6月4日,位于北京朝陽(yáng)區(qū)的首開·東都匯開盤現(xiàn)場(chǎng)人滿為患。由于該項(xiàng)目開盤均價(jià)為19800元/平方米,低于周邊樓盤價(jià)格,引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。首開股份在經(jīng)歷了5月的銷售低迷后,其機(jī)動(dòng)的價(jià)格策略有望在6月扭轉(zhuǎn)銷售頹勢(shì)。

首開股份僅是眾多經(jīng)歷“黑五月”的房企之一。進(jìn)入5月后,宏觀調(diào)控“藥效”施展,開發(fā)商的日子開端難過(guò)。尤其是近期對(duì)于二套房貸定義最終落定,使得各地房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)入低谷。本報(bào)目前統(tǒng)計(jì)16家頒布5月份銷售數(shù)據(jù)的房企中,只有金地、恒大和保利3家保持了環(huán)比正增加,其余13家房企環(huán)比降幅分辨在27%~69%之間。由于充當(dāng)了本次“降價(jià)急先鋒”,恒大地產(chǎn)逆市取得了不錯(cuò)的銷售事跡;而龍湖、富力和綠城則進(jìn)入了銷售環(huán)比“腰斬”行列。

　當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇宏觀調(diào)控,房企再次浮現(xiàn)出不同的路徑選擇。與以往不同的是,2009年的高歌猛進(jìn)及政策走勢(shì)的抑揚(yáng)難斷,即便“黑五月”來(lái)襲,各房企也在打著不同的算盤。不同背景,卻似演繹著同一場(chǎng)紛爭(zhēng)。

“黑五月”眾生相

根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示,2010年5月,29個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌,半數(shù)城市成交量下跌接近或超過(guò)50%;10個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比全部下跌,杭、寧、深、京、渝、滬六市環(huán)比下跌接近或超過(guò)50%。

在本輪地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)時(shí),萬(wàn)科履行副總裁肖莉曾指出,5月開端成交量環(huán)比數(shù)字將以30%~40%的速度下滑,此話不幸言中。在本報(bào)目前統(tǒng)計(jì)16家頒布5月份銷售數(shù)據(jù)的房企中,絕大部分是全國(guó)性的一線房企,其5月份的銷售環(huán)比平均增幅為-34%。

盡管金地團(tuán)體5月份20.4%的銷售環(huán)比增幅在所有房企中雄踞榜首,但由于公司上半年可售項(xiàng)目并不多,與其他一線房企相比,前5個(gè)月的銷售金額廣泛不高,其銷售環(huán)比增加的說(shuō)服力并不如排名第二的恒大地產(chǎn)。

“在所有頒布5月份合同銷售額的開發(fā)商中,恒大地產(chǎn)是唯一一家銷量和銷售額環(huán)比和同比均實(shí)現(xiàn)增加的公司。我們將其歸因于其降價(jià)措施、對(duì)普通住宅項(xiàng)目著重以及在中西部地區(qū)較高的業(yè)務(wù)占比。”高華證券分析師王逸表現(xiàn)。

安信證券分析師柳世慶認(rèn)為,在流動(dòng)性驟然壓縮的時(shí)候,開發(fā)商即使全力把持供給以及大幅降價(jià)促銷,也很難實(shí)現(xiàn)正常銷售進(jìn)度。但在目前流動(dòng)性緩慢壓縮背景下,剛性需求將支撐市場(chǎng)處在略偏向買方的平衡狀態(tài),只要溫和降價(jià),開發(fā)商依然能保持正常銷售進(jìn)度。

在排名表的后端,一直在降價(jià)方面不為所動(dòng)并且主打高端牌的富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和綠城中國(guó)的5月銷售環(huán)比跌幅分辨為-50%、-63%和-69%。

按照今年300億元銷售目標(biāo),富力地產(chǎn)每月的平均銷售額應(yīng)當(dāng)在25億元,而5月份12.5億元的銷售額才剛到這個(gè)均值的一半,一旦6月份市場(chǎng)狀態(tài)持續(xù)惡化,300億元的銷售目標(biāo)恐怕將成為泡影。

據(jù)稱,富力地產(chǎn)在今年對(duì)旗下大部分產(chǎn)品進(jìn)行了品牌升級(jí),產(chǎn)品客源開端瞄準(zhǔn)投資和改良性需求,這一“生不逢時(shí)”的調(diào)劑在宏觀調(diào)控的環(huán)境下遭遇了首當(dāng)其沖的打擊。

龍湖地產(chǎn)的狀態(tài)也并不妙,但公司董事長(zhǎng)吳亞軍已經(jīng)明白表現(xiàn)不會(huì)調(diào)低全年248億元的銷售目標(biāo),并且提出應(yīng)對(duì)措施,即根據(jù)不同城市受影響的不同程度推盤,更多地推出受政策影響較少、具有剛性需求市場(chǎng)的項(xiàng)目。

在銷售環(huán)比排名倒數(shù)第一的綠城中,銷售環(huán)比降幅近七成。在綠城中國(guó)現(xiàn)有的96個(gè)項(xiàng)目中,有84個(gè)項(xiàng)目位于浙江、江蘇、上海、北京等地,可售面積占總面積的70%以上,而這些地區(qū)正是5月份成交量最低迷的“重災(zāi)區(qū)”。銷售量的急劇下滑和一向難以讓人放心的負(fù)債表已經(jīng)使得標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)最近相繼調(diào)低其信用評(píng)級(jí),并給出“負(fù)面”展望。

各自為戰(zhàn)

與其他同行一樣經(jīng)受了“黑5月”之后,首開股份已經(jīng)開端有所舉動(dòng)。除了首開·東都匯低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格開盤外,首開股份在售首開·智慧社在進(jìn)入6月后,價(jià)格也相比前期有所降落。