“這一輪的調(diào)控是真正的嚴(yán)格。我的觀點(diǎn)和國(guó)泰君安、申萬(wàn)差不多,甚至更悲觀一些。但我不想寫(xiě)出來(lái),得罪那些地產(chǎn)公司。”上海一位不愿流露姓名的著名分析師表現(xiàn)。

“嚴(yán)格說(shuō),所有的上市公司土增稅這三年算下來(lái)都沒(méi)計(jì)提足,你想想有幾個(gè)地產(chǎn)公司的毛利率在35%以下的?按照新規(guī)定,至少得計(jì)提4%以上,但你看看他們目前的土地增值稅與銷(xiāo)售金額的比值幾乎都不超過(guò)2%。”前述上海分析師進(jìn)一步闡釋。

第一創(chuàng)業(yè)分析師陳曉波表現(xiàn),如果嚴(yán)格清算,蘇寧環(huán)球2009年凈利潤(rùn)下滑將超過(guò)20%;濱江團(tuán)體2009年凈利潤(rùn)下滑超過(guò)17%。

資金流出大考驗(yàn):

萬(wàn)科敷衍土增稅31.92億

華僑城敷衍土增稅=42.49%資金

土增稅新政對(duì)地產(chǎn)商資金鏈的影響也讓人觸目驚心。

申萬(wàn)分析師殷姿測(cè)算,土增稅對(duì)上市現(xiàn)金流的整體影響在5%左右。一是預(yù)征比例增大,影響幅度為1個(gè)百分點(diǎn);二是在匯算清繳階段,未來(lái)新增項(xiàng)目實(shí)際納稅額增加3-4%,以及前期未清算項(xiàng)目標(biāo)補(bǔ)繳,合計(jì)占2009年銷(xiāo)售額的5%。

“如果嚴(yán)格清算的話,我認(rèn)為對(duì)地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量的影響不止5個(gè)百分點(diǎn)。”上述上海分析師表現(xiàn)。

而在國(guó)泰君安分析師孫建平看來(lái),一些公司2009年末敷衍的土地增值稅(預(yù)提)占現(xiàn)金比例較高,若年內(nèi)清算可能面臨較大的現(xiàn)金流壓力。

這一比例最高的是華僑城,其2009年底預(yù)提的土增稅17.25億,但其2010年一季度賬上資金只有40.6億,占比高達(dá)42.49%,一旦請(qǐng)求年內(nèi)清算,資金壓力可想而知。而敷衍土增稅金額最高的是萬(wàn)科(000002.SZ),高達(dá)31.92億。

其次,億城股份(000616.SZ)、深振業(yè)(000006.SZ)和香江控股(600162.SH)這一比例也分辨高達(dá)38.14%、36.33%、26.78%。萬(wàn)科和招商地產(chǎn)(000024.SZ)這一比例也不容小覷,分辨為17.81%、22.53%。

“這就像一枚定時(shí)炸彈,要害看點(diǎn)火的人是不是真想點(diǎn),什么時(shí)候點(diǎn),取決于處所稅務(wù)機(jī)關(guān)的履行力度。土增稅清查的履行力度一直不太嚴(yán)格,這次得看處所政府和地產(chǎn)商的博弈。”上述深圳分析師打了個(gè)意味深長(zhǎng)的比喻。

不過(guò),申萬(wàn)分析師殷姿認(rèn)為,因?yàn)榍謇U并不都在當(dāng)期即面臨現(xiàn)金流出,因此現(xiàn)在尚無(wú)法立即轉(zhuǎn)變當(dāng)前開(kāi)發(fā)商“現(xiàn)金充裕、降價(jià)緩慢的格式”。