國務(wù)院副總理李克強(qiáng)于8月13日在北京市考核廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)，聽取了北京市住房保障工作匯報，充分確定北京市在土地供給、項目開工等方面向保障性住房傾斜的做法，盼望北京市再接再厲，在保障性安居工程建設(shè)中取得更大成績。

李克強(qiáng)副總理強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，要持續(xù)貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅決克制投機(jī)炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給，鞏固調(diào)控的初步成果，保持房地產(chǎn)市場安穩(wěn)健康發(fā)展，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)長期安穩(wěn)較快發(fā)展，不斷進(jìn)步國民生活程度和質(zhì)量。

事件意義：

此事件是管理層直接對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行表態(tài)，在目前非官方對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控進(jìn)行多頭非正規(guī)評論的背景下，該考核講話對調(diào)控政策走向具有重要意義。

觀點：

定義目前調(diào)控成果為“初步”，闡明調(diào)控目標(biāo)還遠(yuǎn)未達(dá)成

李克強(qiáng)副總理講話指出：“鞏固調(diào)控的初步成果”。用初步成果來定義目前調(diào)控的后果，而未用“成果”或“階段性成果”來定義，闡明目前的調(diào)控后果尚遠(yuǎn)未達(dá)到調(diào)控政策所預(yù)想的目標(biāo)。從時間上看，“初步”論斷闡明調(diào)控政策還將在相當(dāng)長的時間內(nèi)嚴(yán)格履行。從空間上看，“初步”論斷闡明調(diào)控的目標(biāo)位還遠(yuǎn)未達(dá)到，還要有相當(dāng)?shù)膬r格程度降落才干夠達(dá)成預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

在遏制不合理需求的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)增加有效供給

目前政策系統(tǒng)中，最核心的政策是遏制需求政策，增加供給政策則處于幫助地位。此次考核講話，將增加住房有效供給與遏制不合理需求擺在同樣地位。并且，管理層也強(qiáng)調(diào)增加“有效”供給，闡明管理層認(rèn)為處所政府的土地供給并不必定能夠直接導(dǎo)致住房的有效供給。雖然國家在2010年大幅提升住宅用地的供地程度，而且從目前的土地出讓數(shù)據(jù)上看，土地成交面積與金額還保持在較高程度，但這些新增的土地大多數(shù)將在一年后才干入市，可能不能達(dá)成短期內(nèi)通過供給壓力來迫使價格下降之目標(biāo)。

“逼存量”可能是近期政策進(jìn)一步收緊的方向，而目前熱議的閑置土地黑名單和“囤房”名單很可能是逼存量政策的初始舉動。我們預(yù)計，對于閑置土地的清算和處分力度將前所未有地得以加強(qiáng)，這將對一些以利潤率作為主導(dǎo)戰(zhàn)略選擇的房地產(chǎn)公司造成負(fù)面影響，而對強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的房地產(chǎn)公司則是相對利好。

保障性住房受管理層器重

管理層對于保障性住房的考核，充分辯明管理層對保障性住房政策的關(guān)注。本次考核有以下三點啟發(fā)。

首先，本次考核的保障性住房為廉租住房和公共租賃住房情勢的保障住房，闡明管理層對于以租賃為模式的保障性住房的器重。但是，以租賃為模式的住宅需要更多和更長時間的資金投入，在短期內(nèi)難以成為保障性住房的主流模式。

雖然管理層非常器重租賃模式的保障性住房建設(shè)，但我們認(rèn)為近三年的保障性住房還將是以銷售為重要模式。其次，需要強(qiáng)調(diào)的是，我們認(rèn)為保障性住房很可能得以貫徹實行。但我們認(rèn)為，保障性住房政策履行會對普通住宅市場的價格有支撐作用。這是由于隨著保障性住房用地的大幅攀升，商品住宅的供地數(shù)量會有所降落。底本不足的商品住宅供給量將受到更大的沖擊，在供給萎縮的前提下，價格會得到有力的支撐。

從時間上斷定，保障性住房能夠大范圍推動的建設(shè)周期至少尚需18個月。保障性住房政策的后果也將在18個月左右的時間對商品住宅市場產(chǎn)生作用。最后，管理層對于北京市保障性住房項目標(biāo)考核確定了北京市政府保障性住房政策，是對處所政府的政治鼓勵。這將有效地鼓勵和敦促各處所政府落實保障性住房打算。