與此同時,“短期看信貸,中期看土地,長期看結(jié)構(gòu)”,是房地產(chǎn)業(yè)“十二五”諫言者們廣泛認同的一種房地產(chǎn)調(diào)控邏輯。

信貸政策在房地產(chǎn)調(diào)控中往往吹糠見米。這一點已為不久前出臺的“史上最嚴格”房產(chǎn)新政“國十條”所證實。在收緊第二套放貸、暫停第三套房貸的差別化信貸政策下,北京、深圳等地房地產(chǎn)成交量迅速萎縮,炒房現(xiàn)象得到把持。

這一從嚴的調(diào)控手段,會不會被編入房地產(chǎn)發(fā)展“十二五”計劃、固化為長期政策?建議稿起草專家給出的答復未置可否:“這個很難說�，F(xiàn)在國家調(diào)控政策剛出臺,說這個不合適。”

土處所面,諫言者們思考的問題是:“國家的土地供給打算是有了,但怎樣變成有效的土地供給?”

2009年,全國土地供給打算完成率約為55%。2010年,鑒于前5個月北京等三大城市僅完成打算的20%的局面,18.5萬公頃供地打算最終會否再成為“不可能完成的任務(wù)”,仍是懸念。而土地供給的有效增加,事關(guān)未來房屋供給能否跟得上、供需是否會再度失衡、房價是否會再次反彈等若干系統(tǒng)風險。

朱中一認為,目前土地供給打算不能有效完成,關(guān)鍵在于處所政府對土地交易底價定價過高,根源還在于對土地財政的依附。

在金融和土地兩大房地產(chǎn)核心環(huán)節(jié)外,苗樂如進一步認為,中國房地產(chǎn)業(yè)的核心問題是“結(jié)構(gòu)”。投機瘋長、炒房猖狂和房價飆升,都是住房結(jié)構(gòu)不合理的具體表現(xiàn)。

以北京為例,目前政策性住房約占市場總量的30%。而國際上公認的住房結(jié)構(gòu)較為合理的兩個地區(qū),新加坡政策性住房約占市場的50%,香港也超過49%。苗樂如據(jù)此認為,“北京市政策性住房惟有達到50%~60%,供需才算基礎(chǔ)平衡,市場把持才有基礎(chǔ)。”

另一個結(jié)構(gòu)失衡體現(xiàn)在房地產(chǎn)“業(yè)態(tài)”層面。朱中一對《財經(jīng)國家周刊》記者談及在三亞市調(diào)研時的領(lǐng)會認為,三亞市90%以上的購房者為外地人,房屋空置現(xiàn)象嚴重,是對當?shù)刭Y源的極大浪費。為此,他建議三亞市應(yīng)多發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等持有型物業(yè),進步資源應(yīng)用效率,下降泡沫風險。