到目前為止,被稱為“史上最嚴格的房市調(diào)控”的國十條頒發(fā)已近2個月,房地產(chǎn)價格并未呈現(xiàn)大幅松動的局面,而似乎后續(xù)政策出臺又遙遙無期,包含此次“最嚴調(diào)控”的“三大兵器”的土地增值稅、房產(chǎn)稅和官員考核問責制,僅僅是土地增值稅得到了確實的落實,后兩者幾乎都處于“空擺”的狀態(tài)。

因此有一些輿論聲稱目前的局面只是房地產(chǎn)的中場休息,因為高層決策者擔心政策過于嚴格會拖慢經(jīng)濟增加的步伐,而有所顧忌。出臺政策也僅僅是走情勢。

這些認為房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟的人的觀點包含:1)房地產(chǎn)投資占總投資的比重大,如果萎靡不振將有拖垮中國經(jīng)濟增加的可能;2)土地出讓收入占處所政府收入比例高,房地產(chǎn)回調(diào)會影響處所財政;3)與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸占中國銀行信貸比例高,房價下跌將影響金融系統(tǒng)安全。

下面我們將針對這些方面一一分析。

首先最直觀也是最有說服力的就是與國際上其他國家比較,看看中國的房地產(chǎn)是否占投資的比例高到動不得的地步。

二戰(zhàn)后歐美各發(fā)達國家基礎(chǔ)屬于經(jīng)濟和城市建設(shè)高速發(fā)展的時代,在此期間,美國房地產(chǎn)上的投資占到其總投資的25%左右,德國這一數(shù)字為20%,英國曾經(jīng)一度達到45%以上,而我們的近鄰日本則在15%左右。另外隨著經(jīng)濟增加,社會逐步穩(wěn)固,這些國家房地產(chǎn)投資占總投資的比例都呈現(xiàn)了必定比例的降落,但是基礎(chǔ)保持在20%左右。

尚處于發(fā)展初期的中國房地產(chǎn)投資占總投資的比例從1994年的15%左右上漲到近年來的20%,因此從國際比較上看,中國的房地產(chǎn)并沒有到“尾大不調(diào)”的地步。

另外我們應(yīng)當注意房地產(chǎn)包含住宅房地產(chǎn)和非住宅房地產(chǎn),前者包含別墅、公寓在內(nèi)的商品房住宅和經(jīng)濟實用房等保障性非商品房住宅,而非住宅則包含商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等。而目前所說的調(diào)劑,并非是對全部房地產(chǎn)市場,而僅僅是針對商業(yè)住宅市場的調(diào)劑。

具體到數(shù)字上,根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年10.26億平方米的房屋新開工面積來看,其中住宅用地為8.36億平方米,而這其中還有0.56億平方米的保障性住房。這樣來看商品性住宅在全部房地產(chǎn)中所占比重為76%。而如果按完成投資額來盤算,商品類住房占房地產(chǎn)的比重則為68%。

另外本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)劑針對的是過去房價上漲過快的大中城市,尤其是以北京、上海、廣州和深圳組成的一線城市。根據(jù)2008年數(shù)據(jù)顯示,全國35個大中城市住宅竣工面積僅占全國總量的25%,而一線城市的比例則更是僅有7.5%。

因此,本輪調(diào)控的重點,即以一線為主的大中城市的商品類住宅對全國房地產(chǎn),以及對中國整體投資的影響力是非常有限的。

而土地財政到底有多嚴重呢?讓我們看看土地出讓收入在處所政府收入的占比情況。處所政府的收入起源重要為兩部分:一是由處所本級收入和中央對處所稅收轉(zhuǎn)移組成的處所一般預(yù)算內(nèi)收入;另外一部份則是以土地出讓收入為主的預(yù)算外收入。

遺憾的是基礎(chǔ)上土地出讓收入的數(shù)據(jù)是不頒布的,但是根據(jù)財政部頒布的2009年處所政府土地收入安排的支出為1.23萬億元,如果假設(shè)不留存土地出讓收入,1.23萬億應(yīng)當就是處所政府的土地出讓收入。

2009年全國各處所本級收入3.26萬億元,中央對處所轉(zhuǎn)移約2.86萬億,這樣土地出讓收入占處所全部收入的16.7%。

如果再考慮商品類住宅用地占所有用地的比例,和調(diào)控重點涉及的城市,新一輪地產(chǎn)調(diào)控將不會對處所政府的收入造成較為明顯的影響。

再有就是擔心房地產(chǎn)價格的下落會造成銀行產(chǎn)生大批的呆壞賬,從而對中國的金融系統(tǒng)造成沖擊。

首先要看到由于09年房地產(chǎn)市場爆炸式的發(fā)展,即便是北京、上海等一線城市的房價即便呈現(xiàn)50%的跌幅,其他大中城市呈現(xiàn)30%左右的跌幅,2009年之前的房地產(chǎn)相干貸款呈現(xiàn)壞賬的可能性幾乎不存在。

而國民銀行頒布的2009年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示,09年新增個人花費性住房貸款1.4萬億元,09年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款1.13億元。由于中國的首付率至少在20%以上,且平均首付率達到近50%,因此09年個人住房貸款的1.4萬億中可能成為壞帳的比例很小。