新高。

另外,2009年底上市公司合計貨幣現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比例為20%,為歷史最高值,在同樣房價快速上漲的2007年這一比例僅為16%。

接下來的一季報顯示,地產(chǎn)公司貨幣資金總額持續(xù)升至1836.99億,升幅為0.82%。但在90家地產(chǎn)開發(fā)公司中,48家貨幣資金呈現(xiàn)不同程度減少,且以大房企居多。以“招保萬金”為例,四家公司貨幣資金均減少。其中,萬科減少22.1%減幅最大,招商地產(chǎn)減少14.91%,金地減少10.51%,保利減少8.9%。

這并不難懂得,各大實(shí)力雄厚的公司趁機(jī)花錢圈地籌備過冬,萬科現(xiàn)在汲取教訓(xùn)逆市拿地便是明證。

歷史總是驚人地類似。土地增值稅開征打響2007年房地產(chǎn)調(diào)控的“第一槍”,但真正的猛藥在當(dāng)年10月之后。從貨幣資金看,三季末是上市房企2007年資金最充裕的節(jié)點(diǎn),一輪調(diào)控后,2007年底貨幣資金迅速回落,2008年中期地產(chǎn)商陷入史上最嚴(yán)重的資金鏈危機(jī)。

兩年后,土地增值稅緊箍咒再現(xiàn)。

“假設(shè)清算年度向前追溯期為3 年,以2010年一季度為準(zhǔn),地產(chǎn)行業(yè)流動資金的20%—25%將被抽離,從而使得地產(chǎn)行業(yè)資金鏈條緊繃程度大大加強(qiáng)。”西南證券分析師崔秀紅如此分析。

清算逼近,蘇寧環(huán)球首當(dāng)其沖

對地產(chǎn)商而言,土增稅征收新政的出臺,如同一枚重磅炸彈。

“這對地產(chǎn)商的資金鏈很有影響,但更直接的是下降了盈利才能。”日信證券員研究員對理財周報記者表現(xiàn)。深圳某著名上市地產(chǎn)公司中層則坦承,這相當(dāng)于增加土地獲取資金,對開發(fā)商的資金有影響。

申萬分析師殷姿認(rèn)為,此番政策的效率重要在兩方面:一是打擊囤地;二是收緊開發(fā)商資金鏈。

上述申萬分析師表現(xiàn),大部分公司經(jīng)測算計提比較充分,總體對利潤表影響有限。但少量公司未足夠計提,未來可能面臨補(bǔ)提的風(fēng)險,包含蘇寧環(huán)球(000718.SZ)、濱江團(tuán)體(002244.SZ)、華僑城(000069.SZ)等。國泰君安分析師孫建平也點(diǎn)了蘇寧環(huán)球和濱江團(tuán)體的名,指出其清算程度不夠。

在國泰君安的土增稅對不同毛利率的敏感性分析中,蘇寧環(huán)球毛利率高達(dá)49.21%,對應(yīng)土地增值稅占營業(yè)收入比例應(yīng)在6.7%至8.5%之間。但實(shí)際上,蘇寧環(huán)球這一比例僅為3.59%,明顯偏低。