從調(diào)控之初的“量跌價(jià)漲”到目前的“量?jī)r(jià)齊跌”,樓市正在產(chǎn)生積極的變更,如脫韁野馬一般狂飆的房?jī)r(jià)也暫時(shí)止住了腳步。筆者懂得到,目前不少城市部分區(qū)域房?jī)r(jià)呈現(xiàn)了必定程度的下跌,但絕非“一片普跌”,樓市仍處于深度博弈之中。一個(gè)好的現(xiàn)象是,大眾,的心理預(yù)期已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的變更。中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查顯示,36.1%的購(gòu)房者對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控有比較大的信心,同時(shí)近六成購(gòu)房者持有房?jī)r(jià)下行預(yù)期,其中39.2%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在一年內(nèi)有小幅降落。

一邊是部離開(kāi)發(fā)商的小幅讓利,一邊是花費(fèi)者的持續(xù)、深度張望。樓市膠著的態(tài)勢(shì)何時(shí)才干打破呢?筆者認(rèn)為,僵局能否打破將重要取決于兩方面的因素:一方面,開(kāi)發(fā)商能否進(jìn)一步降價(jià)、讓利,而這與開(kāi)發(fā)商的資金狀態(tài)息息相干。數(shù)據(jù)顯示,一季度上市房企板塊經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-418.58億元,預(yù)計(jì)二季度后開(kāi)發(fā)商資金缺口還將放大。更為要害的是,在資本市場(chǎng)的融資受阻和銷售回款減緩的情況下,目前公司債發(fā)行、銀行的貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊,未來(lái)房企將面臨更大的來(lái)自資金層面的壓力,這將成為促其降價(jià)促銷的直接動(dòng)力。

另一方面,調(diào)控政策的履行力度也決定著僵局能否被打破。與以往歷次調(diào)控政策相比,此輪房地產(chǎn)新政的速度之快、力度之大、范疇之廣,前所未有。但歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,再好的政策若得不到有效落實(shí)、履行,到頭來(lái)也只會(huì)是“竹籃打水一場(chǎng)空”。令我們感到欣慰的是,當(dāng)前多方面信息顯示此輪的調(diào)控絕不會(huì)半途而廢,中央將持續(xù)強(qiáng)化對(duì)樓市的調(diào)控,并對(duì)已出臺(tái)政策將持續(xù)深化實(shí)行,從嚴(yán)履行。

在嚴(yán)格履行既有政策的同時(shí),后續(xù)的調(diào)控的政策會(huì)否再次發(fā)力呢?這也是目前業(yè)界內(nèi)外最為關(guān)心和議論最多的一個(gè)話題。筆者認(rèn)為,后續(xù)的調(diào)控政策會(huì)否出臺(tái)將重要取決于以下因素:

第一,樓市的形勢(shì)。目前諸多調(diào)控政策的后果還未浮現(xiàn),現(xiàn)階段處于對(duì)調(diào)控后果的“觀察期”,出臺(tái)新的政策會(huì)比較謹(jǐn)慎。如果樓市在短暫的“觀察期”內(nèi)產(chǎn)生明顯變更,不消除稅收等后續(xù)調(diào)控政策延期出臺(tái)的可能性;但如果樓市僅僅是延續(xù)年初停停漲漲的態(tài)勢(shì),新的調(diào)控措施將很可能持續(xù)擇機(jī)出臺(tái)。

第二,隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)再度呈現(xiàn)復(fù)雜形勢(shì),這讓房地產(chǎn)調(diào)控有了更多的考量,因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)著相干數(shù)十個(gè)高低游行業(yè),可謂是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。根據(jù)“房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增加有明顯貢獻(xiàn)。2009年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直接拉動(dòng)G D P增加1.12%,與高低游產(chǎn)業(yè)間接拉動(dòng)G D P增加3%。因此,中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的復(fù)雜內(nèi)外部環(huán)境,也為房地產(chǎn)政策走勢(shì)增加了不斷定性。

可以說(shuō),樓市調(diào)控是一個(gè)各方利益博弈的過(guò)程,暫且不論后續(xù)的調(diào)控政策會(huì)否出臺(tái),僅憑房地產(chǎn)調(diào)控政策并未出盡的強(qiáng)烈預(yù)期,也將持續(xù)對(duì)高房?jī)r(jià)起到必定的威懾作用。筆者認(rèn)為,目前最為重要的是,貫徹和履行既有的調(diào)控政策決不能松動(dòng),否則將功虧一簣。而預(yù)留一部分政策儲(chǔ)備,也可備不時(shí)之需。如果在“觀察期”內(nèi),樓市調(diào)控仍未達(dá)到預(yù)期后果,則不妨投出更多的“彈藥”。