近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局頒布的商品房待售面積和空置面積,使市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)泡沫再次的“緊張”起來(lái)。有測(cè)算估計(jì),目前中國(guó)商品房的空置率已超過(guò)25%,呈現(xiàn)嚴(yán)重泡沫化偏向。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫的腳步已經(jīng)展開(kāi),預(yù)計(jì)隨著三、四季度地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存過(guò)程的加快,待售及空置面積會(huì)趨勢(shì)向下,地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹的可能性不大。

截至6月底,全國(guó)商品房的待售面積達(dá)1.92億平米,其中住宅待售面積1.06億平米,分辨同比增加了6.4%和0.2%;而截至今年4月,商品房空置面積達(dá)1.74億平米,累計(jì)同比增加39.13%。數(shù)據(jù)使投資者加大了對(duì)目前地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步泡沫化的擔(dān)心,雖然房?jī)r(jià)目前基礎(chǔ)處于盤整回落態(tài)勢(shì),但依然處于高位,如果房?jī)r(jià)一旦呈現(xiàn)由需求釋放助推的反彈,則未來(lái)市場(chǎng)的泡沫化程度無(wú)疑會(huì)加劇。

那么,現(xiàn)在樓市的泡沫化程度有多高?從量的角度看,樓市正在經(jīng)歷去泡沫的過(guò)程。目前整體的待售面積存量已經(jīng)呈現(xiàn)了下行的態(tài)勢(shì),從短期看,市場(chǎng)對(duì)政策的預(yù)期穩(wěn)固后,下半年樓市的銷售不會(huì)太悲觀,在銷量的保證下,待售面積依然會(huì)進(jìn)一步消化。

我們可以從一組數(shù)據(jù)對(duì)照中找到答案。07、08、09年全國(guó)房地產(chǎn)待售面積分辨為1.34億平米、1.86億平米和1.99億平米,其中住宅分辨為0.69億平米、1.06億平米和1.15億平米,很顯然,待售面積存量的提升產(chǎn)生在08年地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條期,而且重要由住宅提升所致。正是由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的再庫(kù)存過(guò)程和銷售率的萎縮使得更多的住宅閑置待售。通過(guò)對(duì)照發(fā)明,今年上半年的待售面積已經(jīng)呈現(xiàn)了回落,這重要是由09年來(lái)市場(chǎng)火爆引發(fā)的去庫(kù)存加速所致。反觀當(dāng)前的市場(chǎng),無(wú)論是待售還是空置的增速都在放緩。在調(diào)控政策認(rèn)真落實(shí)的前提下,地產(chǎn)市場(chǎng)必將以新一輪的去庫(kù)存來(lái)消化2009年的樓市泡沫。

從微觀城市的存量房統(tǒng)計(jì)看,目前近似的待售面積均處在高位回落的通道中。以一線城市為例,截至上周,京滬深穗四城市的可售面積分辨為1882萬(wàn)平米、588萬(wàn)平米、338萬(wàn)平米和3223萬(wàn)平米,同今年4月份平均程度比,分辨變動(dòng)了-0.2%、-24.5%、-0.4%和26.4%,同08年比,整體處于降落態(tài)勢(shì)中。

再?gòu)膬r(jià)的角度分析。衡量泡沫化除了空置率指標(biāo)外,還有最重要的一個(gè)指標(biāo)就是房?jī)r(jià)的上漲速度。09年由需求助推的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)積累了較多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),房?jī)r(jià)在不到一年的時(shí)間整體漲幅超過(guò)15%,部分一線城市漲幅超過(guò)了50%,房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)70%。如果房?jī)r(jià)再次持續(xù)上漲,無(wú)疑會(huì)助推資產(chǎn)價(jià)格泡沫的擴(kuò)大,從而影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

“4·17”以來(lái)的調(diào)控措施已經(jīng)取得了一些成果,單就房?jī)r(jià)漲幅看,持續(xù)時(shí)間在延伸,幅度在放緩,如果從緊政策能夠持續(xù),房?jī)r(jià)盤整下行的態(tài)勢(shì)將進(jìn)一步確立,屆時(shí)可部分消化前期漲幅過(guò)高、過(guò)快帶來(lái)的市場(chǎng)隱患。

在種種傳言和數(shù)據(jù)的影響下,近一周來(lái)地產(chǎn)股表現(xiàn)疲弱,整體的跌幅達(dá)1.51%,成為聯(lián)手金融、鋼鐵引發(fā)大盤調(diào)劑的第三股力量。從地產(chǎn)基礎(chǔ)面看,前期的風(fēng)險(xiǎn)得到必定釋放,再度從緊的措施出臺(tái)的可能性不大,如果目前的成交和價(jià)格能夠穩(wěn)固,對(duì)于開(kāi)發(fā)商和政策而言是一個(gè)雙贏的選擇,而對(duì)于購(gòu)房者而言,可能會(huì)延伸一部分購(gòu)房決策的周期。由于對(duì)需求調(diào)控的細(xì)化分層,改良性需求無(wú)疑仍將持續(xù)被打壓,市場(chǎng)整體的銷售可能難有驚喜。