自1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》正式引入商品房預(yù)售制度以來,房地產(chǎn)市場在缺乏監(jiān)管的寬松環(huán)境下得到了空前發(fā)展。直到今年5月,住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶,而且鼓勵試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,引入監(jiān)管機(jī)制的趨勢才明朗,商品房預(yù)售制度正常化有了可能。
預(yù)售制度可部分減少房地產(chǎn)未來需求的不確定性,并有助于降低開發(fā)商的存貨成本,在國際上具有相當(dāng)?shù)钠毡樾�。不過各國和各地區(qū)都對住房預(yù)售的市場準(zhǔn)入、資金支付方式、資金專款專用和信息披露等進(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)管,總體上共性包括:
第一是嚴(yán)格的預(yù)售準(zhǔn)入條件:一般而言,大多數(shù)國家和地區(qū)都對開發(fā)商的預(yù)售資格進(jìn)行較為嚴(yán)格的限制。如在美國,雖然預(yù)售的方式比較靈活,甚至可以未開工預(yù)售,但是資信和商譽(yù)好的開發(fā)商可免除托管賬戶的監(jiān)管要求。
第二是嚴(yán)格控制預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn)和支付比例:幾乎所有的國家在期房預(yù)售時,都嚴(yán)格要求預(yù)售合同中對預(yù)售資金的支付節(jié)點(diǎn)、方式和比例進(jìn)行明確。
第三是嚴(yán)格的預(yù)售款第三方專門管理:從國際經(jīng)驗(yàn)看,幾乎所有的成熟市場都會引入第三方的托管賬戶,預(yù)售資金并不能一次性全部進(jìn)入開發(fā)商的賬戶,而是由專業(yè)的律師事務(wù)所或銀行進(jìn)行專門管理,并在嚴(yán)格的監(jiān)管下按照建設(shè)工程進(jìn)度逐筆撥付。
2009年,中國期房預(yù)售面積占全部住宅銷售的比例已達(dá)72.1%(10年前這一比例僅為40%),這說明住宅預(yù)售早已成為我國主要的房屋銷售方式,相對于成熟經(jīng)濟(jì)體,我國的住宅預(yù)售占比已經(jīng)很高。然而,對比國際經(jīng)驗(yàn),中國的住宅預(yù)售制度服務(wù)于開發(fā)商的融資需求,是特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的一種過渡性安排。
從政策取向上看,引入監(jiān)管是預(yù)售制度正�；年P(guān)鍵,具有政策糾偏意義:中國與發(fā)達(dá)國家或地區(qū)預(yù)售制度的重要區(qū)別在于預(yù)售款包括定金、預(yù)收款和個人按揭?guī)缀醵际且淮涡缘剡M(jìn)入開發(fā)商的資金賬戶,從而在預(yù)售的第一個環(huán)節(jié)就將銀行抵押貸款支付給了開發(fā)商。正是這個角度講,引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開發(fā)商的建設(shè)進(jìn)度分批、分期支付,并在每個環(huán)節(jié)明確設(shè)定支付比例。從北京市擬出臺的監(jiān)管方案看,將預(yù)售款引入專門賬戶管理,并參照基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請四個資金使用節(jié)點(diǎn)核撥資金,每個節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%。這種監(jiān)管措施完全符合國際監(jiān)管慣例,具有較高的可操作性。實(shí)際上,引入監(jiān)管機(jī)制本身并不是新政策,而是參照國際經(jīng)驗(yàn),實(shí)現(xiàn)預(yù)售制度正常化的重要步驟,屬于政策糾偏的范疇。(巴曙松)
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