2010年國家對于樓市的調(diào)控可謂空前,調(diào)控旨在解決房地產(chǎn)交易市場房屋價格增加過快問題,但是顯而易見,此次調(diào)控的影響力度也直接延伸至租賃市場,讓近兩年不溫不火的租賃市場產(chǎn)生了宏大的變更。事實上,2005、2007年國家都曾對樓市進(jìn)行過不同程度的調(diào)控,不過對于租賃市場直接影響甚微。“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月認(rèn)為,這次調(diào)控對租賃市場影響較大,引發(fā)了租賃市場三大格式變更:

租售比得到平抑

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計,2008年北京市平均的租賃價格為2490元/月,2009年平均租賃價格為2547元/月,租賃價格小幅上升2.3%。2010年前六個月,北京市平均的租賃價格為2928元/月,比2009年2547元上升15%,上升幅度較大。特別是新政后的5月、6月間租金上漲驚人,據(jù)統(tǒng)計2010年5月、6月北京平均的租賃價格為3000元,同比2009年5月、6月租金上漲20.3% ,新政后,租金進(jìn)入快速上漲通道。租售比也由新政前的650:1下降為565:1左右,雖然租售比仍處高位,但是已經(jīng)有所回落。

張月認(rèn)為,近兩年房租一直缺乏一個上漲的動力,當(dāng)前進(jìn)入快速上漲通道,而二手房在系列政策把持下房價會平抑或漲幅放緩,因此未來售租比很有可能進(jìn)一步回落。

高租金導(dǎo)致租賃熱門外延

中心城區(qū)是傳統(tǒng)的租賃市場熱門區(qū)域,一直備受花費(fèi)者青睞,租賃需求廣泛高于周邊區(qū)域,租賃價格領(lǐng)漲北京整體租賃市場。2010年上半年,雖然中心城區(qū)與去年同期相比依舊領(lǐng)漲,可是以新政出臺為轉(zhuǎn)折,新政前后,中心城區(qū)租價的環(huán)比增加卻弱于順義、大興、朝陽、石景山等外圍區(qū)域,也低于全市租金上漲幅度。

6月上半月全市平均租賃價格為3000元/平方米,比新政前漲2.5%,而中心城區(qū)上漲最快的東城區(qū)上漲幅度僅為1.6%,崇文區(qū)甚至呈現(xiàn)了小幅度的回調(diào)。這重要在租金普漲情況下,中心城區(qū)與周邊區(qū)域租金落差更大所致,以兩居為例,同等品德的兩居城區(qū)與周邊區(qū)域的租金差價在1000元左右,面對較大的房租差別,考慮到自身的承租才能,很多意向選擇城區(qū)租住的租戶目前更偏向于選擇交通方便的周邊區(qū)域,大批涌出的租賃需求帶動了周邊區(qū)域房價的上升,形成了周邊地區(qū)租賃成交比重以及租價上漲幅度大于中心城區(qū)的局面。

兩居室租賃主導(dǎo)地位削弱

當(dāng)前快速上漲的租金中,兩居室租金上漲最快,平均租金比2009年上漲了400元,比2008年上漲了近800元,領(lǐng)漲全市總體租賃價格。尤其引起關(guān)注的是,兩居室的租賃價格比一居室高出的幅度正逐年遞增,而三居室租賃價格比兩居室高出的幅度正逐年遞減(詳見附表)。這種變更預(yù)示著租賃兩居室的性價比越來越低,與其他各居室相比優(yōu)勢地位正在逐步崩潰,兩居的需求也會隨之有減少趨勢,使得多年來兩居室盤踞租賃成交絕對主力的局面有所緩解。